Alquiler de propiedades: pros y contras

Ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser económicamente gratificante. Si está considerando este tipo de propiedad como una inversión, sea consciente de los riesgos y responsabilidades.

Propiedades de alquiler: una descripción general

La idea de comprar una casa o apartamento para alquilar con fines lucrativos puede parecer tentadora. Pero comprar una propiedad de alquiler para obtener ingresos y ganancias de capital a largo plazo puede tener sus altibajos. Por ejemplo, el mercado inmobiliario puede fluctuar según la ubicación, la oferta y la demanda y la economía.

Desde un punto de vista financiero, para que los alquileres de bienes raíces sean realmente rentables, los ingresos que obtiene deben ser mayores que los que podría obtener de inversiones conservadoras, como bonos y acciones de primer nivel que pagan dividendos, debido a los riesgos reales asociados con ello. Y en el lado humano, no todos tienen la oportunidad de administrar propiedades e inquilinos.

Resultados clave

• Las propiedades de alquiler pueden ser económicamente beneficiosas y vienen con numerosos beneficios fiscales, incluida la capacidad de deducir seguros, intereses hipotecarios y costos operativos.
• Las desventajas de las propiedades de alquiler incluyen la falta de liquidez, los costos de mantenimiento y la posibilidad de que los inquilinos sean difíciles y una reducción en el atractivo del área.
• Es importante que los inversionistas de bienes raíces de cualquier tipo estén al tanto de las tasas de interés y consulten con un profesional de impuestos, especialmente con los cambios recientes en el código fiscal.

Ventajas de alquilar una propiedad

Ser propietario de una propiedad de alquiler tiene una serie de ventajas. Éstos incluyen:

incentivos fiscales

El Servicio de Impuestos Internos le permite deducir muchos gastos relacionados con el alquiler de la propiedad en las siguientes categorías:

Esto significa que puede deducir su seguro, intereses hipotecarios, costos de mantenimiento y desgaste de su propiedad.

La depreciación puede resultar en una pérdida nominal, que a su vez puede deducirse de otros ingresos. En otras palabras, puede tener un flujo de caja positivo neto de los ingresos por alquileres menos los gastos y aún así tener una pérdida neta a efectos fiscales. Pero tenga en cuenta que la depreciación también reduce el valor base de la propiedad para calcular las ganancias de capital al vender su propiedad.

Además, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 ofrece una serie de exenciones fiscales para los propietarios. Si posee un negocio a través (también conocido como negocio a través) y lo opera como propietario único, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad o corporación S, ahora puede deducir una cantidad equivalente al 20% del alquiler neto. ingreso: si su ingreso anual imponible total de todas las fuentes después de las deducciones es inferior a $250,000 para solteros o $500,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta.

Ser propietario no es para todos. Antes de saltar, asegúrese de estar preparado para lidiar con todo, desde alquileres atrasados ​​o impagos hasta inquilinos que dañan su propiedad.

Alquiler de temporada

Si alquila su propiedad por temporadas, puede usarla usted mismo durante 14 días al año, o el 10 % de la cantidad de días que alquila a otros a una tarifa de mercado justa, y aun así podrá deducir sus gastos.

Intercambio 1031

En el intercambio 1031, puede vender una propiedad de alquiler e invertir en otra «similar» sin pagar impuestos de ganancias de capital.

Alquiler de cama supletoria

También puede tratar una habitación o parte de su hogar, como un garaje, un sótano o una unidad de vivienda adicional, como alquiler, deduciendo los intereses de la hipoteca y otros gastos de sus ingresos, aunque debe tener esto en cuenta. peligros potenciales al alquilar espacio adicional, incluidas las normas de zonificación locales.

Pros y contras de alquilar una propiedad

Contras de alquilar bienes raíces

También hay desventajas de poseer una propiedad alquilada. Éstos incluyen:

falta de liquidez

Los bienes raíces no son un activo líquido. Incluso en el mercado más activo, una venta puede demorar varios meses. Y si su oportunidad se debe a una emergencia u otro evento inesperado, es posible que su necesidad de vender rápidamente no le brinde el mejor precio.

Aumento de impuestos y primas de seguros.

El interés y el capital de la hipoteca pueden ser fijos, pero no hay garantía de que los impuestos no aumenten más rápido de lo que aumenta su renta. Las primas de seguros también pueden dispararse, como sucedió después de los desastres naturales.

Inquilinos difíciles

A pesar de su diligencia debida al seleccionar inquilinos potenciales, es posible que encuentre inquilinos menos que ideales. Por ejemplo, pueden ser necesitados o exigentes, retrasar el pago, olvidarse de cerrar el agua, etc. O pueden ser destructivos, en cuyo caso la asignación por depreciación en el código fiscal puede ser totalmente inadecuada. Sin embargo, siempre puede agregar una explicación al formulario de alquiler estándar, que establece las reglas sobre alojamiento, mascotas, fumar, seguro de inquilino, etc. Una promesa también puede ayudar aquí.

Declive del barrio

En un escenario ideal, su propiedad de inversión prosperará entre otras residencias bien mantenidas y los servicios locales mejorarán. Como resultado, su flujo de efectivo crecerá constantemente y sus gastos se mantendrán estables. Sin embargo, las áreas pueden cambiar y su inversión puede depreciarse con el tiempo. Debe prestar atención a la política local donde invierte, tal como lo haría donde vive. Con la debida diligencia, puede minimizar este impacto.

Cambios desfavorables en el Código Tributario

El código tributario no es inmune a los cambios. Esto podría cambiar de una manera que reduciría o eliminaría algunos o todos los créditos fiscales para propietarios de viviendas y empresas de traspaso.

El papel del propietario

Ser propietario no es para todos. Puede sentirse avergonzado por los aumentos de alquiler o estar a la defensiva sobre cómo otros tratan su propiedad, lo que puede generar conflictos. Incluso puede hacerse amigo de sus inquilinos, o es posible que ya sean familiares o amigos. Por ejemplo, si no puede ser firme sobre los aumentos de alquiler o el mantenimiento de la propiedad, puede terminar con un alquiler muy por debajo del valor de mercado o una propiedad infravalorada.

Contenido

El mantenimiento de la propiedad implica reparaciones menores y mayores. Algunos propietarios pueden ahorrar dinero haciendo el trabajo ellos mismos. Sin embargo, la mayoría carece del tiempo, las herramientas o las habilidades para hacer reparaciones en el hogar. Espere desembolsar las tarifas periódicas del contratista.

Consideraciones Especiales

Ya sea que esté comprando una vivienda principal o alquilando una propiedad, es importante considerar lo que sucede con las tasas de interés de las hipotecas. La deuda hipotecaria con una tasa fija baja suele ser una buena cobertura contra la inflación. Si es propietario, los aumentos periódicos de la renta son una forma de compensar los aumentos inflacionarios en los costos de mantenimiento de la propiedad.

Los tipos de interés de las hipotecas fijas a 30 años alcanzaron el 2,875% en agosto de 2022. Las tasas hipotecarias han promediado alrededor del 8% en los últimos 50 años. Si bien estas tasas representan una oportunidad, también es importante recordar que las tasas hipotecarias suelen ser más altas para las propiedades de inversión que para las casas tradicionales.