Tipo único de propiedad de la vivienda

Comprar una casa y alquilar un apartamento son solo dos formas posibles de vivir, y ambas pueden ser prohibitivamente caras. La vivienda cooperativa ofrece una alternativa a los métodos tradicionales de adquisición de vivienda principal.

Una cooperativa de vivienda o «cooperativa» es un tipo de edificio de apartamentos que en realidad es una corporación donde los propietarios no son dueños directos de sus apartamentos. En cambio, cada residente es accionista de una corporación, dependiendo en parte del tamaño relativo de la unidad en la que vive. Aquí echamos un vistazo más de cerca a la vida cooperativa.

Resultados clave

• Una cooperativa es una forma de poseer una residencia principal, pero los propietarios de viviendas no son propietarios directos de sus apartamentos; en cambio, cada residente es accionista de la propia cooperativa.
• A algunos propietarios de cooperativas se les permite vender sus acciones de la cooperativa en el mercado abierto, dependiendo de la tasa de mercado para las cooperativas en ese lugar.
• Las cooperativas pueden ser más baratas que los apartamentos, ya que operan al costo y recaudan dinero de los residentes para pagar los gastos.
• Sin embargo, antes de comprar acciones de una empresa, asegúrese de verificar la posición financiera de la empresa y las tarifas asociadas.

Cómo funcionan las cooperativas de vivienda

Los propietarios de cooperativas poseen acciones de la cooperativa en lugar de poseer la propiedad total de su unidad, como sería el caso de un condominio. En algunas cooperativas, los propietarios pueden vender sus acciones de la cooperativa en el mercado abierto, sujeto a la tasa de mercado de las cooperativas en ese lugar, sujeto a la aprobación del consejo de cooperativas.

Las cooperativas suelen ser más baratas que los departamentos alquilados porque operan al costo y recaudan dinero de los residentes para pagar las facturas impagas. En áreas con un alto costo de vida, como la ciudad de Nueva York, las cooperativas pueden ser una opción financiera atractiva. Sin embargo, las cuotas normales que se pagan a una cooperativa pueden ser un poco más altas que las que se pagan a una asociación de condominios.

Además del aspecto financiero de la propiedad cooperativa, también se deben tener en cuenta los aspectos sociales. Las cooperativas más pequeñas están dirigidas estrictamente por residentes, y cada uno asume responsabilidades como el mantenimiento, el paisajismo y el establecimiento de reglas. Las grandes cooperativas pueden ser administradas por una junta directiva compuesta por una parte de los residentes.

En cualquier caso, hay reglas a seguir y se produce un cierto grado de interacción social. Si no le gusta compartir la toma de decisiones, es posible que no le guste vivir juntos.

Tipos de cooperativas

La estructura de las cooperativas de vivienda difiere según la jurisdicción específica de su ubicación. En EE. UU. y Canadá, las opciones más populares son:

• Cooperativas a precios de mercado: Permite a los miembros de la cooperativa comprar y vender acciones a cualquier tasa que lleve el mercado.
• Cooperativas de capital limitado: establece límites en el precio al que se pueden comprar y vender acciones.
• cooperativas de arrendamiento: La cooperativa alquila el edificio en lugar de poseerlo y no acumula valor para los accionistas. En este caso, la cooperativa puede tener una reserva de efectivo en caso de que el edificio alguna vez se ponga a la venta.

El costo de comprar una cooperativa

Dado que esencialmente está comprando acciones de la empresa, asegúrese de verificar la situación financiera de la cooperativa y conocer a los otros residentes. Serán tanto sus socios comerciales como sus futuros vecinos. Antes de comprar, debes considerar lo siguiente:

• Ubicación
• Comodidades
• Gastos
• Oportunidad de alquilar tu local
• Política de mascotas
• Reclamos de seguro

Para comprar acciones en una cooperativa, cada comprador saca un «préstamo de acciones» en lugar de una hipoteca tradicional. Estos préstamos funcionan de la misma manera que las hipotecas, pero además de los pagos del préstamo pagados al prestamista, los residentes de la cooperativa son responsables de pagar una parte proporcional de los costos totales de operación y mantenimiento del edificio.

