El mercado inmobiliario de Perth se ha desacelerado, pero no crea en todos los titulares
Si ha estado siguiendo los titulares inmobiliarios durante las últimas semanas, se le perdonará pensar que el sólido mercado inmobiliario de Perth finalmente se ha esfumado.
Los medios de comunicación se centran cada vez más en la dinámica cambiante del mercado. Los informes destacan que los suburbios están experimentando una caída de los precios, menos compradores que asisten a las inauguraciones de viviendas, menos competencia y señales de que el importante ciclo de crecimiento de Perth puede estar llegando a su fin.
Los últimos datos mostraron que el crecimiento de los precios de la vivienda se desaceleró a un 1 por ciento en el trimestre de junio, el resultado trimestral más débil en más de un año, lo que llevó a algunos comentaristas a decir que el mercado había dado un giro.
Los titulares no están del todo equivocados. El mercado ha cambiado, pero a menudo no se dan cuenta de que un mercado en desaceleración y un mercado en caída son dos cosas completamente diferentes.
A pesar de los comentarios, Perth sigue siendo uno de los mercados de capitales de más rápido crecimiento en Australia. Los precios de las viviendas siguen siendo mucho más altos que hace un año y muchos de los factores estructurales que respaldaron el crecimiento de la ciudad siguen vigentes.
Un factor clave que a menudo se pasa por alto en las conversaciones sobre el mercado inmobiliario de Perth es que nunca ha habido un mercado inmobiliario único en Perth. Hay cientos de ellos.
Esta distinción es más importante ahora que en cualquier otro momento de los últimos cuatro años.
En el apogeo del mercado, los inversores no necesitaban ser particularmente selectivos. El crecimiento demográfico, la escasa oferta de viviendas, las bajas tasas de desocupación y la fuerte demanda de los compradores han creado una marea que ha impulsado gran parte del mercado. Ya sea que haya comprado una propiedad en un suburbio asequible, un área familiar de rango medio o un destino de estilo de vida establecido, había muchas posibilidades de que su propiedad se beneficiara de una recuperación más amplia.
A medida que el crecimiento se desacelera, los compradores ya no pueden confiar en que el mercado haga todo el trabajo pesado. El éxito se reduce cada vez más a identificar las ubicaciones y los activos que tienen los fundamentos más sólidos y las mejores perspectivas a largo plazo.
Esto no es necesariamente una mala noticia. En muchos sentidos, un entorno más equilibrado crea mejores oportunidades para compradores bien informados.
A medida que los mercados se vuelven menos frenéticos, los compradores de viviendas y los inversores ganan la capacidad de ser pacientes. Tienen tiempo para evaluar las propiedades competidoras, realizar la debida diligencia y negociar de manera más efectiva. Los vendedores se están volviendo más realistas y de repente pueden surgir oportunidades que habrían sido muy disputadas hace 18 meses.
Entonces, ¿qué deberían buscar los compradores ahora?
En lugar de perseguir suburbios que ya han experimentado un crecimiento significativo, los compradores deberían buscar mercados donde la demanda sigue siendo fuerte pero la oferta futura es limitada. La escasez siempre ha sido uno de los impulsores más poderosos del crecimiento inmobiliario a largo plazo, especialmente durante los períodos en los que el crecimiento general del mercado se desacelera.
Los suburbios establecidos ubicados cerca de centros de empleo, destinos de estilos de vida densos, escuelas premium y áreas con barreras importantes para la nueva oferta seguirán teniendo un buen desempeño.
Una de las tendencias más constantes a lo largo del ciclo inmobiliario es la migración de la demanda de los compradores a los suburbios vecinos a medida que aumentan los precios. Cuando los precios de un lugar no les permiten a los compradores, naturalmente comienzan a buscar en otros lugares servicios, transporte y beneficios de estilo de vida similares, pero en un punto de entrada más asequible.
Este proceso crea oportunidades en mercados que pueden haberse pasado por alto en las primeras etapas del ciclo de crecimiento.
Los inversores también deberían prestar más atención a los activos que ofrecen la oportunidad de crear valor. Durante los períodos de fuerte crecimiento, muchas propiedades aumentan de valor simplemente porque el mercado se mueve rápidamente. En un entorno más maduro, las oportunidades para actualizar, dividir, mejorar o mover un activo pueden volverse mucho más valiosas.
Las mejores inversiones suelen ser aquellas que ofrecen múltiples caminos hacia el crecimiento en lugar de depender únicamente del aumento de los precios del mercado.
En primer lugar, la pregunta clave que todo comprador debería hacerse es simple: “¿Por qué la gente querrá vivir aquí dentro de 10 años”?
Tampoco podemos asumir que el próximo capítulo de Perth será exactamente igual al anterior.
El período de crecimiento amplio de dos dígitos que caracterizó gran parte de los últimos cuatro años puede haber quedado atrás. Los datos sugieren que el ritmo del mercado se ha desacelerado y el comportamiento de compra ha cambiado, pero un mercado más lento no es lo mismo que un mercado débil, y ciertamente no es lo mismo que un mercado sin oportunidades.
Quienes busquen un único titular para contar la historia de lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de Perth pueden encontrar los próximos años cada vez más confusos. Algunos suburbios tendrán peores resultados. Otros seguirán creciendo. Diferentes precios, tipos de propiedades y ubicaciones tendrán diferentes resultados en diferentes momentos.
Esto se debe a que Perth nunca ha sido un mercado único.
