Los topes de alquiler han perjudicado al mercado – inmosolucion
Los límites al alquiler de viviendas son una de esas medidas que parecen razonables en teoría cuando los alquileres aumentan significativamente, pero que a menudo empeoran el problema subyacente.
Cuando las tasas de desocupación son bajas y los alquileres aumentan, es comprensible que los gobiernos sientan la necesidad de actuar. Para los inquilinos que experimentan estrés por el alquiler, limitar los aumentos del alquiler parece brindar un alivio inmediato. El atractivo político es obvio.
El problema fundamental del mercado inmobiliario australiano es la escasez de viviendas. Australia Occidental, como gran parte del país, está experimentando un fuerte crecimiento demográfico mientras la construcción de viviendas lucha por mantenerse al día. Hemos estado viendo esto durante varios años y parece que este problema no tiene fin a la vista.
Los límites de alquiler no crean viviendas adicionales. Más bien, cambia la economía de quienes ofrecen viviendas de alquiler.
La gran mayoría de las viviendas de alquiler en Australia provienen de inversores privados. Estos inversores no son organizaciones benéficas. Asigna capital en función del riesgo y el rendimiento. Cuando los gobiernos limitan los ingresos mediante topes de alquiler, algunos inversores simplemente optan por invertir en otra parte. Otros están vendiendo sus propiedades. Están entrando al mercado menos inversores nuevos. Con el tiempo, el parque de alquiler se reduce.
Como resultado, la solución de hoy se convierte en el problema de mañana. Los inquilinos existentes en el sistema pueden beneficiarse temporalmente, pero los inquilinos potenciales enfrentan menos propiedades disponibles e incluso más competencia. La escasez está empeorando.
Esta preocupación es especialmente relevante hoy. Los cambios en el apalancamiento negativo y el impuesto a las ganancias de capital están reduciendo el atractivo de la inversión en propiedades residenciales. Ya estamos viendo que cada vez más inversores abandonan el mercado y son menos los que vienen. Agregar un límite de alquiler a esto desalentará aún más la inversión en viviendas de alquiler.
También hay una cuestión de equidad que merece consideración. ¿Quién debería beneficiarse exactamente del control de alquileres?
Sin duda, algunos inquilinos están pasando apuros y merecen ayuda. Otros son profesionales de altos ingresos que viven en lugares prestigiosos. Un límite de alquiler común proporciona el mismo subsidio a ambos grupos, independientemente de sus necesidades. Esta es una manera costosa de resolver el problema de la asequibilidad de la vivienda.
Otro problema es que cada vez resulta más difícil levantar las restricciones a los alquileres. Después de mantener los alquileres artificialmente suprimidos durante años, los gobiernos enfrentan resistencia política mientras intentan regresar a las condiciones del mercado. Los propietarios corren para ponerse al día, los inquilinos se resisten a los ajustes y los gobiernos están cayendo en una trampa. Cuanto más tiempo permanezca vigente una política, mayor será la distorsión.
Si los gobiernos quieren reducir los alquileres, la solución es aumentar la oferta para satisfacer la demanda, aunque, como sabemos, esto no es fácil cuando nuestra población crece rápidamente. Si nuestra población continúa creciendo, debemos centrar nuestro programa de migración en aquellos que tienen las habilidades para construir más viviendas. Cada vivienda adicional reduce la presión sobre el mercado.
La realidad es clara. A menos que la vivienda sea proporcionada por una organización a la que no le importen los beneficios económicos, como las viviendas sociales financiadas por el gobierno, el mercado responderá a los incentivos y barreras económicas.
Reduzca los ingresos y fluirá menos capital hacia las viviendas de alquiler.
Los límites a los alquileres pueden proporcionar un alivio político a corto plazo. Pero al desalentar la inversión y reducir la oferta, corren el riesgo de crear exactamente lo que más temen los inquilinos: alquileres aún más altos y menos viviendas en alquiler en los próximos años.
Este pensamiento de liderazgo se publicó en The West Australian el 2 de septiembre de 2026.
