Cómo invertir en el alquiler
¿Estás pensando en comprar bienes inmuebles de inversión? Comprar un alquiler de bienes raíces requiere conocimiento sobre la práctica de arrendamiento, préstamos hipotecarios, relaciones de inquilinos y menos personas, así como la gestión de bienes raíces.
La compra de bienes inmuebles en alquiler puede ser rentable, pero, como cualquier inversión, debe realizarse solo después de algunos estudios sólidos.
Conclusiones clave
- El propietario práctico necesita una amplia gama de conocimiento, de la ley básica de los inquilinos antes de corregir la grúa que fluye.
- Si no puede hacer todo esto usted mismo, considere la posibilidad de pagar los servicios de un gerente de bienes raíces o invertir en fondos de inversión de bienes raíces (REIT).
- Los inversores de alquiler de tiempo completo pasan una cantidad significativa de tiempo, eligiendo en casa, corrigiéndolos y administrando sus bienes raíces.
- La propiedad del alquiler de inversiones incluye casas para la relajación, casas con varias familias, casas para una familia y apartamentos.
Inmosolucion / Alex Dos Díaz
¿Entonces quieres ser un arrendador?
Comprar bienes inmuebles de inversión y arrendamiento puede ser una buena manera de obtener ingresos, pero esto requiere una obligación de tiempo y dinero. Después de elegir la propiedad correcta, preparar la unidad y buscar inquilinos confiables, se requiere mantenimiento actual.
El costo de mantenimiento y mantenimiento puede reducir los ingresos de alquiler. Siempre hay potencial para una emergencia, como el daño al techo. Los inversores deben planear posponer el 1% del valor de su propiedad para reparaciones.
Los propietarios de arrendamiento de bienes raíces pueden administrar personalmente bienes inmuebles o contratar a un gerente de bienes raíces que generalmente recaude del 8% al 12% de la renta recaudada. A pesar del hecho de que el gerente de bienes raíces puede proporcionar una amplia gama de servicios, incluida la organización de mantenimiento y reparación, ver nuevos inquilinos y procesar los pagos de alquiler tardío.
Los propietarios de arrendamiento inmobiliario deben conocer las leyes sobre el arrendador en su estado y local. Tanto los inquilinos como los propietarios tienen derechos y obligaciones con respecto a los depósitos de seguros, los requisitos de arrendamiento, las reglas de desalojo y las leyes de vivienda justa.
Es importante proteger las inversiones inmobiliarias. Además del seguro de los propietarios de viviendas, los propietarios de arrendamiento inmobiliario pueden adquirir un seguro del arrendador, que cubre el daño a la propiedad, los ingresos perdidos por arrendamiento y protección de la responsabilidad en caso de que el inquilino o visitante sea lesionado como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.
Compra de bienes raíces de alquiler
Para comenzar, debe determinar la propiedad correcta y prepararse para el financiamiento para comprarla.
Ubicación, ubicación, ubicación
Al elegir un alquiler rentable de bienes raíces, busque un lugar con bajos impuestos sobre bienes raíces, un buen distrito escolar y servicios, como restaurantes, cafeterías y parques.
Un bajo nivel de delito, fácil acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento, señala un mayor número de inquilinos.
El área en la que crece la población o el plan de avivamiento es una oportunidad de inversión potencial.
Los sitios inmobiliarios en línea, como Zillow.com, proporcionan información para los inversores, incluidas las tasas de alquiler y el costo actual de los bienes raíces de inversión. Las listas de Airbnb.com pueden indicar apuestas sobre llegar a vacaciones o apartamentos a corto plazo en cualquier área. Otros sitios, como Trulia y Realtor.com, transfieren alquiler a largo plazo.
Financiar su alquiler
El proceso de obtener un préstamo para alquilar propiedades es similar a una hipoteca de la residencia principal con diferencias clave. Los prestamistas generalmente cobran tasas de interés más altas por alquilar propiedades de una tasa de incumplimiento más alta.
Al igual que el comprador de la casa, el inversor puede elegir un préstamo hipotecario tradicional o puede tener el derecho de recibir un préstamo de la FHA o un préstamo VA.
Los estándares de suscripción pueden ser más estrictos para alquilar candidatos. Los prestamistas hipotecarios se centran en una calificación crediticia, un pago anticipado y un índice de deuda con los ingresos. Estos son los mismos factores que se aplican a los préstamos hipotecarios del arrendamiento de la propiedad, pero el inversor puede participar en un historial crediticio más estricto y una contribución inicial más alta.
Requisitos típicos para la hipoteca para alquilar la propiedad:
- Calificación crediticia: La puntuación mínima es 620, con indicadores y condiciones más altos para los puntos 740 y más.
- Anticipo: Para los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno, del 0% al 3% puede ser aceptable en la hipoteca para el lugar principal de residencia, pero los prestatarios para bienes raíces de inversión, por regla general, tienen que reducir del 15% al 25%.
- La actitud de la deuda con los ingresos (DTI): DTI representa el porcentaje del ingreso mensual del prestatario, que se deuda. Los prestamistas, como regla, le permiten calcular hasta el 75% de sus ingresos de alquiler esperados de acuerdo con su DTI.
