Qué es, cómo se calcula, ejemplo

¿Qué es el enfoque de ingresos?

El enfoque de ingresos, a veces denominado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de valoración de bienes inmuebles que permite a los inversores valorar una propiedad en función de los ingresos que genera. Se utiliza tomando el ingreso operativo neto (NOI) de la renta recaudada y dividiéndolo por la tasa de capitalización.

Cómo funciona el enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos se usa comúnmente para propiedades que generan ingresos y es uno de los tres enfoques populares para la valoración de bienes raíces. Otros son el enfoque de costo y el enfoque de comparación. El enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles es similar al flujo de caja descontado (DCF) para las finanzas. Bajo el enfoque de ingresos, el valor futuro de la renta se descuenta a la tasa de capitalización.

Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, el inversionista considera la cantidad de ingresos recibidos y otros factores para determinar a cuánto se puede vender la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si un inversionista puede beneficiarse de una propiedad de alquiler, un prestamista querrá saber sobre el riesgo potencial de pago si le otorga una hipoteca a un inversionista.

De los tres métodos de valoración de bienes inmuebles, el enfoque de ingresos se considera el más complejo y complejo.

Consideraciones Especiales

Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, el inversionista también debe considerar la condición de la propiedad. Las posibles reparaciones importantes que pueden ser necesarias pueden reducir significativamente las ganancias futuras.

Además, el inversor debe tener en cuenta el rendimiento de la propiedad. Por ejemplo, un propietario puede reducir el alquiler a los inquilinos a cambio de trabajo en el jardín u otras tareas. Quizás inquilinos concretos estén atravesando dificultades económicas que deberían resolverse en los próximos meses, y el propietario no quiere desalojarlos. Si el alquiler cobrado no excede los costos de funcionamiento, lo más probable es que el inversionista no compre la propiedad.

Bajo el enfoque de ingresos, la tasa de capitalización y el valor de tasación están inversamente relacionados: una disminución en la tasa de capitalización aumenta el valor de tasación.

El inversor también debe establecer cuántas unidades están vacías en promedio en un momento dado. El no recibir el alquiler total de cada unidad afectará los ingresos del inversionista de la propiedad. Esto es especialmente importante si la propiedad necesita urgentemente una renovación y muchos apartamentos están vacíos, lo que sugiere una baja ocupación. Si los apartamentos no se llenan con regularidad, el cobro del alquiler será más bajo de lo que podría ser, y comprar una propiedad puede no ser lo mejor para el inversionista.

Resultados clave

• El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes inmuebles que utiliza los ingresos generados por los bienes inmuebles para estimar el valor razonable.
• Se calcula dividiendo el resultado operativo neto por la tasa de capitalización.
• Al utilizar el enfoque de ingresos, el comprador debe prestar especial atención a la condición del objeto, el rendimiento y la disponibilidad.

Ejemplo de enfoque de ingresos

Bajo el enfoque de ingresos, el inversionista utiliza las ventas de mercado de activos comparables para seleccionar la tasa de capitalización. Por ejemplo, al evaluar un edificio residencial de cuatro unidades en un condado en particular, un inversionista observa los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado. Después de calcular la tasa de capitalización, el inversionista puede dividir el NOI de la propiedad de alquiler por esta tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $700,000 y una tasa de capitalización seleccionada del 8% vale $8.75 millones.