Comprar una casa con inquilinos: una guía rápida

Si está interesado en comprar una casa para usarla como residencia principal o como propiedad de inversión, es posible que la propiedad esté actualmente ocupada por inquilinos. Si es así, hay algunas cosas que debe considerar antes de tomar su decisión de compra. Siga leyendo para obtener una introducción rápida a los derechos de los inquilinos, las responsabilidades de los propietarios y las formas de limitar el riesgo al comprar una casa con inquilinos.

Derechos del inquilino

Para empezar, es importante entender que la venta de bienes inmuebles no cambia los términos del contrato de arrendamiento por parte de los inquilinos. Al igual que las servidumbres (y otros contratos) que están «vinculados a la tierra», es decir, están vinculados a la tierra, no al propietario, los arrendamientos permanecen «vinculados» a una casa incluso cuando la propiedad cambia de manos. Conclusión: un contrato de arrendamiento celebrado antes de que comprara una propiedad sigue vigente incluso después de que lo cierre, por lo que no puede aumentar legalmente su alquiler, cambiar los términos o acuerdos, o echar a un inquilino antes del final del contrato de arrendamiento solo porque usted es el Nuevo dueño.

Si definitivamente desea que los inquilinos se muden, tiene varias opciones. Una es presentar una propuesta de casa que depende de si la casa estará vacía (es decir, sin ocupantes) cuando cierre. Esto coloca la carga sobre el vendedor de rescindir el contrato de arrendamiento o alentar a los inquilinos a irse antes de tiempo. Si el vendedor no puede (o no quiere) hacerlo, puede irse y comenzar a buscar otra casa. Otra opción es comprar la propiedad y luego rescindir el contrato de arrendamiento, renegociar los términos o “comprar” al arrendatario usted mismo. Pero en este escenario, tenga en cuenta que el inquilino no está obligado a aceptar ningún término nuevo si tiene un contrato de arrendamiento válido, y puede exponerse a acciones legales si viola el contrato de arrendamiento o intenta forzar el desalojo.

Obligaciones del arrendador

Como nuevo propietario, heredas las obligaciones del arrendador. Una gran parte de ser propietario es mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos. En general, usted debe (como mínimo):

• Mantenga todas las áreas comunes, como pasillos y escaleras, seguras y limpias.
• Asegúrese de que los elementos estructurales estén seguros y sin daños (pisos, paredes, escaleras, ascensores, techos).
• Asegúrese de que los sistemas de electricidad, plomería, calefacción/aire acondicionado (HVAC), ventilación y sanitarios estén en buenas condiciones.
• Asegúrese de que los inquilinos tengan acceso a plomería, agua caliente y calefacción en cantidades razonables dentro de un período de tiempo razonable.
• Proporcione contenedores de basura y organice la recolección de basura.
• Manejo de toxinas ambientales conocidas, incluido el polvo de pintura con plomo y el asbesto.
• Destrucción de roedores y otras plagas.

Las leyes locales pueden exigir requisitos de habitabilidad adicionales; revíselos para asegurarse de que los cumple. Además, es muy importante que lea el contrato de arrendamiento para conocer otras obligaciones específicas que pueda tener, como cortar el césped o pagar las facturas de los servicios públicos.

Cambio o terminación del contrato de arrendamiento

Por lo general, si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento mensual, usted (como nuevo propietario) puede rescindir el contrato de arrendamiento o aumentar el alquiler antes del comienzo del nuevo mes, siempre que notifique (generalmente con 30 días de anticipación, pero esto depende del estado). y número de inquilinos) meses durante los cuales el inquilino ocupó la propiedad). Sin embargo, si hay un contrato de arrendamiento a plazo fijo (por ejemplo, seis o 12 meses), el inquilino tiene el derecho legal (en la mayoría de los casos) de ocupar la casa mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, independientemente de quién sea el propietario. casa. .

Hay varios casos en los que un contrato de arrendamiento puede rescindirse antes de tiempo. Primero, si el contrato de arrendamiento contiene lenguaje que indica que el propietario (vendedor) tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si vende o transfiere la propiedad; en este caso, el contrato de arrendamiento puede rescindirse legalmente al comprar la casa. La otra excepción es cuando compra una propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso puede seguir las reglas de su estado con respecto a la notificación de liberación. En el estado de Washington, por ejemplo, debe avisar a los inquilinos con 60 días de anticipación sobre la liberación de la propiedad embargada antes de que pueda iniciar la acción de desalojo. En algunos casos, los inquilinos acuerdan mudarse antes con una oferta de «dinero clave» del nuevo propietario, administrador o banco.

Finalmente, si planea usar la casa como su residencia principal (en lugar de una propiedad de alquiler), puede usar el proceso de desalojo del propietario (OMI) para obligar al inquilino a mudarse. Las reglas para esto varían según el estado, pero en general debe mudarse a la casa dentro de una cantidad determinada de días después de mudarse (a menudo de 60 a 90 días) y vivir en ella como su residencia principal durante una cantidad mínima de años (a menudo un año). ). hasta cinco).

línea de fondo

Un primer paso importante es revisar los documentos del contrato de arrendamiento antes del cierre para que sepa en qué se está metiendo y para asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté bien escrito y estructurado de acuerdo con las leyes locales de alquiler. Si algo no se siente bien, pídale al vendedor que corrija la redacción como condición para su cierre. También es importante recibir no solo los informes de alquiler prepago y depósito de seguridad, sino también el dinero (estos deben transferirse a usted en el informe final). Es probable que deba mantener un depósito en una cuenta fiduciaria (dependiendo de su estado) y el agente de cierre deberá prorratear el alquiler actual entre usted y el vendedor.

Además, asegúrese de que el vendedor proporcionó la documentación de la condición de la propiedad antes de que el inquilino se mudara; si hay daños, tendrá dificultades para probar la responsabilidad del inquilino sin un informe de registro. Si es posible, reúnase con los inquilinos antes del cierre para que pueda verificar la condición actual de la casa y discutir los términos del contrato de arrendamiento.

Por último, asegúrese de estar debidamente asegurado. La póliza de propietario de vivienda estándar por lo general no funciona. Infórmele a su aseguradora que la casa se está alquilando para que esté cubierto por lesiones, negligencia y otras pérdidas del inquilino.