¿Cómo afectan las tasas de interés al valor de las propiedades?

Las tasas de interés tienen un efecto profundo en el valor de los bienes inmuebles que generan ingresos, al igual que cualquier otro vehículo de inversión. Esto es especialmente cierto para las tasas de los intercambios interbancarios y las letras del Tesoro (T-Bills). Debido a que su impacto en la capacidad de una persona para comprar una propiedad residencial (al aumentar o disminuir el valor del capital hipotecario) es tan grande, muchas personas asumen erróneamente que la tasa hipotecaria actual es el único factor decisivo en la valoración de bienes raíces.

Pero las tasas hipotecarias son solo un factor porcentual que afecta el valor de una propiedad. Debido a que las tasas de interés también afectan los flujos de capital, la oferta y demanda de capital y la tasa de rendimiento requerida por los inversionistas sobre la inversión, las tasas de interés afectan los precios de las propiedades de varias maneras.

Resultados clave

• Las tasas de interés pueden afectar los precios de las propiedades de varias maneras.
• Similar al análisis de flujo de caja descontado realizado para inversiones en acciones y bonos, el enfoque de ingresos tiene en cuenta el flujo de caja neto.
• Las tasas de interés pueden afectar el costo de financiamiento y las tasas hipotecarias; los cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de bienes raíces.
• El efecto más evidente de las tasas de interés sobre los valores inmobiliarios es en la obtención de tasas de descuento o de capitalización, ya que son iguales a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo.

Conceptos básicos de valoración

El valor de los bienes inmuebles generalmente depende de la oferta y la demanda de bienes inmuebles, así como del costo de reposición de la construcción de nuevos bienes inmuebles. Pero la valoración no lo es todo, especialmente cuando se considera cómo las tasas de interés, los flujos de capital y las tasas de financiación influenciadas por el gobierno afectan los valores inmobiliarios. Para comprender esta dinámica, es importante tener una comprensión básica del enfoque de ingresos, el método de valoración más común para los inversores. El enfoque de ingresos ofrecido por los tasadores de bienes raíces comerciales y suscriptores de inversiones inmobiliarias es muy similar al análisis de flujo de efectivo descontado realizado para inversiones en acciones y bonos.

La estimación comienza con una proyección de los ingresos de la propiedad, que toma la forma de los pagos de alquiler esperados o, en el caso de los hoteles, la ocupación esperada multiplicada por la tarifa promedio de la habitación. Después de contabilizar todos los costos a nivel de propiedad, el analista obtiene el ingreso operativo neto (NOI) o el flujo de caja que queda después de todos los gastos operativos.

Al restar cualquier costo de capital asociado, capital de inversión para mantener o reparar la propiedad y otros gastos no relacionados con la propiedad del NOI, llegamos al flujo de caja neto (NCF). Dado que la propiedad normalmente no contiene efectivo y no tiene una política de dividendos establecida, NCF equivale al efectivo disponible para los inversores, al igual que el efectivo de los dividendos, que se utiliza para valorar acciones o inversiones de renta fija. Mediante la capitalización de dividendos o el descuento del flujo de caja (incluido cualquier valor residual) durante un período de inversión determinado, se determina el valor de la propiedad.

¿Cómo afectan las tasas de interés al valor de las propiedades?

Flujos de capital

Las tasas de interés pueden afectar significativamente los costos de financiamiento y las tasas hipotecarias, lo que afecta los costos a nivel de la propiedad y, por lo tanto, el valor. Sin embargo, la oferta y la demanda de capital y las inversiones en competencia tienen el mayor impacto en la tasa de rendimiento requerida (RRR) y el valor de la inversión. A medida que la Junta de la Reserva Federal cambió su enfoque de la política monetaria a la gestión de las tasas de interés como una forma de estimular la economía o prevenir la inflación, sus políticas han tenido un impacto directo en el valor de todas las inversiones.

