Presupuesto 2026: ¿Es mejor comprar una propiedad nueva que comprar una ya existente?
La decisión del presupuesto federal de limitar el impacto negativo en las nuevas construcciones hace que muchos inversores se pregunten si deberían cambiar su estrategia hacia propiedades de nueva construcción únicamente. Ésta es una pregunta justa, pero sólo roza la superficie de una cuestión mucho más compleja.
El brillo de las nuevas propiedades libres del apalancamiento negativo y la elección entre el actual descuento del 50% en el impuesto sobre las ganancias de capital y el nuevo método indexado son una distracción fácil.
Sin embargo, como siempre ha sido nuestra filosofía, ceñirse a los fundamentos a largo plazo de una propiedad con una buena ubicación, valor básico del terreno y proximidad a servicios que normalmente corresponden a suburbios más desarrollados sigue siendo una mejor inversión a largo plazo.
Los números hablan por sí solos: una propiedad construida probablemente seguirá siendo una mejor inversión.
Modelamos una propiedad comprada por $900 000 con una relación préstamo-valor del 80%.
Digamos que una propiedad existente crece al 6% anual en comparación con una propiedad nueva que crece al 5% anual (los valores de tierra más bajos generalmente significan menos crecimiento). También asumimos mayores retornos de las nuevas propiedades, que es lo que suele suceder.
Después de cinco años, el rendimiento total será muy similar: varios miles de dólares más que una propiedad ya construida. Con estrategias de salida a 10, 15 y 20 años, los rendimientos declarados siguen estando entre 20.000 y 110.000 dólares.
Al cambiar la diferencia en la tasa de crecimiento de las nuevas propiedades al 2%, las inversiones en propiedades existentes se benefician mucho más, de hecho, alrededor de $400.000 a largo plazo.
La simulación tiene en cuenta varios supuestos, incluido el valor de los derechos de transferencia, los costos de adquisición, la rentabilidad, la desocupación, el mantenimiento, las tasas, las tasas del impuesto sobre la renta y más. Las circunstancias de cada persona serán ligeramente diferentes, pero el mayor crecimiento de una propiedad ya construida probablemente la convierta en una mejor inversión a largo plazo.
Dado que las propiedades que el equipo de inmosolucion ha ayudado a las personas a comprar para sus carteras han superado en promedio al mercado en general (en términos de crecimiento general), seguimos confiando en los fundamentos inmobiliarios que ofrecen las propiedades de calidad en buenas ubicaciones en términos de rentabilidad y crecimiento de capital.
La inversión inmobiliaria siempre ha sido popular porque ofrece una clase de activo confiable y estable que los compradores pueden ver y sentir de manera tangible. Con la actual escasez de nuevas viviendas en construcción debido a la escasez de habilidades y mano de obra, los problemas de suministro de materiales y el aumento de los costos de construcción (para aquellos que solo están cambiando su enfoque hacia nuevas adquisiciones), podrían pasar años antes de que se vea algo más que una losa.
También nos preocupa que los inversores se apresuren a comprar casas y terrenos en las afueras de las principales ciudades. Es probable que estas áreas experimenten un exceso de oferta de propiedades de alquiler, mientras que las áreas tradicionales están experimentando una escasez de propiedades de alquiler con menos inversores. También se está considerando la posibilidad de reventa. Una propiedad “nueva” dejará de ser nueva cuando se venda posteriormente. Esto reducirá el círculo de compradores potenciales.
Por supuesto, siempre existe la posibilidad de que se revierta la política. Los partidos de oposición han dicho que se desharán de estas leyes (si se aprueban) y reintroducirán tasas de transferencia negativas para todas las propiedades.
Si está pensando en invertir, primero hable con su corredor sobre sus opciones y investigue su flujo de caja y su capacidad para administrarlo. Nuestros corredores y estrategas tienen el conocimiento y la experiencia para estructurar mejor sus finanzas y su cartera para afrontar grandes cambios.
Sin embargo, ahora más que nunca es importante contar con una estrategia, incluso si hay que cambiarla un poco. A pesar de todo el ruido actual, todavía habrá grandes oportunidades de compras en el mercado.
Damián Collins
Director General | Impulso de riqueza
