Avanzando hacia unos fundamentos de alquiler más sólidos
El presupuesto federal está cambiando la forma en que fomenta la inversión inmobiliaria, y en el estado de Washington, los cambios propuestos a la ley de alquiler cambiarán la forma en que se administran las propiedades de alquiler, pero si bien gran parte de la conversación se centra en el riesgo, es igualmente importante reconocerlo por lo que es: la evolución del mercado, no su fin.
Hay oportunidades aún mayores por delante para los propietarios bien informados.
¿Qué significan los cambios impositivos para los propietarios?
Los cambios en el presupuesto federal están diseñados para reducir la dependencia de la configuración fiscal y redirigir la inversión a la construcción de nuevas viviendas.
Para los inversores experimentados, este es un territorio familiar. El sector inmobiliario siempre ha tenido mejores resultados cuando está respaldado por un fuerte crecimiento demográfico, una escasa oferta de vivienda y una demanda continua de alquiler. Ninguno de estos fundamentos ha cambiado, especialmente en mercados como Washington.
Los mercados de alquiler están impulsados por la oferta y la demanda. Si la participación de los inversores disminuye antes de que haya nuevas viviendas disponibles, la presión sobre los alquileres podría continuar. Esto es especialmente cierto en mercados como Perth, donde las vacantes de alquiler ya son limitadas y el crecimiento demográfico continúa ejerciendo presión.
Si bien el cambio al límite de tasa negativa para las nuevas construcciones se realizó para aumentar la oferta de viviendas, no creemos que haya un crecimiento significativo en las nuevas construcciones, ya que las industrias de construcción y terminación de viviendas ya están comenzando desde una base baja. Aquellos inversores inteligentes que busquen formas de aumentar la oferta de nuevas propiedades en buenas ubicaciones, en lugar de competir por inquilinos en áreas con más viviendas y terrenos, serán recompensados.
El Tesoro pronostica que los alquileres aumentarán sólo alrededor de 2 dólares. En áreas más alejadas de la ciudad con altos niveles de inventario de viviendas, a menudo viviendas muy similares, los aumentos de alquiler serán mínimos. En el caso de viviendas nuevas más cercanas a la ciudad, con buenas comodidades y buenos cimientos, podríamos ver un aumento en los precios de alquiler en los próximos años.
De manera similar a lo que sucedió cuando se derogó el apalancamiento negativo hace varios años, esto probablemente creará un mercado de alquiler de dos velocidades donde los alquileres de áreas y viviendas bien desarrolladas aumentarán mientras que los alquileres de paquetes mediocres se estancarán o aumentarán mínimamente.
Para los propietarios que compren una propiedad existente en el futuro, las ganancias después de impuestos pueden ser más bajas. Esto significa que los inversores tendrán que prestar mucha más atención a los fundamentos: rendimiento de los alquileres, ubicación, valores de la tierra, servicio de la deuda, demanda a largo plazo y potencial de crecimiento futuro.
Estos cambios significan que se recompensarán decisiones de inversión más selectivas, disciplinadas y bien pensadas, en lugar de aquellas impulsadas únicamente por implicaciones fiscales.
Estabilidad en las relaciones de alquiler.
Mientras tanto, WA propone revocar la rescisión sin causa, aunque esto todavía se encuentra en la fase de consulta.
Actualmente, los propietarios pueden finalizar los arrendamientos periódicos con un aviso de 60 días sin dar ningún motivo, o finalizar los arrendamientos de duración determinada al final del plazo con un aviso de 30 días. Según las reformas propuestas, los propietarios necesitarán una razón válida para rescindir un contrato de arrendamiento.
Las buenas razones sugeridas incluyen situaciones como:
- Propietario o familiar cercano que necesita mudarse a la propiedad
- Propiedad en venta con propiedad vacante
- Reparaciones importantes, demolición o remodelación.
- Infracciones graves reiteradas por parte del inquilino
- Impago de alquiler
- Se requiere propiedad para otros fines
Desde la perspectiva de los inquilinos, la reforma pretende mejorar la seguridad y reducir el miedo a que les pidan que se vayan sin explicación. Esto es comprensible, especialmente cuando la disponibilidad de alquileres es baja.
Desde la perspectiva del propietario, esto puede parecer una menor flexibilidad para finalizar un arrendamiento y una mayor necesidad de procesos y documentación.
En la práctica, muchos propietarios ya dan preferencia a buenos inquilinos y a contratos de arrendamiento a largo plazo. Estos cambios simplemente fortalecen este enfoque, ofreciendo períodos de desocupación más cortos, menores costos de realquiler y comercialización, mayor estabilidad en los ingresos por alquiler y relaciones potencialmente más sólidas con los inquilinos.
Las reformas propuestas aún permiten a los propietarios rescindir contratos por ciertas razones, pero el cambio clave es que se reduce la discreción y aumenta la carga de cumplimiento.
Esto no imposibilita la inversión inmobiliaria. Pero esto hace que la gestión profesional, la documentación fiable y la cuidadosa selección de los inquilinos sean aún más importantes.
La ventaja es para los inversores informados.
Los inversores que triunfan en el largo plazo no son aquellos que dependen de un régimen fiscal o de una condición de mercado determinada. Estos son los que entienden los conceptos básicos y se adaptan temprano.
En este nuevo entorno, los propietarios deben preguntarse:
- ¿Mi propiedad conserva sus características esenciales?
- ¿Los ingresos son sostenibles después de los costos?
- ¿Estoy confiando demasiado en los beneficios fiscales?
- ¿Entiendo mis derechos y responsabilidades bajo las cambiantes leyes de alquiler?
- ¿Debería considerar nuevos edificios, propiedades comerciales o vehículos de inversión gestionados como parte de mi estrategia más amplia?
Para algunos inversores, la respuesta puede ser la conservación y la optimización. Para otros puede ser una reestructuración. Para los nuevos inversores, esto podría significar ser más selectivos sobre qué y dónde comprar.
En todo caso, estos cambios crean una distinción más clara entre inversores pasivos que dependen de condiciones favorables e inversores activos que toman decisiones estratégicas.
Es probable que los propietarios exitosos del futuro sean aquellos que comprendan profundamente su mercado local, seleccionen activos con una fuerte demanda a largo plazo, se centren en rendimientos y flujos de caja sostenibles y trabajen en estrecha colaboración con administradores de propiedades experimentados.
Las reglas fiscales están cambiando. Las reglas están cambiando. Los mercados se están moviendo. La inversión inmobiliaria siempre ha evolucionado, pero los factores subyacentes no han cambiado: la gente todavía necesita vivienda, la entrega aún lleva tiempo y los activos de calidad en las ubicaciones adecuadas siguen teniendo buen rendimiento.
Para los propietarios que estén dispuestos a adaptarse, mantenerse actualizados y centrarse en lo básico, este entorno sigue ofreciendo oportunidades.
De hecho, a medida que el mercado se vuelve más selectivo, la ventaja recae cada vez más en quienes invierten con claridad, disciplina y una perspectiva de largo plazo.