- Ahorro: Los prestatarios deben tener efectivo para cubrir tres o seis meses de pagos de la hipoteca, incluido el monto principal, los intereses, los impuestos y el seguro.
¿Es mejor comprar en efectivo o finanzas de bienes raíces de inversión? Depende de los objetivos y ahorros del inversor. El pago de bienes raíces de inversión puede generar inmediatamente un flujo de efectivo mensual positivo, pero para muchos esta no es una opción.
La discriminación de préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado contra la base de la raza, la religión, el género, el estado civil, el uso de la asistencia estatal, el origen nacional, la discapacidad o la edad, hay pasos que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
Ganar dinero
Los costos operativos para una nueva propiedad de alquiler serán del 35% al 80% de sus ingresos operativos brutos.
Si el alquiler mensual es de 1,500 dólares estadounidenses, y los gastos ascienden a 600 dólares estadounidenses por mes, esto es del 40% para los gastos operativos.
Muchos inversores usan una regla del 50%. Si el alquiler es de 2000 dólares estadounidenses por mes, espere pagar $ 1000 por el monto de los gastos totales.
Para reducir sus gastos, averigüe si el proveedor de seguros permitirá al seguro de propietario utilizando la póliza de seguro de propietarios de viviendas.
Las empresas de accidente cerebrovascular de pared que compran objetos problemáticos están dirigidos a una ganancia del 5% al 7%. Las personas deben establecer un objetivo objetivo del 10%.
Evalúe el costo de mantenimiento por el monto del 1% del costo de los bienes raíces anualmente.
Otros gastos incluyen seguro de propietarios, tarifas de propietarios de viviendas (HOA), impuestos inmobiliarios y gastos mensuales, como control de plagas, paisajismo y mantenimiento.
Si bien las acciones pueden ofrecer rentabilidad del 7,5% por efectivo, o los bonos pueden pagar un 4,5%, el rendimiento en un 6% en el primer año, ya que un arrendador para la propiedad de las inversiones se considera saludable, y este número debería aumentar con el tiempo.
Rentabilidad
Los inversores de alquiler inmobiliario calculan su retorno de la inversión como ROI = (Ingresos de alquiler anuales – Costos operativos anuales) Valor hipotecario
Algunos inversores inmobiliarios prefieren entregar en casa, comprar una casa a un precio por debajo del mercado, hacer reparaciones y luego revenderla a altas ganancias. Durante el «giro», puede haber inquilinos, y los inversores deben tener en cuenta factores clave, como materiales asequibles y mano de obra.
Recompensas de riesgo y recompensa
Premio
Ingreso pasivo; Los inversores pueden ganar trabajando en el trabajo regular.
Si los valores inmobiliarios aumentan, las inversiones también están creciendo.
El ingreso del alquiler no está sujeto a la seguridad social.
Los intereses en bienes raíces de inversión pueden ser gravados.
Los bienes raíces son un activo físico tangible.
Riesgos
Los costos de mantenimiento y gestión inmobiliaria pueden reducir los ingresos de alquiler.
Los ingresos mensuales de alquiler no pueden cubrir el préstamo hipotecario mensual total.
Los bienes raíces no son un activo líquido y requiere tiempo para vender.
Los costos de entrada y salida pueden ser altos.
Si el inquilino se va, el arrendador aún debe pagar los gastos mensuales.
¿Debería encontrar un socio de inversiones inmobiliarias?
Un socio inmobiliario ayuda a financiar un acuerdo a cambio de una parte de ganancias.
Las alternativas incluyen el enfoque de su red de familias y amigos, la búsqueda de un club de inversión local de bienes raíces y bienes raíces de crowdfunding.
¿Cuánto cuesta una gran tarifa para comprar bienes raíces de inversión?
Los prestamistas, como regla, tienen pautas más estrictas cuando se trata de comprar bienes raíces como arrendamiento. A pesar del hecho de que puede comprar una casa primaria en solo un 3%, la mayoría de los prestatarios deben poner del 15%al 20%para comprar bienes raíces alquilados.
¿Debería invertir en un apartamento?
Los condominios pueden ser una buena opción para los compradores de alquiler de bienes raíces, y a menudo se encuentran en los lugares deseados.
Los condominios, por regla general, son más baratos que en el hogar para una familia, y tienen menos requisitos para el mantenimiento.
Sin embargo, las contribuciones de asociaciones y el potencial de evaluaciones especiales costosas son un riesgo. Es importante investigar la salud financiera de la asociación de propietarios y el estado actual del edificio general y una unidad separada.
La esencia
El alquiler de bienes raíces puede ser una inversión rentable, proporcionando ingresos pasivos y sostenibles para el inversor.
Como siempre, haga su estudio por adelantado. Las inversiones en la propiedad alquilada requieren conocimiento sobre las leyes de los inquilinos y el arrendador, la práctica de arrendamiento, la política hipotecaria y los problemas de gestión de la propiedad.
