Qué es, cómo funciona, ejemplos

¿Qué es la regla del uno por ciento?

La regla del uno por ciento, a veces estilizada como la «regla del 1%», se usa para determinar si el alquiler mensual recibido de una propiedad de inversión excederá el pago mensual de la hipoteca de esa propiedad. El propósito de la regla es asegurar que la renta sea mayor o -en el peor de los casos- igual al pago de la hipoteca, para que el inversionista al menos pague por la propiedad.

Principales conclusiones:

• El alquiler cobrado debe igualar o exceder el pago de la hipoteca del inversionista para asegurar que la propiedad al menos alcanza el punto de equilibrio.
• Multiplique el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por 1% para determinar el alquiler mensual base.
• Idealmente, un inversionista debería estar buscando un préstamo hipotecario con pagos mensuales de menos del 1%.

La regla del uno por ciento puede servir como punto de partida para determinar el nivel de alquiler que cobran los propietarios comerciales por el espacio inmobiliario. Este nivel de alquiler puede aplicarse a todo tipo de inquilinos, tanto residenciales como comerciales.

Comprar una propiedad para inversión requiere un análisis cuidadoso de muchos factores. La regla del uno por ciento es solo una herramienta de medición que puede ayudar a un inversionista a evaluar el riesgo y las recompensas potenciales que se pueden obtener al invertir en bienes raíces.

Cómo funciona la regla del uno por ciento

Este simple cálculo multiplica el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por un 1%. El resultado es un nivel básico de alquiler mensual. También se compara con el posible pago mensual de la hipoteca para darle al propietario una mejor idea del flujo de caja mensual de la propiedad.

Esta regla solo se usa para una evaluación rápida, ya que no tiene en cuenta otros costos asociados con la propiedad, como el mantenimiento, el seguro y los impuestos.

Ejemplo de la regla del uno por ciento

Un inversionista quiere obtener una hipoteca sobre una propiedad de alquiler con un valor de reembolso total de $200,000. Usando la regla del uno por ciento, el propietario calcularía una renta mensual de $2,000: $200,000 por 1%. En este caso, el inversionista buscará un préstamo hipotecario con pagos mensuales menores y absolutamente no mayores a $2,000.

La regla del uno por ciento frente a otros tipos de cálculos

La regla del uno por ciento también ayuda a un inversionista a obtener un punto de partida para considerar otros factores relacionados con la propiedad de la propiedad. El segundo cálculo importante es multiplicador de renta bruta, que utiliza la tasa de alquiler mensual para determinar el tiempo que tarda en amortizarse la inversión. Este cálculo se logra dividiendo el monto total del préstamo por la renta mensual.

En el ejemplo de la casa de $200,000, el inversionista dividiría $200,000 entre $2,000. Esto le da al inversor un período de recuperación de 100 meses, que es un poco más de 8,3 años. Los inversionistas también pueden usar el multiplicador de renta bruta al considerar los términos del cronograma de pagos de un préstamo inmobiliario.

regla del 70% implica que el inversionista no tiene que pagar más del 70% del valor de tasación de la propiedad después de la reparación a un costo menor.

Consideraciones Especiales

Al calcular el multiplicador de alquiler bruto, el comprador también debe tener en cuenta las tarifas de alquiler en el área en la que se encuentra la propiedad. Si, en este ejemplo, el alquiler estándar del vecindario del comprador es inferior a $2,000, es posible que el inversionista deba considerar reducir el alquiler para encontrar un inquilino.

Otro punto importante a tener en cuenta es el mantenimiento de la propiedad. El propietario es responsable del mantenimiento y las reparaciones. Si bien un depósito puede cubrir daños significativos, también es importante que el propietario presupueste una cierta cantidad de alquiler para ahorrar en mantenimiento. Esto puede contribuir a las ganancias si no se usa y el dinero estará disponible cuando surja cualquier necesidad de mantenimiento.

En general, las inversiones inmobiliarias pueden ser rentables para inversores a largo plazo. El alquiler base que cobra un propietario por cualquier tipo de propiedad determina el nivel de pagos que esperan los inquilinos. Es común que los propietarios aumenten su alquiler anualmente para mantenerse al día con la inflación y otros costos asociados con los bienes raíces, pero la tasa base es un nivel importante para determinar el rendimiento general de la inversión.