En caso de duda, aléjese: una mirada de 24 años a la sostenibilidad inmobiliaria y el presupuesto reciente

Es fácil dejarse llevar por los últimos titulares. Los cambios presupuestarios, los tipos de interés o la incertidumbre económica pueden provocar ruido y fluctuaciones. Pero si das un paso atrás y observas un período de tiempo más largo, el panorama se vuelve mucho más claro.

He trabajado en esta industria por más de 24 años. Cuando comencé, las casas en mi mercado se vendían por $100,000 o menos. Parecía normal en ese momento. Nadie hablaba de suburbios de millones de dólares y de cómo esos suburbios se volverían más locos.

Lo que he visto desde entonces no es una línea recta. Es una serie de ciclos y cada uno de ellos te dice algo sobre cómo funciona realmente este mercado.

Principios de la década de 2000: crecimiento rápido

El auge de Perth a principios de la década de 2000 fue impulsado por el sector de recursos. La demanda aumentó, el crecimiento demográfico se aceleró y los precios siguieron su ejemplo. Entre 2004 y 2007, el precio medio de la vivienda en Perth aumentó de unos 200.000 dólares a casi 500.000 dólares. Esto se duplicó con creces en un corto período.

En un momento, Perth estuvo realmente a la par con Sydney. Para un mercado que siempre se ha considerado asequible, este cambio ha sido significativo.

GFC y lo que pasó después

Entonces ocurrió la GFC.

Los precios bajaron y el sentimiento cambió rápidamente. A finales de 2008, el precio medio de la vivienda había caído y estaba por debajo de su pico anterior. Pero la historia más importante no fue la caída inicial. Esto fue lo que pasó después.

Aproximadamente desde 2008 hasta principios de la década de 2010, el mercado experimentó un largo período de estancamiento. Algunas regiones se recuperaron brevemente, acercando el promedio a unos 515.000 dólares en 2014, pero el impulso no continuó.

Desaceleración de la industria minera

El siguiente cambio estuvo estrechamente asociado con el fin del auge minero.

Los precios de las materias primas cayeron bruscamente. En los años siguientes, los precios mayoristas de los productos básicos cayeron significativamente desde su punto máximo y esto afectó a la economía de Australia Occidental, con regalías significativamente menores de lo presupuestado. Al mismo tiempo, la posición de WA sobre el GST estaba bajo presión. El Estado hizo una contribución significativa a la economía nacional, pero recibió una parte mucho menor.

La confianza cayó. Los empleos han sufrido. La demanda se ha desacelerado.

Recuerdo claramente este período. Había aproximadamente 16.000 propiedades en el mercado. Las casas a menudo permanecían en pie durante meses. En mi zona, las ventas de inmuebles tardaban una media de 93 días.

Así es como se ve un mercado sobresaturado.

COVID: un punto de inflexión inesperado

Luego llegó el COVID y al principio volvió a haber incertidumbre. Se cerraron las fronteras, se suspendieron los controles y hubo serias preocupaciones sobre cómo reaccionaría el mercado.

Pero lo que ocurrió fue diferente a las crisis anteriores. Los estímulos gubernamentales, las bajas tasas de interés y los cambios en el comportamiento de los compradores apoyaron al mercado en lugar de suprimirlo. Al mismo tiempo, la oferta se quedó rezagada.

Lo que vimos fue un reinicio.

En lugar de una desaceleración prolongada, el mercado inmobiliario ha pasado de un mercado lento y con exceso de oferta a un ciclo de ajuste. Los niveles de inventario comenzaron a caer y aumentó la competencia entre los compradores. El mercado no sólo se ha estabilizado. Comenzó a ganar impulso nuevamente. Mirando hacia atrás, el COVID marcó la transición de un largo período de declive a la actual fase de crecimiento que estamos experimentando en Perth.

¿Dónde estamos hoy?

Ahora comparemos eso con la actualidad y con cuánto temor se está extendiendo una vez más sobre el mercado inmobiliario.

Según las últimas cifras, hay poco más de 5.000 propiedades a la venta en Perth. Las casas se venden en aproximadamente 12 días. Y los precios medios de las viviendas rondan los 900.000 dólares, con un fuerte crecimiento anual.

Esta es una estructura de mercado completamente diferente.

Los factores también difieren de los de la recesión anterior:

• El sector de recursos sigue siendo fuerte, pero la economía está más diversificada.
• Las reformas del GST han mejorado la posición de WA al tiempo que mantienen una participación en los ingresos más estable 1
  
• El crecimiento demográfico es uno de los más altos del país.
• La oferta no está a la altura de la demanda, especialmente en las regiones establecidas.

Conclusión

En 24 años, he visto un crecimiento rápido, correcciones bruscas y largos períodos en los que parecía que no pasaba nada. En cada etapa hubo titulares que predecían lo peor. Pero lo principal es la tendencia a largo plazo.

Esas casas que costaban entre 70.000 y 90.000 dólares cuando comencé ahora cuestan entre 900.000 y 1 millón de dólares. Sé que esta es una perspectiva de Perth, pero esta lección se aplica a la mayoría de las capitales y es simple. Los acontecimientos a corto plazo importan, pero no determinan el resultado. Los mercados se ajustan, las condiciones cambian y los ciclos se afianzan.

Si su estrategia se basa en fundamentos sólidos, mantenga el rumbo y ajuste cuando sea necesario, y recuerde, en caso de duda, reduzca la escala.

1 Resumen del estado de Washington