Comprar una segunda vivienda para alquilar: lo que se debe y no se debe hacer

Invertir en propiedades de alquiler tiene beneficios financieros, pero también existen riesgos (inquilinos que no pagan el alquiler y dolores de cabeza por el alquiler). Tendrá que sopesar los impuestos, la apreciación de la propiedad, los costos de hipoteca y mantenimiento, y su deseo de convertirse en propietario al decidir si alquilar es una decisión financiera inteligente.

Resultados clave

• Comprar una segunda vivienda como propiedad de alquiler tiene varios beneficios clave, incluidas ventajas fiscales como deducciones por intereses, seguros y otros gastos.
• Por otro lado, tendrás que ser el propietario, y eso requiere tiempo y energía.
• Una de las mejores cosas que pueden hacer los posibles propietarios es hacer sus deberes inmobiliarios y hacer cálculos.

Piense en los beneficios fiscales

Puede deducir intereses, impuestos, seguros y otros gastos de los ingresos de la propiedad y, en general, deducir las pérdidas de otros ingresos. También puede deducir la depreciación de sus impuestos.

Básicamente, esta deducción es una provisión por 27,5 años de depreciación a partir de 2022. Puede vender su propiedad de alquiler y transferir las ganancias a otra propiedad de alquiler sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

No olvides que serás el propietario.

El alquiler de bienes inmuebles es un negocio que requiere tiempo y energía. Debe conocer las leyes de alquiler y la ley le exige mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos.

Recuerde que un inquilino que paga mucho dinero tiene derecho a esperar una solución casi inmediata a cualquier problema, grande o pequeño. Los inquilinos que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tenderán a ser un poco menos exigentes. Es útil que pueda hacer reparaciones menores usted mismo. También tendrás que cobrar el alquiler y lidiar con inquilinos morosos.

Si la perspectiva de administrar su alquiler por su cuenta es desalentadora, pídale a su agente de bienes raíces que lo remita a un administrador o cuidador de la propiedad, o haga una búsqueda en línea. Sólo tenga en cuenta que contratar un administrador de propiedades reducirá sus ingresos.

Haz tu tarea inmobiliaria

Dedique tanto tiempo, si no más, a investigar propiedades de alquiler como lo haría si estuviera comprando una casa. Debe conocer las características específicas del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias tanto en alquiler como en venta de viviendas en el lugar que está considerando. Mire las escuelas, el transporte, los servicios recreativos, las compras y lo que los inquilinos de la zona esperan de una propiedad en alquiler.

Comprar una ejecución hipotecaria puede ser una opción porque el banco encargado de la ejecución hipotecaria generalmente quiere recuperar el saldo de la hipoteca y vende la propiedad por menos del valor de mercado.

Quiere que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Busque propiedades frente al mar o cerca de un campus universitario o zona escolar local. Una casa antigua en una comunidad estable o una casa en un área en reurbanización también puede ser una buena opción.

Si está comprando una propiedad de alquiler para inversión en un nuevo campo de golf, tenga cuidado con el «síndrome del campo de golf». .

No descuides los cálculos.

Utilice aplicaciones para teléfonos inteligentes o calculadoras de hipotecas en línea para analizar sus costos mensuales de vivienda. La calculadora debería permitirle ingresar el precio de compra, el pago inicial, los impuestos, el seguro y la tasa de interés de la hipoteca. Las tasas hipotecarias de propiedades de alquiler suelen ser más altas que las tasas de una vivienda principal. Considere también el mantenimiento y las reparaciones. Una buena regla general es aproximadamente el 1% del precio de compra al año.

Entonces, mantener una propiedad de $300,000 costaría aproximadamente $3,000 por año. Sin embargo, puede aumentar el porcentaje al 1,5% o al 2% si la propiedad es más antigua. Otra forma de calcular las reparaciones y el mantenimiento es seguir lo que a veces se llama la “regla del pie cuadrado”, que sugiere que los propietarios presupuestan 1 dólar por pie cuadrado al año. Por ejemplo, si su casa de alquiler tiene 1,800 pies cuadrados, tendrá que pagar $1,800 al año en costos de reparaciones y mantenimiento.

Ejemplo del mundo real

A continuación se muestra un ejemplo de ingresos proyectados: digamos que alquila una casa de $300 000 por $2000 al mes. El pago inicial del 20% es de $60 000 y la tasa de interés fija a 30 años sobre el saldo de $240 000 es del 4%. Los impuestos, el seguro y el presupuesto de mantenimiento elevarán los gastos mensuales a $1764, lo que resultará en un rendimiento nominal de $2838 por año, o 4,73% del pago inicial por año. Nada mal.

Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorros y mejor que lo que la mayoría de las acciones de primera línea pagan en dividendos, aunque quizás no tanto como se podría ganar en el mercado de valores en un buen año. Pero si calcula la depreciación típica del 3,64%, la ganancia nominal de 2.838 dólares se convierte en una pérdida de 6.252 dólares, que puede aplicar a otros ingresos. Sin embargo, dependiendo de su categoría impositiva, esto podría representar varios cientos de dólares en ahorros fiscales con un flujo de caja positivo más la posibilidad de que el valor de la vivienda aumente.

Línea de fondo

Invertir en bienes raíces para obtener ingresos no es para todos, pero si trata sus inversiones como un negocio, es tolerante con los riesgos inherentes y sabe cómo manejar un martillo, las recompensas financieras pueden ser significativas.