Cómo funcionan y cómo invertir

¿Qué es un fondo de inversión en bienes raíces (REIT)?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, administra o financia bienes raíces que generan ingresos.

Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT agrupan el capital de múltiples inversores. Esto permite a los inversores individuales obtener dividendos de las inversiones inmobiliarias sin tener que comprar, administrar o financiar bienes inmuebles por su cuenta.

Resultados clave

• Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, administra o financia propiedades que generan ingresos.
• Los REIT generan un flujo constante de ingresos para los inversores, pero proporcionan poco en términos de revalorización del capital.
• La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace muy líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
• Los REIT invierten en la mayoría de los tipos de bienes inmuebles, incluidos edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones sanitarias, oficinas, centros comerciales y almacenes.

Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)

Cómo funcionan los REIT

El Congreso estableció el REIT en 1960 como una enmienda para ampliar el impuesto especial sobre los cigarros. La disposición permite a los inversionistas comprar acciones en carteras de bienes raíces comerciales que anteriormente solo estaban disponibles para los ricos ya través de los principales intermediarios financieros.

Los bienes inmuebles en una cartera REIT pueden incluir complejos residenciales, centros de datos, instalaciones médicas, hoteles, infraestructura, en forma de cables de fibra óptica, torres de telefonía móvil y tuberías de energía, edificios de oficinas, centros comerciales, depósitos, terrenos forestales y depósitos.

Por regla general, los REIT se especializan en un sector inmobiliario particular. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados pueden tener diferentes tipos de bienes inmuebles en sus carteras, por ejemplo, un REIT que consta de bienes inmuebles de oficina y comerciales.

Muchos REIT cotizan en bolsa en las principales bolsas de valores y los inversores pueden comprarlos y venderlos como acciones durante la sesión de negociación. Estos REIT suelen negociarse en un volumen significativo y se consideran instrumentos de gran liquidez.

¿Qué califica como REIT?

La mayoría de los REIT tienen un modelo comercial simple: el REIT alquila el espacio y cobra el alquiler de la propiedad, luego distribuye ese ingreso como dividendo a los accionistas. Los REIT hipotecarios no poseen bienes inmuebles, sino que financian bienes inmuebles. Estos REIT ganan intereses sobre sus inversiones.

Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Estos requisitos incluyen principalmente la propiedad a largo plazo de bienes inmuebles que generan ingresos y la distribución de ingresos a los accionistas. Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar para el estado REIT:

• Invierta al menos el 75% de sus activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
• Ganar al menos el 75% de los ingresos brutos del alquiler, intereses sobre hipotecas que financian bienes raíces o de ventas de bienes raíces.
• Pagar al menos el 90% de la renta imponible anualmente en forma de dividendos a los accionistas.
• Ser una persona jurídica gravada como una corporación
• Administrado por una junta de directores o fideicomisarios
• Tener al menos 100 accionistas después del primer año de existencia
• No tener más del 50% de las acciones propiedad de cinco o menos personas

En la actualidad, se estima que los REIT poseen en conjunto aproximadamente $3,5 billones en activos brutos; Los fondos REIT que cotizan en bolsa suman un total de 2,5 billones de dólares.

Tipos de REIT

Hay tres tipos de REIT:

• REIT de renta variable. La mayoría de los REIT son REIT de capital que poseen y operan propiedades generadoras de ingresos. Los ingresos se generan principalmente por el alquiler (y no por la reventa de bienes inmuebles).
• REIT hipotecarios. Los REIT hipotecarios prestan dinero a propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente a través de la compra de valores respaldados por hipotecas. Sus ingresos provienen principalmente del margen de interés neto, la diferencia entre el interés que ganan sobre las hipotecas y el costo de financiar esos préstamos. Este patrón los hace potencialmente vulnerables a tasas de interés más altas.
• REIT híbridos. Estos REIT utilizan las estrategias de inversión de los REIT de capital e hipotecarios.

Los REIT se pueden clasificar en función de cómo se compran y mantienen sus acciones:

• REIT públicos. Las acciones de los REIT que cotizan en bolsa se cotizan en una bolsa de valores nacional, donde los inversores individuales las compran y las venden. Están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC).
• REIT públicos no negociables. Estos REIT también están registrados en la SEC, pero no cotizan en bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa. Sin embargo, tienden a ser más estables porque no están sujetos a las fluctuaciones del mercado.
• REIT privados. Estos REIT no están registrados en la SEC y no se negocian en bolsas de valores nacionales. En general, los REIT privados solo se pueden vender a inversores institucionales.

