Peritaje de crédito hipotecario obligatorio: ¿bendición o maldición?
El anuncio de una pericia obligatoria a la hora de solicitar un préstamo hipotecario ha despertado bastante escepticismo en las últimas semanas. A partir del 1 de enero de 2022, el reparto de tarjetas bien puede ser radicalmente distinto para quienes, deseando comprar una vivienda, deban contratar un préstamo de vivienda.
Año nuevo, reglas nuevas
Quienes hoy quieren sacar un préstamo hipotecario para comprar su propia casa deben tener en cuenta dos cosas: cuánto pueden pagar cada mes manteniendo un nivel de vida cómodo y cuánto del precio de venta de la casa es capaz de financiar. de sus propios fondos?
Actualmente, los bancos pueden intervenir por un máximo del 90% del precio de venta de una vivienda. Así, si una casa cuesta 350.000 euros, en principio puedes pedir prestado hasta 315.000 euros. De ti depende financiar los 35.000 euros restantes.
A partir del 1 de enero de 2022 se volverán a barajar las cartas. En particular, la Autoridad Bancaria Europea ha decidido que, para conceder préstamos, los bancos ya no pueden basarse en el precio de venta de una vivienda, sino únicamente en su valor real. Y este valor efectivo de mercado debe poder determinarse objetivamente.
Pericia de crédito hipotecario obligatorio = ¿costes adicionales para el comprador?
Esta pericia debe ser realizada por un perito oficial –designado por el banco– o por el propio banco. En este último caso, su análisis se basará, entre otras cosas, en los precios inmobiliarios de propiedades similares en la región. En el primer caso, es necesaria una visita in situ.
En la práctica, la tasación con visita de inspección del inmueble sólo es necesaria si existen dudas importantes sobre el valor del inmueble en cuestión. En otras palabras, no habría costos adicionales en este caso a cargo del comprador.
Actualmente, los bancos pueden intervenir por un máximo del 90% del precio de venta de una vivienda. A partir de 2022, es probable que se vuelvan a barajar las cartas.¿Qué significa realmente esta nueva regla?
A partir de 2022 puede haber una gran diferencia entre el precio de venta del vendedor (por ejemplo, 350 000 euros) y el valor estimado de la vivienda (por ejemplo, 310 000 euros). Es decir, como comprador, te enfrentas -en este caso concreto- a un gasto imprevisto de 40.000 euros adicionales. Y existe el riesgo de que tengas que financiarlos con capital propio.
¿Qué sucede si el banco ya no interviene si el precio estimado es (significativamente) más bajo que el precio solicitado por los vendedores? Porque son estos últimos los que deciden a qué precio quieren desprenderse de su vivienda. Y variará de un banco a otro. En cualquier caso, es poco probable que todos los bancos se nieguen a tener en cuenta la diferencia. Así que infórmese sobre esto en los bancos que está solicitando.
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Cuáles son las consecuencias ?
Los préstamos deben ser reembolsados. Cuanto mayor es la cantidad que presta un banco, mayor es el riesgo que asume el banco. En particular, los bancos deben poder contar con el reembolso total del importe (incluidos los intereses) por parte de su cliente en la fecha de vencimiento acordada.
El hecho de que los precios de venta hayan estado aumentando constantemente durante bastante tiempo constituye un riesgo adicional importante. En la búsqueda desesperada por encontrar la casa de sus sueños, los compradores tienden a sobrepujar, de modo que el precio de venta final se vuelve significativamente más alto que el precio de venta original. Y probablemente también más alto que el valor real de la casa.
Con esta nueva regulación aplicable a los préstamos hipotecarios, la Autoridad Bancaria Europea espera, por un lado, que los bancos tengan que asumir menos riesgos financieros y, por otro, que los precios en el mercado de la vivienda bajen a un nivel normal . Como comprador, tendrá así una imagen más clara en el futuro de la relación entre los valores de las distintas viviendas que se ofrecen a la venta.
La condición suspensiva contenida en los contratos de compraventa será aún más importante en el futuro.Consejos para futuros compradores.
La pericia obligatoria para los préstamos hipotecarios tiene muchas otras consecuencias. Más que nunca, depende de usted estimar su presupuesto lo mejor posible. Un préstamo hipotecario no cubre todos los costos involucrados en la compra de una vivienda. Los gastos de notaría y de registro, por ejemplo, también hay que pagarlos con tus ahorros. ¿Cómo hacer una estimación realista hoy, pero también a partir del próximo año?
2021:
- Precio de venta de la casa: 350.000 euros
- Importe máximo que puede prestar el banco (90%): 315.000 euros
- Aportación patrimonial del préstamo (10%): 35.000 euros
- Aportación de capital para gastos de notario/tasas de registro (aprox. 10%): 35.000 euros
- Aportación personal total: 70.000 euros
A partir de 2022:
- Precio de venta de la casa: 350.000 euros
- Precio estimado oficial de la casa: 310.000 euros
- Importe máximo que puede prestar el banco (90%): 279.000 euros
- Aportación patrimonial del préstamo: 71.000 euros
- Aportación de capital para gastos de notario/tasas de registro (aprox. 10%): 35.000 euros
- Aportación personal total: 106.000 euros
Esté siempre preparado para el escenario en el que su banco no absorba la diferencia de costos entre el precio de venta y el valor estimado de la vivienda más baja. Por esta misma razón, haz acuerdos claros con tu banco.
Además, la condición suspensiva también será cada vez más importante. Existe, en particular, el riesgo de que no pueda poner sobre la mesa el precio solicitado, después de una estimación más baja de la vivienda. Por tanto, establece siempre de forma explícita una condición suspensiva por la que renuncias a la compra si el banco finalmente no te presta la cantidad esperada.
