Licencia de obras: ¿qué reglas del juego debes respetar?
Solicitud de una licencia urbanística: Valonia, al igual que Flandes y la Región de Bruselas-Capital, tienen su propia normativa en este ámbito. Además, no todos los proyectos de construcción están sujetos a un permiso. ¿Y en tu propia región? Aquí le ofrecemos una visión general.
¿Por qué necesitamos un permiso de planificación?
¿Quieres construir tu casa? No se puede hacer esto sin permiso de planificación. No hace falta decir que no se puede erigir un edificio en algún lugar sin que nadie lo sepa.
Pero cualquiera que tome la decisión de comprar y renovar una casa, tarde o temprano también se enfrenta a un permiso de obras. Ciertos trabajos de renovación y ampliación dentro y alrededor de su hogar sí están involucrados.
Este permiso es la confirmación de que cumple con todas las normas legales para poder iniciar su obra de construcción.
¿Quién determina las reglas del juego?
En Bélgica, cada región tiene su propio sistema de referencia para la planificación del uso del suelo. Que se requiera o no un permiso de obras depende de toda una serie de reglas y excepciones. Además, estas normas se adaptan y mejoran con mucha frecuencia.
Además de estas directrices, su propio municipio también puede imponer normas adicionales o procedimientos de adaptación. En principio, por tanto, ella tiene la última palabra.
¿Cuándo necesitas un permiso?
En general, necesita un permiso de planificación para:
- Erigir una o más construcciones fijas en el suelo
- Demoler, reconstruir o transformar un edificio
Pero otras obras de construcción también están sujetas al requisito del permiso, en el caso de:
- Cambio de función principal de un edificio, por ejemplo de una casa a una oficina
- Cambiar el número de unidades residenciales en una vivienda, por ejemplo de una casa unifamiliar a una vivienda intergeneracional
- Grandes obras de alivio del suelo
- Deforestación y tala de ciertos árboles
- Formas alternativas de ocupación del suelo, como almacén, solar para mobil-homes, aparcamientos, etc.
- Instalación de una piscina.
Es posible que no tenga que realizar ninguna acción. Este es especialmente el caso cuando su futura caseta de jardín no está apoyada y no supera las dimensiones máximas autorizadas.
¿Todavía necesita un permiso?
No, para ciertos trabajos de pequeña escala, realizados dentro y alrededor de su hogar, no necesita un permiso. Esto se llama una «exención de licencia». En este caso, los pasos que debes seguir también dependen de la región en la que vivas.
Así, en Valonia, existe una lista de obras que no están sujetas a licencia urbanística, pero sí a la obligación de declaración urbanística. También en Flandes y Bruselas existe una especie de procedimiento administrativo simplificado para determinados trabajos pequeños. Como se mencionó anteriormente, su municipio también puede agregar sus propios requisitos.
Puede que incluso no tengas nada que hacer. Esto es especialmente cierto cuando su futura caseta de jardín no está adosada ni supera las dimensiones máximas autorizadas y se respeta la distancia a los límites de la parcela. O si transformas el interior de tu hogar, sin tocar los muros de carga ni la fachada.
¿Quién debe presentar la solicitud?
En el caso de un proyecto de nueva construcción o de una obra de transformación importante, para la que deba designar un arquitecto, corresponde a este último redactar y presentar la solicitud de permiso.
Para obras menores sujetas al permiso urbanístico (oa la declaración urbanística en Valonia), eres tú quien debe presentar la solicitud, ya sea en línea o a través del departamento competente de tu municipio. Para ello, deberá reunir sistemáticamente los documentos necesarios para sustentar su solicitud, como fotografías o planos.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la luz verde?
Una vez que haya enviado su solicitud de permiso, llevará algún tiempo. Cada región tiene sus propios plazos antes de autorizar los trabajos de construcción. En general, toma alrededor de un mes antes de que su expediente sea declarado admisible.
Luego, debe esperar otros 1 o 2 meses antes de la aprobación final de su permiso de planificación. A menos que se requiera más investigación o se haya presentado una apelación contra sus planes. En este caso, este período se prolonga naturalmente.
Para tener una idea de los diferentes plazos: en el mejor de los casos, si su archivo pasa por todas las etapas sin dificultad, su archivo se aprobará en promedio después de 50 días en Valonia. En Bruselas, se tarda 120 días. En Flandes entre 105 y 120 días, a los que se suman los 30 días desde la publicación de tu permiso, antes de que puedas empezar realmente la obra.
¿Quiere invertir en un proyecto de construcción más grande a través de un desarrollador? Tenga en cuenta que debe esperar retrasos significativamente más largos que los mencionados anteriormente. Los retrasos superiores a cuatro años están lejos de ser una excepción para los proyectos de nueva construcción. Y estos pueden incluso alcanzar récords de casi cinco años en la Región de Bruselas-Capital.
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Una vez que haya enviado su solicitud de permiso, llevará algún tiempo. Cada región tiene sus propios plazos antes de autorizar los trabajos de construcción.
¿Qué pasa si le niegan la licencia?
Su municipio ha decidido rechazar sus planes de construcción. ¿Es este el final de la historia? ¿O hay otras vías abiertas para usted? Como solicitante de un permiso de construcción, tiene la posibilidad de apelar dentro de los 30 días posteriores a la recepción del aviso de denegación a través de la administración municipal. E incluso después de una segunda negativa, en ciertas situaciones, aún puede apoderarse del Consejo de Estado.
¿Construir sin permiso? esperar una multa
¿Decides construir sin permiso? Corre el riesgo de ser atrapado en caso de un control u observación inesperados por parte de un funcionario público. Con las consecuencias, multa y obligación de regularizar la situación. El monto de esta multa depende, entre otras cosas, de la extensión del trabajo.
Y en el caso de una venta posterior de su casa, una construcción no autorizada puede descarrilar la venta si el comprador (o su notario) realiza la investigación correctamente. Independientemente de este aspecto, cada región aplica sus propias normas de prescripción para este tipo de eventos.
