SMSF y cambios de engranaje negativos propuestos
Por qué la jubilación puede seguir siendo una forma poderosa de invertir en propiedades residenciales construidas.
El gobierno presentó un proyecto de ley al parlamento, Proyecto de ley de enmienda de las leyes del Tesoro de 2026 (reforma fiscal n.° 1) y proyectos de ley relacionados, pero aún no han sido aprobados. Las reglas finales e incluso las fechas de inicio pueden cambiar durante el proceso parlamentario.
Sin embargo, la exposición de motivos es muy clara en sus intenciones: a partir del 1 de julio de 2027, las reglas de apalancamiento negativo para muchos inversores que compren propiedades residenciales prefabricadas después del 12 de mayo de 2026 cambiarán significativamente, pero los proveedores de pensiones calificados (incluidos los SMSF) quedan excluidos.
Para inversores con supersaldos importantes que permitanpuede ser una verdadera oportunidad de planificación.
¿Qué está cambiando (propuesto) para el apalancamiento negativo en bienes raíces?
La reforma propuesta está contenida en el Anexo 2 del proyecto de ley y se describe de la siguiente manera: «Limitar la relación negativa entre propiedades residenciales y edificios nuevos».
La principal mecánica de esto es la cuarentena de pérdidas.
A partir del 1 de julio de 2027, y para los años de ingresos que comiencen en esa fecha o después, el proyecto de ley generalmente requeriría que las pérdidas netas de alquiler de un edificio residencial utilizado o mantenido como residencia de una persona se traten como una cantidad de cuarentena para cualquier propiedad comprada después del 12 de mayo de 2026.
El monto sujeto a cuarentena generalmente representa un exceso cuando las deducciones (intereses y otros gastos) exceden la renta imponible de esas residencias durante el año.
En lugar de deducirse de los salarios u otros ingresos (como suele ser el caso hoy en día), los montos de la cuarentena generalmente solo serán deducibles de:
- ingresos provenientes de ciertosalojamiento en cuarentena y/o
- rentas o plusvalías procedentes de edificios residenciales.
Cualquier cantidad que quede en cuarentena generalmente se trasladará a años futuros.
¿Quién se verá afectado?
Las reglas de cuarentena se aplicarán a los intereses en propiedades residenciales compradas antes de las 7:30 p. m. (AEST) del 12 de mayo de 2026 (Noche del presupuesto), a menos que se aplique una exención. Las nuevas propiedades residenciales siguen teniendo derecho a prestaciones de pensión.
El proyecto de ley tiene como objetivo mantener incentivos para la oferta adicional de viviendas al excluir las nuevas propiedades residenciales de la cuarentena, lo que significa que los inversores que compren un nuevo fondo calificado pueden continuar deduciendo las pérdidas netas de alquiler de otros ingresos sujetos a impuestos.
Es importante señalar que lo que se considera un edificio residencial nuevo debe ser establecido por el Ministro a través de un instrumento legislativo, incluyendo criterios como si realmente aumenta la oferta de viviendas.
Excepción clave: por qué las nuevas restricciones no se aplican a las SMSF
Aquí está el punto clave para los súper inversores:
La exposición de motivos establece que el requisito de cuarentena no se aplica a las entidades de jubilación elegibles, incluidos los SMSF (fondos de jubilación autogestionados) elegibles, así como a los fideicomisos comunes y otras clases determinadas.
Por lo tanto, si el proyecto de ley se aprueba en su forma actual, las SMSF no se verán obligadas a ingresar al régimen de pérdidas en cuarentena para propiedades residenciales abandonadas adquiridas después del 12 de mayo de 2026.
Esto significa que, a diferencia de muchos inversores individuales, los SMSF generalmente deberían conservar la capacidad de compensar las pérdidas por alquileres con otros ingresos del fondo bajo el sistema de súper impuestos normal, sujeto a las reglas estándar del SMSF y a las circunstancias del fondo.
¿Cómo funciona el engranaje negativo dentro de una SMSF y por qué es importante?
Dentro de un SMSF, el apalancamiento negativo simplemente significa que la propiedad está sufriendo una pérdida neta de alquiler, generalmente porque los intereses y los costos de tenencia exceden el alquiler. Lo que es particularmente importante es que los SMSF suelen tener otras entradas imponibles, especialmente:
- Contribuciones concesionales: contribuciones a pensiones del empleador, sacrificio salarial, contribuciones personales deducibles y
- Otros ingresos por inversiones: dividendos, intereses, fondos administrados, etc.
Debido a que el proyecto de ley exime a las SMSF del bloqueo, las pérdidas en propiedades específicas, si se mantienen dentro de la SMSF, aún pueden compensar otros ingresos del fondo, incluidas las contribuciones sujetas a impuestos, dependiendo de la situación fiscal general de la SMSF para ese año.
Una estrategia de apalancamiento negativo eficaz: sacrificio salarial + pérdida de propiedad de SMSF
Esta es la estrategia de muchas instituciones de educación superior.ingresos establecidos –los súper clientes lo encontrarán atractivo porque puede Copiar el resultado práctico del engranaje negativo, incluso si el engranaje negativo se reduce más allá de lo super.
