Por qué los cambios en el impuesto a las ganancias de capital pueden no ser una razón para vender

Los recientes cambios en el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) han preocupado a muchos inversores inmobiliarios de tener que vender antes de que las nuevas normas entren en vigor. Sin embargo, una mirada más cercana revela que muchos inversores pueden no entender cómo funcionan estos cambios. De hecho, para muchos propietarios, apresurarse a vender puede ser una decisión innecesaria y potencialmente costosa.

Ingresos existentes protegidos

Uno de los puntos más importantes que los inversores pasan por alto es que todas las plusvalías acumuladas antes del 1 de julio de 2027 seguirán beneficiándose del régimen CGT existente. La propiedad se valorará el 1 de julio de 2027 y cualquier beneficio acumulado hasta esa fecha seguirá beneficiándose del actual descuento del 50% del CGT disponible para particulares y fideicomisos. Esta protección se aplica independientemente de cuándo se venda finalmente la propiedad. En otras palabras, los inversores no pierden el beneficio del descuento CGT existente simplemente porque sean propietarios de la propiedad después del 1 de julio de 2027.

Esto es especialmente cierto en mercados como Perth, donde muchos inversores han experimentado un crecimiento de capital significativo en los últimos cinco años. Vender antes de 2027 no preservará beneficios que de otro modo desaparecerían. Vea el siguiente script como ejemplo.

Guión

Nota. Estos son números redondeados para mostrar cómo funcionan las reglas.

• Usted compró una propiedad de inversión en 2011 por $450,000.
• Hoy (2026) vale alrededor de 1.050.000 dólares.
• Tus ganancias totales hasta el momento = $600,000.
• Tiene la tasa impositiva marginal más alta (supongamos ~47%).

Opción 1: Vendes antes del 1 de julio de 2027.

Las reglas actuales se aplican a todas las ganancias.

Opción 2: Vendes después del 1 de julio de 2027.

El valor de la propiedad sigue aumentando y en 2030 la venderás por 1.300.000 dólares. El beneficio ahora se divide en dos períodos.

Parte 1 – Crecimiento hasta el 30 de junio de 2027 (protegido)

Parte 2. Crecimiento del 1 de julio de 2027 a 2030 (nuevas reglas)

Su gran ganancia de $600,000 en los últimos 15 años conserva el descuento del 50%; no será penalizado solo porque se resistió. Sólo los nuevos aumentos de $250.000 después de julio de 2027 utilizan el nuevo método de indexación de la inflación con un impuesto mínimo del 30%. Tenga en cuenta que el impuesto mínimo del 30% se aplica sólo a las ganancias después de la indexación y no a las ganancias totales.

El crecimiento futuro se beneficiará de la indexación

Otro aspecto de los cambios propuestos que a menudo se malinterpreta es que el nuevo régimen CGT solo se aplica a los ingresos futuros que excedan el valor indexado de la propiedad después del 1 de julio de 2027. Cada año, la base del costo de la propiedad se ajustará a la inflación, lo que significa que una parte de las futuras ganancias de capital permanecerán efectivamente libres de impuestos.

Por ejemplo, si una propiedad vale 1 millón de dólares el 1 de julio de 2027 y la inflación el próximo año es del 3,5%, los primeros 35.000 dólares del aumento se compensarán mediante la indexación. Según la información proporcionada, los inversores que experimenten tasas de crecimiento moderadas más allá de 2027 podrían en realidad pagar menos impuestos sobre las ganancias futuras que con el actual modelo de descuento del 50%.

Vender significa renunciar al crecimiento futuro de las ganancias.

Los impuestos nunca deben considerarse de forma aislada del rendimiento general de una inversión. La infografía destaca la expectativa de que el crecimiento de los alquileres podría acelerarse en los próximos años a medida que menos inversores entren al mercado. Una menor participación de los inversores podría limitar aún más la oferta de alquileres, creando condiciones que respalden alquileres más altos.

Para muchos inversores, los ingresos continuos generados por una propiedad bien ubicada pueden superar con creces cualquier beneficio fiscal percibido por la venta anticipada.

Algunos beneficios no se pueden recrear

Para los inversores que poseen propiedades existentes, existe otra consideración. Las configuraciones de políticas propuestas pueden significar que los beneficios de apalancamiento negativo disponibles hoy en día no se repliquen en el futuro en propiedades existentes similares. Una vez vendida la propiedad, esta oportunidad puede perderse para siempre.

Esto significa que la decisión de vender debe basarse en sus objetivos de inversión a largo plazo, sus requisitos de flujo de efectivo y su estrategia de cartera, en lugar de una reacción a la reforma fiscal.

El panorama general

Los cambios de la CGT son más sutiles de lo que sugieren muchos titulares. Las ganancias de capital existentes siguen protegidas, los ingresos futuros se beneficiarán de la indexación, los mercados de alquiler pueden fortalecerse y algunos beneficios de la inversión pueden ser difíciles de reemplazar.

Para muchos inversores, conservar su propiedad puede brindarles más flexibilidad y más tiempo para planificar la mejor estrategia de salida en lugar de apresurarse a vender. Una venta apresurada, especialmente una causada por un malentendido, puede resultar mucho más costosa que los propios cambios impositivos.

Este artículo proporciona únicamente información general y no constituye asesoramiento fiscal. Los inversores deben buscar asesoramiento de su contador o asesor financiero con respecto a sus circunstancias individuales.