Estos costos, conocidos como «mantenimiento», generalmente se pagan a la sociedad mensualmente y se facturan al costo. El mantenimiento puede incluir o no los impuestos a la propiedad, y las tarifas anuales pagadas por el mantenimiento tienden a aumentar cada año con la inflación.

El costo de la hipoteca también puede incluirse en la tarifa mensual: incluso si un inquilino individual ha pagado su parte del préstamo, el edificio en sí puede tener una hipoteca en manos de una corporación en lugar de un socio individual. Préstamo de equidad paga el precio de compra en la sociedad. Esto no tiene nada que ver con la hipoteca subyacente de la propiedad en sí. Los compradores tienen derecho a todas las deducciones fiscales de las que disfrutan los propietarios de viviendas, incluidas las deducciones por intereses e impuestos sobre la propiedad.

Los costos adicionales incluyen los pagos mensuales de servicios públicos en el lugar de residencia de cada comprador, que se pagan individualmente, y los costos del seguro. Si bien el edificio en sí debe estar asegurado con una póliza de seguro general, el contenido de cada vivienda individual no está asegurado. Se requiere una póliza de seguro personal, conocida como HO-6, para proteger la propiedad personal contra daños por agua, incendios, robos y otros desastres.

Consideraciones especiales para cooperativas

Las cooperativas deben cumplir con las leyes de vivienda justa, pero pueden ser más estrictas que otras opciones de vivienda cuando se trata de requisitos de propiedad. Dado que no hay arrendador ni arrendatarios, las reglas para adquirir acciones en una sociedad colectiva las establecen los socios.

Por ejemplo, a los nuevos compradores se les puede exigir que tengan un cierto patrimonio neto o una cierta relación deuda-ingresos además de demostrar la capacidad de cumplir con las obligaciones financieras de una compra conjunta.

También se puede requerir una verificación de antecedentes. Al igual que otros tipos de vivienda, algunas cooperativas son solo para personas mayores de 65 años u otros grupos específicos. Estos requisitos de propiedad más estrictos dan una sensación de seguridad y exclusividad a la copropiedad. A cambio de esta exclusividad, las cooperativas generalmente se administran de manera más estricta que los condominios. Por ejemplo, las unidades de élite pueden prohibir el subarrendamiento. Todos los socios corren con los gastos de funcionamiento del edificio.

Un incumplimiento o falta de pago por parte de un socio puede requerir que otros socios cubran los gastos de ese socio, aunque los estrictos requisitos de propiedad generalmente mantienen los incumplimientos al mínimo.

Condominios vs Cooperativas

Los condominios son edificios de apartamentos multifamiliares con residencias privadas que comparten áreas comunes e infraestructura como ascensores, sótanos o azoteas. Los condominios se clasifican como bienes raíces, lo que significa que los compradores poseen los títulos de propiedad de su casa. Si está pensando en comprar un apartamento, es útil explorar sus opciones de hipoteca con una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación.

Las cooperativas no se consideran bienes inmuebles. Cuando compra una cooperativa, se convierte en accionista de la corporación propietaria de la propiedad. Como accionista, usted tiene derecho al uso exclusivo de la unidad residencial de la propiedad.

línea de fondo

Siempre lea los estatutos de la cooperativa, los estatutos, el acuerdo de suscripción, las reglas y cualquier otra documentación disponible. Asegúrese de entender realmente cómo funciona la cooperativa, incluido cómo se ejecuta, por qué se le cobrará y cuánto. Pregunte sobre los términos de cualquier hipoteca subyacente, póliza de mascotas y su capacidad para realizar cambios en su residencia. No hay nada de malo en hacer preguntas; un poco de esfuerzo adicional puede contribuir en gran medida a garantizar una vida armoniosa a largo plazo.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, género, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, puede seguir los siguientes pasos. Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).