5 errores que hacen que el casino gane el flop

¡Parece tan fácil! Compre una casa, haga algunas remodelaciones, vuelva a ponerla en el mercado y obtenga una gran ganancia. En un momento dado, media docena de programas de televisión presentan a inversionistas guapos y bien vestidos que hacen que el proceso parezca rápido, divertido y lucrativo.

Y muchas casas están volcadas. Según los datos publicados por ATTOM Data Solutions en el Informe de reventa de viviendas de EE. UU. de 2022, las viviendas revendidas representaron el 10 % de todas las ventas de viviendas en los Estados Unidos en el primer trimestre de 2022, el nivel más alto desde 2000.

Sin embargo, el camino hacia la riqueza en bienes raíces no se trata solo de limitar la atracción y la señalización de «vendido». Demasiados aspirantes a magnates de bienes raíces pasan por alto los conceptos básicos y terminan fracasando. Entonces, ¿cuáles son los cinco errores más grandes que cometen las aletas potenciales? ¿Y cómo los evitas?

Resultados clave

• La reventa de casas es un negocio como cualquier otro: se necesita conocimiento, planificación y astucia para tener éxito.
• Un error común que cometen los nuevos inversores inmobiliarios es subestimar el tiempo o el dinero que se necesitará para completar un proyecto.
• Otro error que cometen los flippers caseros es sobreestimar sus habilidades y conocimientos.
• La paciencia y el sentido común son especialmente importantes en un negocio basado en el tiempo como la inversión inmobiliaria.

Los 5 elementos imprescindibles para revender casas

Cómo funcionan los cambios de casa

Flipping (también llamado inversión inmobiliaria mayorista) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor no compra una propiedad para usarla, sino con la intención de venderla para obtener una ganancia.

Los inversionistas que revenden bienes raíces se concentran en comprar y luego revender una propiedad o un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos participando en cambios frecuentes.

Entonces, ¿cómo volteas un edificio o una casa? En pocas palabras, desea comprar barato y vender caro (como la mayoría de las otras inversiones). Pero en lugar de utilizar una estrategia de compra y retención, completa la operación lo más rápido posible para limitar el tiempo que su capital está en riesgo. En general, el enfoque debe estar en la velocidad, no en maximizar las ganancias. Esto se debe a que cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, seguros y otros costos asociados con ser propietario de una vivienda). Este es el plan general, aunque tiene algunas trampas.

Estas ganancias generalmente se generan por aumentos de precios que resultan del rápido aumento en los precios del mercado inmobiliario, o mejoras de capital realizadas a la propiedad, o ambos. Por ejemplo, un inversionista podría comprar un techo reacondicionado en un área caliente, hacer una revisión general y luego ofrecerlo a un precio que refleje su nueva apariencia.

cuando empezar

El primer y mejor consejo es limitar su riesgo financiero y maximizar su potencial de ingresos. En pocas palabras, no pague demasiado por una casa (sabiendo cuánto cuesta) y asegúrese de saber también cuánto costará una reparación o mejora necesaria antes de comprarla. Con esta información, puede calcular su precio de compra ideal.

La regla del 70% establece que un inversionista no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de la propiedad menos las reparaciones necesarias. ARV es cuánto cuesta una casa después de haber sido completamente renovada.

He aquí un ejemplo: si el ARV de una casa es de $150 000 y las reparaciones requieren $25 000, entonces la regla del 70 % significa que el inversionista no debe pagar más de $80 000 por la casa: $150 000 × 0,70 = $105 000 – 25 $000 = $80 000.

Como cualquier otra pequeña empresa, iniciar una requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Lo más probable es que sea más difícil y más caro de lo que imaginas. Trate esto con precaución bajo su propio riesgo: si solo quiere hacerse rico rápidamente revendiendo su casa, podría terminar en una casa de beneficencia.

A continuación hay cinco errores que debe evitar si está considerando revender su casa.

Incluso si tiene todos los detalles correctos, las condiciones cambiantes del mercado pueden hacer que cada suposición que hizo al principio resulte ser incorrecta al final.

1. No hay suficiente dinero

Los bienes raíces son caros. La primera partida de gasto es el costo de adquirir bienes inmuebles. Si bien abundan los requisitos de financiación con un pago inicial bajo o nulo, encontrar estas ofertas de un proveedor legítimo es más fácil decirlo que hacerlo. Además, si financias una adquisición, pagas intereses.

Si bien el interés sobre el dinero prestado sigue estando libre de impuestos incluso después de la aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA), no es una deducción del 100%. Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que necesita ganar en la venta para alcanzar el punto de equilibrio.

Y si usa una hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) para financiar la compra de una casa modular, solo se deducen los intereses. El monto principal, los impuestos y la parte del seguro de su pago no lo son.

Investigue cuidadosamente sus opciones de financiamiento para determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a sus necesidades y encuentre un prestamista que ofrezca tasas de interés bajas. Una manera fácil de investigar los costos de financiamiento es usar una calculadora de hipotecas que le permita comparar las tasas de interés que ofrecen diferentes prestamistas. Por supuesto, pagar bienes raíces en efectivo excluye los costos de interés, pero aun así, existen costos de mantenimiento de la propiedad y el costo de oportunidad de asegurar su dinero.

Obtener ganancias es más difícil que antes. De hecho, según datos de ATTOM, en el primer trimestre de 2022, los márgenes de beneficio cayeron al retorno bruto de la inversión (ROI) promedio más bajo desde 2009. Esto no significa que no se pueda ganar dinero (el ROI fue del 25,8%), pero sí significa que se requiere precaución. El promedio bruto por flip en 2022 fue de $ 67,000, pero tenga en cuenta que esta es una cantidad bruta. También es más bajo que el margen bruto en el primer trimestre de 2022: el tiempo lo es todo en el sector inmobiliario.

