La inversión inmobiliaria de SMSF está cambiando: se cierra otra puerta, pero la estrategia permanece

El Gobierno federal ha propuesto eliminar la capacidad de los superfondos autogestionados (SMSF) de obtener préstamos para inversiones en propiedades residenciales. Esto marca otro cambio significativo en la inversión inmobiliaria.

En comparación, el SMSF1 representa menos del uno por ciento1 de los préstamos para propiedades residenciales, por lo que esta reforma en sí misma no es un impulsor del mercado, pero efectivamente elimina otra opción que antes estaba disponible para las personas para aumentar su riqueza.

¿Qué ha cambiado realmente?

El detalle clave no es una prohibición total de la inversión de SMSF en propiedades, sino más bien la eliminación de uno de los factores clave que contribuyen a ello. Según las nuevas reglas, las SMSF ya no podrán celebrar nuevos acuerdos de préstamo con recurso limitado (LRBA) para la compra de propiedades residenciales.

Sin embargo;

• los mecanismos existentes siguen vigentes;
• las transacciones que ya estén en curso tendrán un breve período de transición;
• la restricción se aplica a los préstamos y no a las compras directas; Y
• El endeudamiento inmobiliario comercial se mantiene sin cambios.

Si bien el cambio en sí es relativamente específico, encaja en un panorama mucho más amplio de reequilibrio en el enfoque de la inversión inmobiliaria en Australia.

Aunque las regulaciones se están endureciendo y el gobierno parece estar reduciendo el número de formas disponibles para acceder a la inversión en propiedades residenciales, eso no significa que las propiedades ya no sean atractivas. Los fundamentos de crecimiento del capital, rendimiento, diversificación y oportunidades de creación de valor que los bienes raíces residenciales agregan a una cartera son más sólidos que nunca, pero esto significa que los inversionistas deben ser más reflexivos sobre sus estrategias, estructura y selecciones.

Hay cierta ironía en esta afirmación. Los recientes cambios impositivos han hecho que los SMSF sean relativamente más atractivos como estructura de inversión inmobiliaria. Naturalmente, esto despertó aún más interés.

Esta última medida es esencialmente una respuesta a este cambio, cerrando un camino que se había vuelto más atractivo debido a decisiones políticas anteriores.

¿Qué significa esto para los inversores?

Para la mayoría de los inversores, el impacto directo es mínimo, pero las implicaciones estratégicas son muy reales. En términos de asequibilidad de la vivienda, es probable que el impacto sea limitado. Es poco probable que restringir a un pequeño segmento de compradores resuelva el problema fundamental de la oferta.

Otra opción eliminada

Incluso si un SMSF inmobiliario apalancado no se utilizaba ampliamente, seguía siendo parte de un conjunto de herramientas de inversión más amplio, y cada vez que se eliminaba un instrumento, se daba más peso a las opciones restantes, lo que es especialmente cierto para los inversores que intentan estructurar carteras a largo plazo.

Usar el apalancamiento dentro del súper se vuelve más difícil

Para muchos inversores de SMSF, la capacidad de endeudarse era un atractivo clave. Sin este apalancamiento, la barrera de entrada se vuelve mucho más alta y, para muchos, la estrategia de concentrar una gran cantidad de súper activos en un solo activo simplemente no tendrá sentido. Tenga en cuenta que aún puede utilizar el apalancamiento para comprar bienes raíces comerciales.

Espere que el capital sea redirigido en lugar de eliminado

Este es un punto clave que a menudo se pasa por alto en estos debates. El capital no desaparece, se redistribuye. A menos que los inversores puedan utilizar los SMSF de la misma manera para comprar propiedades residenciales, es probable que ese dinero llegue a otros activos, como propiedades comerciales en SMSF y fondos de propiedades comerciales.

El sector inmobiliario siempre ha sido un juego a largo plazo. Los inversores que tendrán éxito no serán aquellos que persiguen las últimas estructuras o resultados fiscales, sino aquellos que entienden los conceptos básicos y se adaptan a las reglas cambiantes.

1 mpamag.com