La trampa de la cartera: comprensi贸n de la capacidad crediticia y el patrimonio neto
A los inversores inmobiliarios australianos se les ha ense帽ado desde hace mucho tiempo una f贸rmula relativamente sencilla para la creaci贸n de riqueza.
Compre propiedades de calidad, deje tiempo y crecimiento del mercado para generar capital y luego utilice ese capital para financiar su pr贸xima adquisici贸n. Repita este proceso con suficiente frecuencia y, en teor铆a, comenzar谩 a formarse una cartera s贸lida.
Para muchos inversores, este enfoque funciona muy bien en las primeras etapas de su viaje. El capital crece, la confianza crece y cada compra posterior parece m谩s f谩cil que la anterior.
Sin embargo, llega un punto en el que la estrategia que ayud贸 a un inversor a crear una cartera puede convertirse en lo que limita el crecimiento futuro.
Cuando el capital deja de ser un factor limitante
La mayor铆a de los inversores naturalmente se centran en el capital como indicador de progreso. Es palpable. Esto se puede ver en informes de tasaci贸n, informes crediticios y c谩lculos del patrimonio neto. A medida que aumenta el valor de la cartera, es comprensible que los inversores sientan que su posici贸n financiera est谩 mejorando.
El problema es que el capital por s铆 solo no determina la capacidad de un inversor para seguir generando riqueza.
Un inversor puede poseer varias propiedades y acumular un capital significativo durante muchos a帽os, pero no tener acceso a financiaci贸n adicional. El capital refleja el desempe帽o pasado. La capacidad de endeudarse influye en el potencial futuro.
En los 煤ltimos a帽os esta distinci贸n ha adquirido cada vez m谩s importancia. En un entorno crediticio donde las evaluaciones de la solvencia crediticia, las relaciones deuda-ingresos y los c谩lculos de los gastos de manutenci贸n tienen m谩s peso, muchos inversores est谩n descubriendo que el crecimiento de la cartera ya no est谩 limitado por la seguridad. Esto est谩 limitado por su capacidad de demostrar una capacidad continua para soportar deuda adicional.
Esto crea un cambio importante en el pensamiento.
En lugar de ver la solvencia como algo que se pone a prueba cuando se necesita financiaci贸n, los inversores deber铆an empezar a pensar en ella como un activo estrat茅gico que debe protegerse y gestionarse a lo largo del tiempo.
Cada propiedad genera un costo de oportunidad.
Al evaluar una propiedad de inversi贸n, la mayor铆a de los inversores se centran en el potencial de crecimiento.
驴Subir谩 de precio? 驴Se mantendr谩 fuerte la demanda de alquiler? 驴Superar谩 a las alternativas? Por supuesto, todas estas son preguntas importantes, pero normalmente se presta menos atenci贸n a lo que podr铆a consumir la propiedad.
Cada compra requiere m谩s que un dep贸sito y la aprobaci贸n del pr茅stamo. Esto impone demandas constantes sobre el flujo de caja, reduce la flexibilidad financiera y reduce el endeudamiento futuro. En muchos casos, estos costos son apropiados y justificados por los beneficios a largo plazo del activo.
El problema surge cuando los inversores eval煤an cada propiedad individualmente, pero nunca eval煤an su impacto en la cartera m谩s amplia. Los bienes ra铆ces pueden ser una compra perfectamente razonable en s铆 misma, pero pueden plantear problemas para la estrategia general. Con el tiempo, un gran n煤mero de decisiones de este tipo pueden reducir gradualmente la flexibilidad de un inversor hasta que la propia cartera se convierta en una limitaci贸n importante para el crecimiento futuro.
La trampa de la cartera
En mi experiencia, la mayor铆a de los inversores pasan por tres etapas principales.
La primera etapa es la adquisici贸n. El desaf铆o es ingresar al mercado y asegurar su primera propiedad de inversi贸n.
La segunda etapa es la expansi贸n. La atenci贸n se centra en generar impulso, acceder a capital social, aumentar el impacto y ampliar la cartera.
Sin embargo, en la tercera etapa las cosas se complican m谩s. En alg煤n momento, los inversores exitosos dejan de preguntarse: 芦驴Qu茅 debo comprar a continuaci贸n?禄. En cambio, comienzan a hacer preguntas como:
- 驴Es adecuada mi estructura de deuda?
- 驴Qu茅 activos contribuyen realmente a la cartera?
- 驴Tengo bienes inmuebles que limitan el crecimiento futuro?
- 驴Mi flujo de caja respalda mis objetivos?
- 驴Qu茅 es lo que realmente me impide progresar?
Se trata de cuestiones de optimizaci贸n, no de adquisici贸n.
Desafortunadamente, muchos inversores contin煤an con una estrategia de adquisici贸n incluso despu茅s de que su cartera requiera una estrategia de optimizaci贸n. El resultado es predecible. El crecimiento econ贸mico se desacelera, la capacidad de endeudamiento se vuelve limitada y las oportunidades se vuelven cada vez m谩s dif铆ciles de aprovechar.
La soluci贸n no puede ser otra propiedad. Quiz谩s esto sea una mejora de una cartera existente.
Los inversores de riesgo rara vez miden
Una de las respuestas m谩s comunes a la trampa de la cartera es la inacci贸n.
Cuando las opciones de endeudamiento se vuelven limitadas, el crecimiento de la cartera se desacelera o los inversionistas pierden la confianza en su pr贸ximo movimiento, esperar suele parecer la decisi贸n m谩s segura. Estamos esperando que bajen las tarifas. Estamos esperando que mejore la situaci贸n del mercado. Esperando que se restablezca el cr茅dito. Estamos esperando que vuelva la confianza.
Por supuesto, hay situaciones en las que la paciencia es la estrategia correcta. De hecho, algunas de las mejores decisiones de inversi贸n implican una inacci贸n deliberada. Sin embargo, existe una diferencia importante entre la paciencia estrat茅gica y la demora indefinida.
La paciencia estrat茅gica tiene una raz贸n, un marco de tiempo y un objetivo mensurable. El inversor sabe lo que est谩 esperando y comprende qu茅 condiciones le llevar谩n a actuar. Muchos inversores no esperan un resultado concreto. Esperan certeza, pero el problema es que la certeza rara vez llega.
Uno de los errores m谩s comunes que veo es que los inversores eval煤an cuidadosamente cada riesgo asociado con la adopci贸n de medidas, sin pensar demasiado en los riesgos asociados con la interrupci贸n de las operaciones.
Los mercados se est谩n desarrollando. Cambio en la capacidad crediticia. Las circunstancias personales cambian. Las oportunidades van y vienen. No hacer nada sigue siendo una decisi贸n y, como toda decisi贸n, tiene consecuencias.
La verdadera medida de una cartera exitosa
Los inversores inmobiliarios m谩s exitosos no son necesariamente aquellos que poseen la mayor cantidad de propiedades. En la mayor铆a de los casos se trata de inversores que se mantienen flexibles.
Entienden la relaci贸n entre capital, solvencia, flujo de caja y objetivos a largo plazo. Eval煤an c贸mo cada propiedad contribuye a una cartera m谩s amplia, en lugar de valorar los activos individualmente. Lo m谩s importante es que reconocen que la inversi贸n inmobiliaria no se trata s贸lo de acumular activos. Se trata de crear una cartera que pueda respaldar oportunidades futuras a medida que cambien las circunstancias.
La verdadera medida de una cartera no es cu谩nta propiedad contiene, sino qu茅 le permite hacer a continuaci贸n.