También hay que tener en cuenta los costes de reparación. Si planea renovar una casa y venderla para obtener ganancias, entonces el precio de venta debe exceder el costo combinado de la adquisición, el costo de poseer la propiedad y el costo de la renovación.

Una cocina de $25,000, un baño de $10,000, un impuesto a la propiedad de $5,000, los servicios públicos y otros costos de mantenimiento reducen esa cifra en aproximadamente dos tercios. Agregue a eso un problema estructural inesperado con los bienes raíces, y la ganancia bruta podría convertirse en una pérdida neta.

Incluso si logra superar las dificultades financieras de vender su casa, no olvide los impuestos sobre las ganancias de capital que reducirán sus ganancias.

2. No hay suficiente tiempo

La reparación y remodelación de casas es un negocio intensivo en mano de obra. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea dueño de una casa, necesitará dedicar tiempo a renovarla. Si tiene un trabajo diurno, el tiempo dedicado a demoler y construir puede hacer que pierda noches y fines de semana. Si le paga a otra persona para que haga el trabajo, aún pasará más tiempo del esperado supervisando la actividad, y el costo de pagarle a otros reducirá sus ganancias.

Una vez que se complete el trabajo, deberá programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos de construcción aplicables antes de poder venderla. Si no es así, tendrá que gastar más tiempo y dinero para ponerlo a la par.

A continuación, puede ser una inversión bastante larga vender una propiedad. Si se lo muestra usted mismo a los compradores potenciales, puede pasar mucho tiempo viajando hacia y desde su hogar, así como reuniones. Si utiliza los servicios de un agente inmobiliario, tendrá que pagar una comisión.

¿Vale la pena? Para muchas personas, puede tener más sentido quedarse con un trabajo diario, donde pueden ganar el mismo dinero en unas pocas semanas o meses a través de un cheque de pago fijo, sin riesgo y con un compromiso de tiempo fijo.

3. No hay suficientes habilidades

Los constructores profesionales y los comerciantes calificados, como carpinteros y plomeros, a menudo alquilan casas como un ingreso adicional a su trabajo diario. Tienen el conocimiento, las habilidades y la experiencia para encontrar y renovar una casa. Algunos de ellos también tienen trabajos sindicales que brindan beneficios de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.

El dinero real en la reventa de viviendas proviene de la plusvalía de la vivienda. Si sabe cómo usar un martillo, le encanta colocar alfombras y puede colgar paneles de yeso, cubrir una casa e instalar un fregadero en la cocina, entonces tiene las habilidades para voltear una casa.

Sin embargo, si no puede notar la diferencia entre un destornillador Phillips y un destornillador de cabeza plana, tendrá que pagarle a un profesional para que lo repare y lo arregle. Y reducirá las posibilidades de obtener un retorno sustancial de su inversión.

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Según ATTOM Data Solutions, la cantidad de viviendas unifamiliares y apartamentos que se vendieron en el primer trimestre de 2022.

4. No hay suficiente conocimiento

Para tener éxito, debe saber cómo elegir la propiedad correcta en el lugar correcto y al precio correcto. ¿Realmente espera comprar casas por $100,000 y venderlas por $200,000? El mercado es demasiado eficiente para que esto suceda regularmente.

Incluso si está haciendo un trato de por vida, como comprar una casa embargada por casi nada, es importante saber qué reparaciones hacer y cuáles omitir. También debe comprender las leyes fiscales y de zonificación aplicables, y saber cuándo reducir sus pérdidas y salir antes de que su proyecto se convierta en un agujero de dinero.

Los principales prestamistas también han comenzado a beneficiarse del mercado de préstamos flip, con la firma de inversión global KKR uniéndose a otras firmas de capital privado que buscan entrar en acción.

5. Falta de paciencia

Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los recién llegados se apresuran a comprar la primera casa que encuentran. Luego contratan al primer contratista que oferta por el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo ellos mismos o confían en una red de contratistas de confianza preestablecidos.

Los recién llegados contratan a un agente de bienes raíces para que los ayude a vender la casa. Los profesionales confían en los esfuerzos de «venta por parte del propietario» para minimizar los costos y maximizar las ganancias. Los principiantes esperan pasar rápidamente por el proceso, aplicar una capa de pintura y hacer una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de ganancia a veces son pequeños.

¿Cuáles son las mejores ciudades para vender casas?

Según ATTOM Data Solutions, Phoenix; Charlotte, Carolina del Norte; Tucson, Arizona; Atlanta; y Jacksonville, Florida, tuvo las tasas más altas de ventas de viviendas con golpes.

¿Necesito tener una oferta en efectivo para vender una casa?

No. El efectivo puede ser más atractivo para los vendedores, por lo que es posible que vea que se aceptan más ofertas en efectivo en los programas de venta de viviendas. A nivel nacional, el 62,7% de los edificios de apartamentos se compran en efectivo. Sin embargo, muchas personas financian sus propias casas. Todo depende de la situación.

¿Cuánto se tarda en voltear una casa?

Cada proyecto es único, pero en promedio tomó 162 días desde el momento en que se compró una propiedad hasta la venta de una casa completa en 2022.

línea de fondo

Obtener una buena ganancia rápidamente al revender una casa no es tan fácil como parece en la televisión. Los flippers novatos pueden subestimar el tiempo o el dinero necesarios y sobreestimar sus habilidades y conocimientos. Si está pensando en revender su casa, asegúrese de entender lo que se necesita para hacerlo y los riesgos involucrados.