Ventajas y desventajas de las transacciones inmobiliarias financiadas por el vendedor

Cuando se trata de financiar bienes raíces residenciales, la mayoría de las transacciones siguen un patrón familiar. El vendedor encuentra un comprador interesado con los ingresos, la experiencia laboral y el puntaje de crédito requeridos para calificar para la hipoteca, y la institución crediticia pone el dinero para financiar el trato.

Pero, ¿qué sucede si el financiamiento tradicional no está disponible y el comprador y el vendedor aún desean realizar la venta de manera privada? Participan en lo que se conoce como financiación de proveedores. Como su término lo indica, la persona que vende la casa financia la compra.

Resultados clave

• En las transacciones de bienes raíces residenciales, una opción es el financiamiento del vendedor, en el cual el vendedor financia la compra para el comprador.
• Las ofertas financiadas por el vendedor pueden ser más rápidas y económicas que las ofertas normales.
• Los compradores deben confirmar que el vendedor es libre de financiar (no tiene una hipoteca o su prestamista hipotecario lo permite) y que debe estar dispuesto a hacer un pago inicial.
• El financiamiento del vendedor generalmente dura un período más corto que una hipoteca tradicional.
• Ambas partes de la transacción deben contratar expertos para brindar asesoramiento y redactar el contrato y el pagaré.

Ventajas y desventajas de las transacciones inmobiliarias financiadas por el vendedor

¿Cómo funciona la financiación del vendedor?

El Banco no interviene en la venta financiada por el vendedor; el comprador y el vendedor negocian. Elaboran un pagaré que indica la tasa de interés, el calendario de pagos del comprador al vendedor y las consecuencias si el comprador no cumple con estas obligaciones. A diferencia de una venta de hipoteca, no hay transferencia de capital del comprador al vendedor, sino simplemente un acuerdo para pagar esa cantidad a lo largo del tiempo.

Con solo dos jugadores principales, financiar a un propietario puede ser más rápido y económico que vender una casa de la manera convencional. No hay necesidad de esperar a un oficial de préstamos bancarios, un asegurador y el departamento legal, y los compradores a menudo pueden entrar a la casa por menos dinero.

Beneficios de la financiación del vendedor

Esta alternativa a la financiación tradicional puede ser útil en determinadas situaciones o donde es difícil conseguir una hipoteca. En condiciones tan difíciles, la financiación del vendedor proporciona a los compradores acceso a una forma alternativa de crédito.

Los vendedores, a su vez, generalmente pueden vender más rápido y sin las costosas reparaciones que normalmente requieren los prestamistas. Además, dado que el vendedor financia la venta, el precio de venta puede ser más alto.

Costos de cierre reducidos

De hecho, los costos de cierre son más bajos para una venta financiada por el vendedor. Sin un banco involucrado, la transacción evita los costos de la hipoteca o los puntos de descuento, así como las tarifas de creación y una serie de otras tarifas que los prestamistas suelen cobrar durante el proceso de financiación. También hay mucha flexibilidad, al menos a primera vista, en términos de los términos del préstamo, desde el pago inicial requerido y la tasa de interés hasta la duración del acuerdo.

El financiamiento del vendedor generalmente es solo por un período de tiempo bastante corto, como cinco años, con un pago final al final de ese período. La teoría, o al menos la esperanza, es que el comprador terminará refinanciando ese pago de un prestamista tradicional armado con una mejor solvencia y habiendo acumulado algo de capital en la vivienda.

Financiamiento del vendedor para compradores

A pesar de todos los beneficios potenciales del financiamiento del vendedor, las transacciones que lo utilizan implican riesgos y realidades para ambas partes. Esto es lo que los compradores deben tener en cuenta antes de aceptar una oferta financiada por el vendedor.

No esperes mejores condiciones que con una hipoteca

A medida que se resuelven los términos de un acuerdo financiado por el vendedor, la flexibilidad a menudo se encuentra con la realidad. El vendedor digiere sus necesidades y riesgos financieros, incluida la posibilidad de que el comprador no cumpla con el préstamo, con la perspectiva de un proceso de desalojo potencialmente costoso y complicado.

El resultado puede despejar al comprador. Es posible, por ejemplo, que reciba una mejor tasa de interés que la que ofrecen los bancos, pero es más probable que pague más, quizás algunos puntos porcentuales adicionales por encima de la tasa actual.

Como comprador, es probable que tenga que pagar un pago inicial comparable en tamaño a una hipoteca típica, es decir, el 20 % o más del valor de la propiedad.

Puede que tenga que venderse a un vendedor

Es aconsejable ser transparente y directo sobre las razones por las que no es elegible para una hipoteca tradicional. Parte de esta información puede aparecer cada vez que el vendedor verifica su historial crediticio y otra información de antecedentes, incluido su empleo, activos, requisitos financieros y referencias.

Pero también asegúrese de señalar cualquier limitación en su capacidad para obtener crédito que pueda no salir a la luz durante la debida diligencia del vendedor. Un comprador potencial que tiene un préstamo sólido y un pago inicial significativo puede haber comenzado recientemente un nuevo negocio y, por lo tanto, es posible que no califique para un préstamo hasta por dos años.