A medida que disminuyen los tipos de cambio interbancarios, el valor de los fondos disminuye y los fondos ingresan al sistema. Por el contrario, cuando las tasas aumentan, la disponibilidad de fondos disminuye. En el caso de los bienes raíces, los cambios en las tasas de los préstamos interbancarios aumentan o disminuyen la cantidad de capital disponible para la inversión. La cantidad de capital y el costo del capital afectan tanto la demanda como la oferta, es decir, la cantidad de dinero disponible para comprar y desarrollar bienes raíces. Por ejemplo, cuando la disponibilidad de capital es limitada, los proveedores de capital tienden a prestar menos como porcentaje del valor intrínseco, o no tan alto en la pila de capital. Esto significa que los préstamos se emiten con una relación préstamo-valor (LTV) más baja, lo que reduce los flujos de efectivo apalancados y los valores inmobiliarios.

Estos cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de bienes raíces. El costo del capital y la disponibilidad de capital influyen en la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo inmobiliario y también influyen en la cantidad de compradores potenciales que buscan ofertas. Estos dos factores trabajan juntos para determinar el valor de una propiedad.

El costo del capital y la disponibilidad de capital influyen en la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo inmobiliario.

Tasas de descuento

El impacto más evidente de las tasas de interés en los valores inmobiliarios se ve cuando se calculan las tasas de descuento o capitalización. La tasa de capitalización se puede considerar como la tasa de dividendos requerida por el inversionista, mientras que la tasa de descuento es igual al rendimiento total requerido por el inversionista. K generalmente significa RRR (tasa de rendimiento requerida), y la tasa de capitalización es (Kg), donde g es el aumento esperado en los ingresos o el aumento en las ganancias de capital.

Cada una de estas tasas se ve afectada por las tasas de interés vigentes porque son iguales a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo. Para la mayoría de los inversores, la tasa libre de riesgo es la tasa del Tesoro de EE. UU. Garantizados por un préstamo del gobierno federal, se consideran libres de riesgo porque la probabilidad de incumplimiento es muy baja. Dado que las inversiones de mayor riesgo deben generar rendimientos proporcionalmente más altos para compensar el riesgo adicional, al determinar las tasas de descuento y capitalización, los inversores agregan una prima de riesgo a la tasa libre de riesgo para determinar el rendimiento ajustado al riesgo requerido para cada inversión en consideración. .

Dado que la tasa de descuento (K) es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, la tasa de capitalización es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo menos el crecimiento esperado (g) a cambio. Si bien las primas de riesgo varían según la oferta y la demanda y otros factores de riesgo del mercado, las tasas de descuento variarán según los cambios en las tasas de interés que las componen. Cuando aumenta el rendimiento requerido de las inversiones competidoras o de reemplazo, los valores inmobiliarios caen; por el contrario, cuando las tasas de interés caen, los precios de las propiedades suben.

línea de fondo

Es importante centrarse en las tasas hipotecarias porque tienen un impacto directo en los precios de las propiedades. Si usted es un posible propietario de vivienda o inversionista de bienes raíces, una manera fácil de averiguar las tasas de interés actuales es usar una calculadora de hipotecas.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que los cambios en las tasas de interés afectan muchos aspectos de los bienes raíces. Además del precio de su nueva casa, las tasas de interés también afectan la disponibilidad de capital y la demanda de inversión. Estos flujos de capital afectan la oferta y la demanda de bienes raíces y, como resultado, los precios de los bienes raíces.

Además, las tasas de interés también afectan los rendimientos de las inversiones de reemplazo y los precios cambian para igualar el riesgo inherente a las inversiones inmobiliarias. Estos cambios en la tasa de rendimiento requerida de los bienes raíces también cambian durante los períodos de desestabilización en los mercados crediticios. A medida que los inversores anticipan una mayor volatilidad en las tasas futuras o un mayor riesgo, las primas de riesgo aumentan, ejerciendo una mayor presión a la baja sobre los precios de las propiedades.