Cómo invertir en REIT

Puede invertir en REIT que cotizan en bolsa, así como en fondos mutuos de REIT y fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT, comprando acciones a través de un corredor. Puede comprar acciones en un REIT no negociable a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta de REIT no negociable.

Los REIT también se incluyen en un número creciente de planes de inversión de beneficios definidos y contribuciones definidas. Alrededor de 145 millones de inversionistas estadounidenses poseen REIT, ya sea directamente o a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión, según Nareit, una firma de investigación de REIT con sede en Washington DC.

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A partir de 2022, los REIT poseen colectivamente más de medio millón de propiedades individuales.

Pros y contras de invertir en REIT

Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones porque pueden ofrecer dividendos anuales altos y constantes y el potencial de revalorización del capital a largo plazo. Los REIT han superado al S&P 500, otros índices y la inflación en los últimos 20 años. Como todas las inversiones, los REIT tienen sus ventajas y desventajas.

Por otro lado, los REIT son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría de ellos se negocian en bolsas públicas, una característica que alivia algunas de las desventajas tradicionales de los bienes raíces. En términos de rendimiento, los REIT ofrecen atractivos rendimientos ajustados al riesgo y un flujo de efectivo estable. Además, tener bienes raíces puede ser bueno para una cartera, ya que brinda diversificación e ingresos basados ​​en dividendos, y los dividendos suelen ser más altos de lo que puede obtener con otras inversiones.

Por otro lado, los REIT no ofrecen mucho en términos de ganancias de capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, solo el 10% de la renta imponible puede reinvertirse en REIT para comprar nuevos activos. Otras desventajas son que los dividendos de REIT se gravan como ingresos regulares y algunos REIT tienen altas tarifas de administración y transacción.

Fraude REIT

La Comisión de Bolsa y Valores (SEC) aconseja a los inversores que desconfíen de aquellos que intentan vender REIT que no están registrados en la SEC. Establece que “Puede verificar el registro de REIT que cotizan en bolsa y que no cotizan en bolsa a través del sistema EDGAR de la SEC. También puede usar EDGAR para ver los informes anuales y trimestrales del REIT, así como cualquier prospecto».

También es una buena idea consultar a un corredor o asesor de inversiones que recomiende REIT. La Comisión de Bolsa y Valores tiene una herramienta de búsqueda gratuita que le permite averiguar si un profesional de inversiones tiene licencia y está registrado.

REIT Ejemplo real

Otra consideración al elegir un REIT es considerar los sectores más populares del mercado inmobiliario. ¿Qué sectores de la economía en rápido desarrollo en su conjunto pueden conectarse a través de bienes raíces? Por ejemplo, la atención médica es una de las industrias de más rápido crecimiento en los EE. UU.— especialmente con el crecimiento de edificios médicos, centros de atención ambulatoria, centros de atención para personas mayores y comunidades de jubilados.

Varios REIT se centran en este sector. Healthpeak Properties (PEAK), anteriormente HCP, es un ejemplo. A partir de abril de 2022, tiene una capitalización de mercado de casi $ 18,9 mil millones, con alrededor de 4 millones de acciones negociadas diariamente. Su cartera se centra en tres clases de activos principales: ciencias de la vida, consultorios médicos y hogares de ancianos, con participaciones en más de 615 propiedades.

¿Qué es un REIT?

REIT significa Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. Un REIT está organizado como una sociedad, corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes raíces mediante la compra de bienes inmuebles o la compra de hipotecas. Los REIT emiten acciones que se negocian en una bolsa de valores y se compran y venden como acciones ordinarias. Para ser considerada REIT, una empresa debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y obtener al menos el 75% de sus ingresos de actividades relacionadas con bienes raíces.

¿Deberían los REIT pagar dividendos?

Por ley y regulación, los REIT del IRS deben pagar el 90 % o más de sus ingresos imponibles (a los accionistas en forma de dividendos). Como resultado, los REIT a menudo están exentos de la mayoría de los impuestos sobre la renta corporativos. Los accionistas de REIT que reciben dividendos están sujetos a impuestos). como si fueran dividendos ordinarios.

¿Qué es un clip REIT?

Un «REIT de clip» aumenta los beneficios fiscales proporcionados por un REIT y también le permite administrar bienes inmuebles que dichos fideicomisos normalmente no podrían administrar. Se llama así porque involucra a dos entidades diferentes que se «cortan» juntas a través de un acuerdo en el que una entidad es propietaria de la propiedad y la otra la administra. Un REIT de clip implica una supervisión regulatoria más estricta, ya que pueden surgir conflictos de intereses y, como resultado, esta forma de REIT es rara. Es similar pero más flexible en estructura a un «REIT consolidado».