Esté preparado para ofrecer financiación de proveedores

Los propietarios de viviendas que ofrecen financiamiento al vendedor a menudo son abiertos sobre este hecho con la esperanza de atraer compradores que no son elegibles para una hipoteca. Sin embargo, si no ve ninguna mención de la financiación de proveedores, no está de más preguntar. Sin embargo, en lugar de preguntar si es posible la financiación del propietario, puede enviar una propuesta específica. Por ejemplo, podría decir: “Mi oferta es el precio total con un 20 % de descuento, financiamiento del vendedor de $350 000 al 6 %, amortizado en 30 años con un préstamo global a cinco años. Si no refinancio en dos o tres años, aumentaré la tasa al 7% en el cuarto y quinto año».

Confirmar que el vendedor es libre de financiar la venta

El financiamiento del vendedor es más fácil cuando el vendedor posee toda la propiedad; una hipoteca sostenida sobre una propiedad agrega más complejidad. La tarifa de búsqueda del nombre de la propiedad confirmará que la propiedad se describe con precisión en el documento y está libre de hipotecas o gravámenes fiscales.

Según Jason Burkholder, agente inmobiliario de Weichert, Realtors en Lancaster, Pensilvania, “La mayoría de las hipotecas contienen una cláusula de vencimiento en la venta que impide que el vendedor venda la casa sin pagar la hipoteca. la compañía hipotecaria se entera de esto, dará por «vendida» la casa y exigirá el pago inmediato de la deuda en su totalidad, lo que permite al prestamista ejecutar la hipoteca.

Financiamiento de vendedores para vendedores

Tenga en cuenta estos consejos y realidades si está considerando financiar la venta de una casa.

No tienes que financiar la venta durante mucho tiempo.

Como vendedor, puede vender el pagaré en cualquier momento a un inversor o prestamista, a quien el comprador envía los pagos. Esto puede suceder el mismo día del cierre para que el comerciante pueda obtener efectivo de inmediato.

En otras palabras, los vendedores no necesitan tener efectivo y no necesitan convertirse en prestamistas. Tenga en cuenta, sin embargo, que probablemente tendrá que aceptar menos del valor total del pagaré para poder venderlo, lo que reducirá los ingresos de su propiedad. Según Amerinote Xchange, una empresa que se especializa en el financiamiento del mercado secundario, los pagarés de bienes raíces generalmente se venden entre el 65 % y el 90 % de su valor nominal.

Haga que la financiación del vendedor forme parte de su oferta inmobiliaria

Dado que la financiación del vendedor es relativamente rara, anuncie el hecho de que lo está ofreciendo comenzando con una lista de propiedades. Agregar las palabras «financiamiento del vendedor disponible» al texto alertará a los compradores potenciales y a sus agentes de que hay una opción sobre la mesa.

Cuando los compradores potenciales vean su casa, proporcione más detalles sobre los acuerdos de financiación. Prepare una hoja informativa que describa las condiciones de financiación.

Los vendedores deben proporcionar una explicación general de lo que es el financiamiento del vendedor porque muchos compradores no están familiarizados con él.

Busque asesoramiento fiscal y considere la asistencia para el mantenimiento del préstamo

Debido a que las ofertas financiadas por el vendedor pueden tener muchos impuestos, considere agregar un planificador financiero o un experto en impuestos a su equipo de ventas. Además, si no tiene experiencia ni confianza como prestamista, considere contratar a una compañía de préstamos para que cobre los pagos mensuales, elabore estados de cuenta y realice otras tareas de administración de préstamos.

Cómo estructurar un acuerdo de financiación del vendedor

Ambas partes en una transacción financiada por el vendedor deben contratar a un abogado de bienes raíces o a un agente de bienes raíces para redactar y revisar el contrato de venta y el pagaré y realizar las tareas relacionadas. Trate de encontrar profesionales con experiencia en transacciones de vivienda financiadas por el vendedor y con experiencia en el lugar donde vive, si es posible, porque algunas de las reglas relevantes (como las que rigen los pagos globales) varían según la jurisdicción.

Los profesionales también pueden ayudar al comprador y al vendedor a elegir el acuerdo específico que más les convenga y las circunstancias de la venta. A menos que se trate de un acuerdo financiado por el vendedor, el inversionista y agente inmobiliario Don Tepper señala que «en realidad hay docenas de formas de comprar» además del acuerdo hipotecario tradicional. Estos acuerdos, señala Tepper, incluyen una opción de arrendamiento, un acuerdo de compra con opción a arrendamiento, un acuerdo de terreno, un acuerdo de venta, participación accionaria e hipotecas. “La mayoría de los compradores y la mayoría de los agentes inmobiliarios no saben cómo funciona todo”, dice.

línea de fondo

¿Es la financiación de proveedores una buena opción? Tan inusual y desconocido como puede ser para la mayoría de las personas, el financiamiento del vendedor puede ser una opción útil en un mercado inmobiliario desafiante. Sin embargo, el acuerdo presenta algunos riesgos especiales para compradores y vendedores, y es aconsejable obtener ayuda profesional para mitigarlos y garantizar que el proceso se desarrolle sin problemas.