Una estrategia de inversión olvidada: inmosolucion
La mayoría de los inversores piensan de dos maneras: comprar y mantener o aumentar el valor mediante la renovación y el desarrollo.
Pero hay una tercera opción que se esconde a plena vista: una que no aparece en ninguna calculadora de crédito y en la que la mayoría de las familias nunca piensan: construir su propia casa.
La compresión es real
La transferencia negativa ya no está disponible para las propiedades creadas; esto ahora solo está disponible para nuevas compilaciones. Este único cambio cambia la matemática detrás de la estrategia tradicional de «comprar una inversión probada y mantenerla» y hace que sea más difícil asegurar propiedades con títulos ecológicos de calidad en áreas de alta demanda a un precio realista.
Si se añaden oportunidades de crédito, muchos activos de inversión de calidad simplemente no estarán disponibles. Tomemos un escenario típico: una familia posee una casa de 1,2 millones de dólares con una deuda razonable y su solvencia crediticia para una compra de inversión es de 700.000 dólares. Este es un presupuesto factible, pero tiene dificultades para proporcionar propiedades con títulos ecológicos en buenos suburbios. El compromiso suele ser una villa o un apartamento. Claro, aún puedes terminar con un activo decente, pero ¿existe una mejor manera de asignar ese capital?
La palanca invisible: tu propia dirección
En lugar de comprar otro activo, venda la casa de 1,2 millones de dólares. Muévase a un bloque de 700 a 800 metros cuadrados en uno de los suburbios de alta demanda en el que realmente le gustaría invertir, digamos entre 1,3 y 1,5 millones de dólares, con potencial de subdivisión incorporado. Ahora no tiene que elegir entre su casa y su inversión, las ha combinado. Su capacidad de endeudamiento cubre mejoras en la vivienda y deja suficiente excedente para financiar la construcción.
Subdividir el lote y construir una nueva casa en el lote trasero. Debido a que es un diseño nuevo, califica para apalancamiento negativo según las regulaciones actuales, algo que una compra de inversión establecida ya no ofrece. Un calendario de depreciación completo, un alto atractivo de alquiler y un flujo de caja con el que las propiedades más antiguas simplemente no pueden competir. Mientras tanto, la terraza delantera es tu hogar. Renovarlo y mudarse, o venderlo y volver a implementar la estrategia.
En muchos casos, esto le permite mejorar su casa, comprar un activo con grado de inversión en un área de alta calidad mientras mantiene el apalancamiento negativo y aumentar el capital del banco para destinarlo a su próximo movimiento. La verdadera pregunta se reduce al costo de oportunidad: ¿una casa de $1,2 millones y una propiedad de inversión de $700 mil, o una construcción y renovación estimada entre $1,7 y $1,9 millones en un suburbio verdaderamente privilegiado para el crecimiento a largo plazo?
Ejemplo reciente
- El cliente compró una propiedad en Craigie valorada en aproximadamente $1.100.000 con la opción de subdividirla en un dúplex de 823 m2.
- El costo total para construir un 4×2 en el lote trasero, incluido el mamparo, fue de $623,434.
- El tasador regresó con una valoración final combinada de las dos propiedades de $2,130,000.
- El cliente ahora puede vender la fachada y mudarse nuevamente a otro sitio o renovarla para convertirla en una casa familiar a largo plazo.
donde se suma
Los fundamentos están funcionando en la mayoría de las regiones de crecimiento de alta calidad, ya sea Melville y sus alrededores o el corredor norte hasta Beldon y Craigie. La oferta es clave; la región debe tener fundamentos de crecimiento sólidos y bajos niveles de oferta. Estamos hablando de vecindarios familiares a largo plazo con una alta tasa de propietarios-ocupantes donde la demanda es consistentemente alta y no está limitada por las condiciones del mercado.
Esta es una estrategia más práctica y la atención no se centra en los números, sino en la familia. ¿Puede manejar las renovaciones y la interrupción de la reubicación familiar? Para los nuevos inversores o remodeladores de viviendas que quieran pasar por este proceso, esto es algo a considerar.
Si su calificación crediticia lo sitúa fuera del rango de inversión ideal, puede que sea el momento de considerar la vivienda en sí como una inversión. Para la familia adecuada, en el suburbio adecuado, esta es la palanca menos utilizada que tienen.
