Definición de opco

¿Qué es un opco?

Opco es una abreviatura de empresa operativa, comúnmente utilizada para describir a la principal empresa operativa involucrada en una transacción opco/propco, que es la estructura derivada más común del vehículo de inversión inmobiliaria (REIT).

La empresa inmobiliaria (propco) retiene la propiedad de todas las propiedades y las deudas asociadas, mientras que la empresa operadora lleva a cabo las operaciones y la gestión diarias, ofreciendo a la empresa operadora beneficios relacionados con su calificación crediticia y capacidad financiera.

Resultados clave

• Opco es una abreviatura de «empresa operativa» que se usa comúnmente para describir a la empresa operativa subyacente involucrada en el acuerdo opco/propco que estructura el REIT.
• En la estrategia de negociación opco/propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operativa y una inmobiliaria para mejorar la situación financiera de ambos clientes potenciales.
• Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las empresas de bienes raíces y los REIT, pero se supone que los REIT no administran bienes raíces.

¿Cómo funciona Opco?

Una empresa operativa/transacción inmobiliaria («opco/propco») es un acuerdo comercial en el que una subsidiaria (es decir, una empresa inmobiliaria) posee todos los bienes inmuebles que generan ingresos, mientras que la empresa matriz (empresa operativa) gestiona las operaciones sin la propiedad directa de propiedad. El acuerdo Opco/Propco permite a ambas empresas resolver todos los problemas relacionados con la financiación y la calificación crediticia, mejorando así la posición financiera de cada empresa.

En la estrategia de acuerdos opco/propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operativa y una empresa inmobiliaria. Mientras que una empresa de bienes raíces es propietaria de todos los activos, incluidos los bienes inmuebles u otros bienes, que están relacionados con la generación de ingresos, la empresa operativa utiliza los activos para aumentar las ventas.

La estrategia opco/propco permite a las empresas mantener ciertos elementos, a saber, la deuda y, por lo tanto, las obligaciones del servicio de la deuda, las calificaciones crediticias y asuntos relacionados, fuera de los libros de la empresa operadora. Esto generalmente proporciona a la empresa importantes beneficios financieros y ahorros. Si una empresa operativa crea un REIT para todos sus activos inmobiliarios, puede evitar la doble imposición en la distribución de todos sus ingresos. Cuando los mercados crediticios se vuelven más estrictos, o cuando los valores inmobiliarios se desploman, las estrategias de transacción de los mayoristas y comerciales se vuelven menos prácticas y, en muchos casos, incluso inviables.

ejemplo opco

Las compañías de casinos que a menudo operan como REIT de entretenimiento o resort pueden considerar reestructurar la compañía administradora/operadora para crear valor para los accionistas y optimizar las operaciones. El modelo para esto es la reestructuración de Penn National Gaming Inc. en 2013, cuando la empresa de casinos recibió autorización del Servicio de Impuestos Internos (IRS) de EE. UU. para asignar su propiedad libre de impuestos a un nuevo REIT.

Como tal, Penn National Gaming escindió REIT Gaming and Leisure Properties, transfiriendo toda la propiedad de los activos inmobiliarios al REIT recién creado. Luego de la finalización de esta escisión, Gaming and Leisure Properties volvió a arrendar las propiedades a Penn National Gaming, quien las administró.

Las normas fiscales especiales que se aplican a REIT Penn National Gaming no le permiten pagar impuestos federales sobre la renta sobre ningún alquiler recibido de un custodio. REIT Penn National Gaming también tiene una tasa de interés significativamente más baja que la compañía de juegos. Además, dado que Penn National Gaming eliminó toda la deuda inmobiliaria directa mediante la transferencia de la propiedad de su REIT, el balance general aligerado de la compañía operadora permite a la compañía de casinos tomar prestados los fondos que necesita para operar, así como invertir en un mayor desarrollo y expansión. sus casinos.

REOC y REIT

Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las sociedades de gestión inmobiliaria (REOC) y las REIT. Muchos REIT centran su estrategia de inversión y cartera en generar flujo de caja a partir de las rentas o alquileres generados por la propiedad que poseen. La inversión de un REIT en un proyecto de construcción y adquisiciones se puede utilizar para generar ingresos por alquiler de una propiedad. Este ingreso neto se destina principalmente a los pagos a los inversores.

Una empresa de bienes raíces puede financiar una nueva construcción y luego vender la propiedad para obtener un reembolso. La empresa también puede comprar una propiedad, renovar un edificio y luego revender la propiedad para obtener una ganancia. REOC también puede actuar como una empresa de administración de propiedades.

Los ingresos que gana una empresa inmobiliaria se pueden reinvertir en gran medida en proyectos como adquisiciones, renovaciones y nuevas construcciones. Esto permite que REOC llene su cartera con perspectivas potenciales a largo plazo con relativa rapidez. Esto puede contrastarse con las reglas que requieren que los REIT distribuyan la mayoría de sus ingresos netos a sus accionistas en forma de dividendos. Los REOC pueden tener el potencial de grandes perspectivas de crecimiento, pero es posible que no generen los mismos ingresos inmediatos que los REIT.