¿Cuándo debo renegociar mi hipoteca?

Atrás quedaron los días en que un préstamo hipotecario era un producto de «configúrelo y olvídese». Keilum Merrick, gerente de estrategia y finanzas de Momentum, analiza cómo el hábito de revisar su hipoteca puede generar valiosas recompensas financieras.

El aumento de las tasas de interés está cobrando un alto precio en los presupuestos familiares, pero la autocomplacencia puede ser un verdadero destructor de riqueza. El gráfico a continuación muestra que los australianos tienen una de las deudas personales más altas del mundo y está claro que la mayor parte de la deuda personal está en préstamos hipotecarios.

Deuda de los hogares como porcentaje de la renta neta disponible

Fuente: OCDE, 2022

Si bien las tarifas han aumentado rápidamente, los ingresos no han seguido el mismo ritmo. Y esto se debe a que las tasas de interés más altas imponen mayores exigencias a las finanzas de los propietarios de viviendas. Canstar descubrió que los pagos mensuales de una hipoteca de $500,000 aumentaron $1,084 desde abril de 2022. En una hipoteca de $750,000, los pagos mensuales aumentaron $1,626.

La decisión de administrar tasas más altas es adquirir el hábito de revisar su hipoteca.

El peligro de un enfoque de esperar y ver

1. Las tasas más altas socavan su solvencia: a medida que aumentan las tasas, su solvencia disminuye (a menos que haya tenido un aumento significativo en los ingresos). Los aumentos de tasas adicionales limitarán aún más su solvencia. En el peor de los casos, podría quedarse con su préstamo anterior incluso si desea refinanciar, una situación que se ha denominado «cárcel hipotecaria».
2. Los prestamistas están ajustando los criterios para las mejores tasas: el mercado hipotecario se está moviendo rápido. RateCity informa que varios bancos importantes ahora exigen un depósito de al menos el 40 % para calificar para las tasas más bajas, frente al 30 % anterior.
3. Las tasas más bajas todavía están reservadas para nuevos clientes: manténgase fiel a su prestamista o mantenga su préstamo anterior porque la refinanciación parece «demasiado complicada» y le cuesta dinero. Si vienes al banco como un nuevo cliente, potencialmente puedes reducir la tasa del préstamo en un 0,5%. Es como cancelar varias subidas de tipos del Banco de la Reserva. O, si le damos la vuelta a la imagen, dejar su antiguo préstamo podría significar pagar un impuesto de lealtad del 0.5%. No te beneficiarás del pago de este «impuesto». Pero su prestamista ciertamente lo hará.

¿Cuándo debo renegociar mi hipoteca?

Recomendamos revisar su hipoteca al menos una vez al año. Esto no significa que necesite refinanciar cada año. Sin embargo, el enfoque anual le brinda la confianza de que su hipoteca sigue siendo adecuada para sus necesidades y le permite saber si está pagando una tasa competitiva en comparación con el mercado en general.

Algunos otros indicadores pueden indicar que es hora de prestar atención a su hipoteca:

• Has sufrido grandes cambios en tu vida: El matrimonio, tener hijos, la separación o el divorcio, los cambios importantes en la carrera pueden afectar su flujo de efectivo personal. Esto hace que sea importante reevaluar su hipoteca después de un evento significativo en la vida, o mejor aún, antes de un cambio esperado.
• Usted se da de baja de la tarifa fija: Los datos del Banco de la Reserva muestran que alrededor de 880,000 hipotecas de tasa fija se pagarán en 2023. Y, como señala nuestro banco central, “estos prestatarios verán aumentos muy significativos en los reembolsos de los préstamos”. Recomendamos comunicarse para una revisión de la hipoteca al menos tres meses antes de la fecha de vencimiento de su tasa fija. Esto le da tiempo para considerar sus opciones y preparar un nuevo préstamo si decide refinanciar.
• Su período de interés está llegando a su fin: La mayoría de los prestamistas solo permiten el pago de intereses durante un período determinado. Puede solicitar una extensión, pero no hay garantía de que obtendrá luz verde y se requerirá un puntaje de crédito completo. Para los inversores inmobiliarios en particular, el final del período de pago de intereses puede tener un impacto significativo en el flujo de efectivo, por lo que definitivamente vale la pena explorar todas las opciones. Refinanciar un préstamo a menudo trae el doble beneficio de una tasa más baja más un nuevo período de interés.
• Está planeando comprar otra propiedad: Ya sea que esté renovando su próxima casa o invirtiendo en una propiedad de alquiler, los planes de garantía hipotecaria deberían generar una revisión de la hipoteca. No se trata solo de asegurar la mejor tarifa posible. Diferentes prestamistas usan diferentes métodos de valoración, y cambiar a un nuevo prestamista puede resultar en una mejor valoración de su casa, brindándole más oportunidades para usar su capital.
• Tiene dificultades para cumplir con pagos más altos: Pocas cosas son más estresantes que tratar de mantenerse al día con los pagos de la hipoteca. Pero como vimos anteriormente, el refinanciamiento tiene el potencial de reducir la tasa de su préstamo en un 0.5% y devolverle el dinero a su bolsillo todos los meses. En lugar de dejar que su crédito se convierta en una fuente de estrés, vea si puede convertirse en una fuente de ahorro con una revisión de préstamo hipotecario.

Ahora es un buen momento para tomar la iniciativa y revisar su crédito. Comuníquese con su agente hipotecario hoy para obtener asesoramiento sobre el préstamo más asequible para sus necesidades, ayuda para procesar su solicitud de préstamo y comunicarse con los prestamistas en su nombre.

Publicado por Kylum Merrick, Gerente de Finanzas y Estrategia de Bienes Raíces