Perspectivas del mercado residencial de Perth: Preguntas frecuentes con Damian Collins
Con las tasas de interés volviendo a las normas anteriores a la COVID-19 y el reciente aumento de la inflación, es posible que se pregunte qué significa esto para los mercados inmobiliarios australianos en los próximos meses.
Nos sentamos con nuestro director general y presidente de REIWA, Damian Collins, para analizar cómo afectarán estos cambios al sector inmobiliario residencial australiano y por qué las perspectivas para el mercado inmobiliario de Perth siguen siendo tan positivas a pesar de los cambios.
Esto es lo que tenía que decir…
¿El aumento de las tasas de interés hará subir los precios de las propiedades?
Un aumento en la tasa de interés inevitablemente se correlaciona con el mercado inmobiliario. Sin embargo, el alcance de este impacto estará influenciado por varios factores, incluida la disponibilidad y el nivel de deuda en los mercados individuales.
Si bien el aumento de las tasas de interés sin duda reducirá el consumo de los hogares, es probable que tenga un impacto menor en la capacidad de los propietarios de viviendas para pagar las hipotecas. Esto se debe a que los prestamistas han fijado los precios de los préstamos al menos un 2,5 % por encima de las tasas reales durante algún tiempo, en parte para dar cuenta de este tipo de cambio.
Por ejemplo, esto significa que los inversores que hayan obtenido un préstamo a una tasa de interés del 3 % ya serán evaluados con una tasa de “amortiguación” aumentada del 5,5 %. Con estos amortiguadores, la mayoría de los compradores podrán soportar el aumento de la tasa.
También es importante señalar que la subida de tipos no afectará a todos los mercados por igual. Las subidas de tipos tendrán un impacto menor en los mercados más accesibles, donde los préstamos tienden a ser más pequeños.
¿Qué mercados inmobiliarios se verán más afectados por estos cambios?
El aumento de las tasas hipotecarias tiende a tener el mayor impacto en los mercados más caros.
En el caso de Australia, esto significa que mercados como Sídney y Melbourne, donde los datos de la REIA muestran que los precios medios de la vivienda de 1,59 millones de dólares y 1,22 millones de dólares, respectivamente, probablemente serán los más afectados por el cambio.
En estos mercados, es posible que no sea necesario que las tasas aumenten tanto para reducir los costos, ya que muchos propietarios ya están enfrentando pagos hipotecarios más altos.
¿Cómo afectarán específicamente las fluctuaciones de las tasas de interés al mercado inmobiliario de Perth?
Nuestra investigación muestra que el mercado inmobiliario residencial de Perth será el menos afectado por el aumento de las tasas de interés. De hecho, hay una serie de factores que sugieren que Perth se mantiene en una buena posición en términos de crecimiento a pesar de estos cambios. El primero de ellos es la accesibilidad relativa del mercado.
Tal como están las cosas, los datos de la REIA muestran que Perth tiene el precio medio de vivienda más bajo del país con $526,000, un tercio del de Sídney.
Esto no solo significa que el mercado es financieramente más accesible para los compradores, sino que los hogares también están asumiendo un nivel promedio de deuda más bajo.
Esto se evidencia por la discrepancia en la relación precio-beneficio promedio entre Perth y otras capitales importantes. En el trimestre de marzo de 2022, el mercado promedio de Australia Occidental requirió solo el 26,6 % de los ingresos familiares para pagar un préstamo, en comparación con el 46,5 % y el 38,0 % en Nueva Gales del Sur y Victoria (REIA).
Tanto a nivel nacional como internacional, vemos muchos agentes en Perth que informan el interés de los inversores interestatales, muchos de los cuales reconocen la asequibilidad y el potencial de crecimiento de Perth en relación con sus mercados de origen.
El segundo factor que respalda la perspectiva de mercado más sólida de Perth es la solidez de nuestra economía nacional.
Históricamente, el mercado inmobiliario ha tendido a verse más afectado por grandes aumentos en la tasa de desempleo. Sin embargo, en su forma actual, Perth tiene una de las tasas de desempleo más bajas de cualquiera de nuestras principales capitales, con un 3,4 % (ABS). Esto, combinado con el sólido desempeño del estado en el sector minero del estado, significa que Perth está bien posicionado para capear el aumento de la tasa, incluso si aumenta más de lo esperado.
¿Qué cree que sucederá en términos de oferta y demanda en Perth?
Desde la perspectiva de la oferta, seguimos viendo una importante escasez de viviendas en Perth. En un mercado equilibrado, normalmente hay entre 12.000 y 13.000 propiedades a la venta. Sin embargo, para la semana que finalizó el 10 de julio de 2022, los datos del Instituto de Propiedad de Australia Occidental mostraron que el número era solo de 8560.
La escasez es aún más pronunciada en el mercado de alquiler, donde la tasa de desocupación actualmente se sitúa en el 1,1 % (típicamente, el 3 % en un mercado equilibrado).
Debido a la importante escasez de recursos en la industria de la construcción, las oportunidades para ponerse al día en el futuro previsible son limitadas, lo que ejercerá una presión adicional sobre los aumentos de precios en el futuro.
Además de la oferta limitada, también esperamos que la demanda aumente a medida que se abran las fronteras de Perth. Esto será impulsado por una mayor migración debido a los más de 60.000 puestos de trabajo que se ofrecen en Australia Occidental.
Ya estamos viendo a WA Premier y a las principales empresas lanzar campañas de reclutamiento nacionales e internacionales. Espero que veamos un sólido crecimiento de la población en la segunda mitad de 2022 y principios de 2023 debido a esto, lo que respaldará aún más la demanda de vivienda.
¿Qué significa esto para las perspectivas de crecimiento futuro de Perth?
Si bien es probable que haya desafíos por delante para el mercado inmobiliario australiano, creo que Perth es el mercado más adecuado para continuar con la tendencia de crecimiento actual.
Es la ciudad capital más asequible de Australia, tiene una de las tasas de desempleo más bajas y se espera que se beneficie de la creciente demanda como resultado del aumento de la migración.
Combinados con una oferta limitada en la ciudad, que se espera que permanezca por debajo del promedio a largo plazo durante algún tiempo, todos estos factores contribuyen a una perspectiva positiva para el mercado de Perth, incluso con aumentos en las tasas de interés.
inmosolucion es un equipo confiable de asesores de inversiones inmobiliarias con sede en Perth. A través de nuestra gama de servicios de asesoramiento inmobiliario, hemos ayudado a más de 3.000 compradores.
Para obtener más información sobre las perspectivas del mercado inmobiliario de Perth o nuestras ofertas de servicios, comuníquese hoy con nuestro amigable equipo.
