Costos del seguro hipotecario privado y cómo evitarlos

Cuando solicita una hipoteca, el prestamista generalmente requiere un pago inicial del 20% del precio de compra de la vivienda. Si el prestatario no puede pagar esa cantidad, es probable que el prestamista vea el préstamo como una inversión más riesgosa y requiera que el comprador contrate PMI, también conocido como seguro hipotecario privado, como parte de la obtención de una hipoteca.

PMI protege al prestamista si no cumple con su hipoteca subyacente y se ejecuta la hipoteca de la casa.

Resultados clave

• Los prestamistas requieren que los prestatarios paguen el PMI cuando no pueden hacer un pago inicial del 20 % de una casa.
• El PMI cuesta entre el 0,4% y el 2,25% del monto de la hipoteca por año y generalmente se incluye en el pago mensual.
• El PMI se puede eliminar una vez que el prestatario haya pagado suficiente capital de la hipoteca.
• Un comprador de vivienda puede evitar el PMI al obtener un préstamo más pequeño para cubrir el pago inicial además de la hipoteca principal.

Cómo funciona el PMI

Una medida de riesgo que utilizan los prestamistas al emitir hipotecas es la relación préstamo-valor (LTV). LTV divide el monto del préstamo por el valor de la vivienda. La mayoría de las hipotecas con una relación LTV de más del 80% requieren que el prestatario tenga un PMI, ya que se considera que tienen más probabilidades de incumplimiento.

El PMI generalmente se paga mensualmente como parte del pago total de la hipoteca al prestamista, pero a veces se paga como una prima única por adelantado cuando se cierra el trato. El PMI no es permanente: se puede cancelar tan pronto como el prestatario pague suficiente capital de la hipoteca. Siempre que el prestatario cumpla con sus pagos a tiempo, su prestamista debe cancelar el PMI en la fecha en que el saldo del préstamo alcance el 78% del valor original de la vivienda (es decir, cuando la equidad alcance el 22%).

Alternativamente, un prestatario que haya pagado lo suficiente por el monto principal del préstamo (el equivalente de ese pago inicial del 20 %) puede comunicarse con su prestamista y solicitar que se elimine el pago del PMI.

coste del PMI

El PMI puede costar entre el 0,4 % y el 2,25 % del préstamo hipotecario completo por año, lo que puede aumentar significativamente el pago de su hipoteca. Digamos, por ejemplo, que tenía una tarifa de PMI del 1% en un préstamo de $200,000. Este cargo agregará aproximadamente $2,000 por año o $166 por mes al costo de su hipoteca.

Este costo puede ser una buena razón para no tomar PMI, junto con el hecho de que cancelar una vez recibido puede ser difícil. Sin embargo, para muchas personas, el PMI es fundamental al comprar una casa, especialmente para los nuevos compradores que pueden no haber ahorrado los fondos necesarios para cubrir el pago inicial del 20%. El pago de este seguro puede estar justificado a largo plazo para los compradores que buscan ser dueños de su propia casa.

Dado que el PMI está diseñado para proteger al prestamista, si está atrasado en sus pagos, no lo protegerá a usted, el prestatario, y podría perder su casa por ejecución hipotecaria.

Cómo no pagar el PMI

Si el comprador de vivienda no tiene los fondos para cumplir con el pago inicial del 20 %, se puede evitar el PMI tomando dos préstamos: un préstamo más pequeño (generalmente con una tasa de interés más alta) para cubrir el pago inicial del 20 % más la hipoteca subyacente. Esta práctica se conoce comúnmente como superposición.

Aunque el prestatario se ha comprometido a dos préstamos, no se requiere PMI ya que los fondos del segundo préstamo se utilizan para pagar el depósito del 20%. Algunos prestatarios pueden deducir el interés de ambos préstamos en sus declaraciones de impuestos federales si detallan sus deducciones.

Otra opción para evitar el PMI es reconsiderar la compra de una casa para la cual no tiene suficientes ahorros para cubrir un pago inicial del 20% y, en su lugar, buscar una que se ajuste a su presupuesto.

línea de fondo

El PMI puede ser una necesidad costosa para los compradores de vivienda que no tienen suficiente dinero para pagar un pago inicial del 20%. Puede evitar el PMI si obtiene la hipoteca principal más un préstamo más pequeño para cubrir el costo del pago inicial del 20 %. Sin embargo, para los compradores de vivienda por primera vez, el PMI puede costar dinero adicional para las hipotecas y, en el momento de los impuestos, muchos prestatarios pueden deducirlo (hay límites de ingresos y la deducción no es permanente, aunque se ha extendido hasta 2022).