Sacrificar su salario reduce su ingreso personal imponible, y la pérdida de una propiedad del SMSF puede afectar los ingresos imponibles del fondo, incluyendo potencialmente contribuciones concesionales adicionales.
Supongamos:
- Actualmente recibe $20,000 por año en súper contribuciones concesionales (por ejemplo, contribuciones del empleador alrededor del 12%), y
- Su propiedad SMSF generará una pérdida neta de alquiler de $10,000 este año, y
- Decide donar $10,000 adicionales de su salario al súper.
Paso 1 – Resultado del Impuesto Personal
Al reducir su salario en $10,000 y transferirlo al super, normalmente reducirá el impuesto personal a su tasa marginal (por ejemplo, 37% o 47%, dependiendo de sus ingresos y honorarios).
Paso 2 – Resultado del impuesto SMSF
Normalmente, las contribuciones concesionales se gravan en el marco del super. Pero si su SMSF ya tiene una pérdida de alquiler de $10,000, esa pérdida podría reducir la posición imponible de la SMSF. Efectivamente, la contribución adicional de $10,000 en condiciones favorables se absorbe en la pérdida, lo que significa que la SMSF puede pagar poco o ningún impuesto adicional relacionado con esta contribución adicional ese año (dependiendo del ingreso imponible total del fondo).
Efecto neto
Ha reducido su ingreso personal imponible (similar en espíritu a «deducir» una pérdida de su salario), mientras que la pérdida del SMSF compensa la base imponible del fondo. Por eso, según las reformas propuestas, los SMSF pueden ser una de las formas más prácticas de mantener una imagen negativa.transmisión-beneficio de estilo para propiedad residencial terminada.
Matiz importante: Esto no sucede automáticamente. El resultado depende de la situación fiscal general del SMSF (otros ingresos, créditos de franqueo, pérdidas transferidas, fase de fondo, etc.) y aún se aplican los límites de contribución.
Cómo las SMSF compran propiedades: LRBA + holding fiduciario
Cuando una SMSF obtiene un préstamo para comprar una propiedad, generalmente lo hace a través de un acuerdo de préstamo con recurso limitado (LRBA).
A alto nivel:
- Un fideicomiso de tenencia separado (a menudo llamado fideicomiso desnudo) retiene el título legal de la propiedad mientras el préstamo esté vigente;
- La SMSF posee el interés beneficiario y realiza distribuciones; Y
- Recurso limitado significa que los derechos del prestamista generalmente se limitan a esa propiedad (suponiendo que todo esté estructurado correctamente).
Préstamo (LVR) y tasas de interés: que esperar en la práctica
Los préstamos SMSF suelen ser más conservadores que los préstamos de inversión personales estándar:
- Los LVR máximos suelen ser más bajos que los de los préstamos de inversión personal, y
- Las tarifas y tarifas pueden ser más altas debido a la estructura de tratamiento limitada y requisitos de cumplimiento adicionales.
Los términos exactos varían ampliamente según el prestamista, el perfil del prestatario, el tipo de propiedad y el perfil de liquidez y las tenencias del SMSF. Preliminar correctoSe requiere aprobación y prueba de estrés (aumentos de tarifas, desocupaciones, renovaciones).
¿Para quién es esto más relevante (y los principales riesgos)?
Esto es más relevante para clientes que:
- Tener un súper saldo significativo,
- Tener un horizonte de inversión largo (a menudo más de 30 años) y
- Tener un flujo de caja estable y la capacidad de contribuir (o sacrificar salario) dentro del límite.
Debe buscar asesoramiento personal. Las consideraciones clave incluyen:
- Riesgo de liquidez: La SMSF debe tener suficiente flujo de caja para cubrir reembolsos, desocupaciones y reparaciones.
- Riesgo de concentración: una propiedad puede dominar el fondo y esto puede no ser lo mejor para el fondo.
- Estrategia y cumplimiento: la estrategia de inversión de una SMSF debe respaldar la propiedad y la deuda.
- Riesgo legislativo: el proyecto de ley se presentó pero aún no se aprobó, pero el gobierno tiene la intención de aprobar las leyes antes del 30 de junio de 2026.
Conclusión
Las reformas propuestas cambiarán significativamente la ecuación de apalancamiento negativo para muchos inversores que compren propiedades residenciales prefabricadas a partir del 12 de mayo de 2026, y las pérdidas generalmente estarán sujetas a cuarentena.
Sin embargo, la nota explicativa establece claramente que las organizaciones de pensiones pertinentes (incluidas las MSF) están excluidas del régimen de cuarentena.
Para los súper inversores establecidos, la combinación de estoUna estrategia inteligente de sacrificio salarial aún puede resultar en un «efecto de apalancamiento negativo efectivo», reduciendo la renta personal imponible mientras que las pérdidas del SMSF consumen la renta imponible dentro del fondo.
información general
Este artículo proporciona únicamente información general y no constituye asesoramiento fiscal, legal o financiero. Antes de actuar, debe obtener asesoramiento adecuado a sus circunstancias, especialmente en relación con las estrategias de endeudamiento y las contribuciones del SMSF.
