Análisis de mercado | La oferta de alquiler en Perth se ha mantenido estable durante años, pero ahora está cayendo
Cada mes, nuestro equipo de adquisición, asesoramiento e investigación de bienes raíces le brinda los datos inmobiliarios más recientes. El director de división Robin Rahm también comparte su visión de lo que ve el equipo en el campo.
El mercado de alquiler de propiedades en Perth se ha caracterizado por una oferta limitada pero estable durante los últimos años, y los datos de REIWA muestran que en una semana determinada hay aproximadamente entre 2.000 y 2.400 propiedades disponibles para alquiler.
Este piso ahora está en declive, con solo 1.909 propiedades disponibles para alquiler en la semana hasta el 27 de septiembre, frente a 2.047 cuatro semanas antes y 2.064 un año antes. En septiembre, los listados de alquileres promediaron 1.984 por semana, un 6,8% menos que en agosto y un 7,1% menos que en septiembre de 2025 (REIWA).
La oferta de trabajo cuenta la misma historia. La tasa de desocupación de REIWA cayó al 1,9% en agosto, muy por debajo del rango del 2,5% al 3,5% que se considera equilibrado. Los alquileres se han detenido este mes, con el alquiler promedio de una vivienda bajando un 0,7% a $725 por semana, pero permaneciendo un 6,6% más alto que hace un año. Las casas cuestan $750 por semana y los apartamentos cuestan $700 (REIWA).
El mercado de ventas se mueve en la otra dirección. La semana pasada había 7.804 propiedades a la venta, frente a las 2.841 de hace un año, con volúmenes de ventas aproximadamente un 25% menores que el año pasado (REIWA). Cotality registró una caída del 0,8% en los precios de la vivienda en Perth en agosto y una caída del 3,2% en el trimestre, pero el crecimiento anual del 15,6% sigue siendo el más fuerte de cualquier ciudad capital.
Entonces, ¿por qué cae la oferta de alquiler mientras aumentan las ventas?
Menos inversores han estado comprando propiedades desde que el gobierno federal cambió al apalancamiento negativo y a los impuestos sobre las ganancias de capital, por lo que se están agregando menos propiedades al conjunto de propiedades de alquiler. Mientras tanto, los datos de ABS muestran que la población de WA creció un 2,2%, aumentando en 65.465 personas, el crecimiento más rápido del país. La escasez es más aguda en el distrito comercial central, donde es difícil encontrar viviendas de alquiler que no sean apartamentos de mayor densidad.
¿Qué significa la subida de tipos de la semana pasada?
El martes pasado, el Banco de la Reserva subió los tipos de interés entre un 0,25% y un 4,60%. Este es el cuarto aumento este año y la tasa de interés más alta desde 2011 (RBA). Los pagos volverán a aumentar y Canstar estima que la capacidad de endeudamiento del trabajador promedio caerá en unos 11.200 dólares.
En una conversación con nuestro departamento de finanzas mientras las tasas aumentaban, al gerente del departamento Caylum Merrick se le ocurrió una gran idea que se me quedó grabada. Dijo: “Aumentar las tasas de interés le costará más, pero revisar su préstamo no”.
Si no ha revisado sus préstamos en los últimos 12 meses, ahora puede ser el momento de averiguar si hay una mejor tasa de préstamo o características disponibles, o si una reestructuración podría mejorar o desbloquear el flujo de caja.
Esperamos que los compradores tarden más en el corto plazo y que algunos inversores sigan esperando. Esto también significa que cada vez menos propiedades entran en el mercado de alquiler, lo que agrava aún más la situación del alquiler.
Pero Perth está en mejor posición que la mayoría para darle la bienvenida. Los compradores ahora tienen más opciones y más tiempo para negociar que en cualquier otro momento de los últimos dos años. Los fundamentos no han cambiado: fuerte crecimiento demográfico, vacantes por debajo del equilibrio y viviendas nuevas que aún no satisfacen la demanda. Para los inversores que pueden conseguir financiación, la combinación de más acciones para elegir y un mercado de alquiler ajustado no es algo que hayamos visto desde hace algún tiempo.
La próxima reunión del RBA será el 3 de noviembre y algunos bancos pronostican un nuevo crecimiento. Entonces, ahora es el momento de revisar su crédito, verificar su solvencia y aclarar sus números antes de actuar.
