Maximizar su inversi贸n: por qu茅 los buenos propietarios tienen un plan, no solo una propiedad
La mayor铆a de los propietarios que conozco llegan a la misma intersecci贸n. Acaban de comprar una propiedad de inversi贸n o su inquilino a largo plazo se est谩 desocupando y saben que hay trabajo por hacer para alquilarla.
Lo que muchas veces no tienen es un plan. Algunas personas quieren hacer demasiado y demasiado r谩pido. Otros suponen que el inquilino pagar谩 por lo que personalmente le gusta de la casa.
Recuerdo a una pareja joven, inversores primerizos, que estaban dispuestos a arrancar todos los azulejos del suelo, de la cocina y del ba帽o, no porque estuvieran defectuosos, sino porque no les gustaba el estilo.
Sin embargo, su estrategia se centr贸 en inversiones que fueran confiables y f谩ciles de mantener, agregando valor con el tiempo. Entonces hicimos una pausa. Mantuvimos los muebles impecablemente mantenidos, reemplazamos la alfombra ra铆da con pisos de vinilo modernos con apariencia de madera y dejamos todo lo dem谩s a un lado. Esta decisi贸n preserv贸 su capital para el futuro y dej贸 margen de movimiento cuando el mercado finalmente se recuperara.
Aqu铆 est谩 la esencia de lo que estoy haciendo: Cada recomendaci贸n comienza con la estrategia de compra del propietario.. La propiedad a largo plazo, el desarrollo futuro, los ingresos del piso de una abuela, una casa a la que puedes mudarte en un d铆a, todo requiere un asesoramiento diferente, por eso trabajo con los clientes para preparar la propiedad para su prop贸sito.
A partir de aqu铆 entendemos bien los conceptos b谩sicos.
El cumplimiento es lo primero: detectores de humo y RCD certificados, seguridad de la propiedad, seguridad de cables ciegos, vallas para piscinas, muebles asegurados seg煤n las normas contra vuelcos de muebles e inspecci贸n de riesgos. Lo he visto todo, desde balaustradas sueltas hasta un socav贸n en una vieja fosa s茅ptica mal llenada.
Luego est谩n las medidas preventivas silenciosas y costosas: comprobar las tuber铆as del sistema de agua caliente y las famosas mangueras flexibles, que son sin duda uno de los seguros m谩s solicitados en el pa铆s.
Luego veremos la presentaci贸n que realmente genera el alquiler: pintura nueva, jardines prolijos, aire acondicionado con sistema dividido y una casa limpia que se fotograf铆a bien.
Pero la preparaci贸n es s贸lo el primer d铆a. Un gran activo se preserva en lugar de simplemente gestionarse. Hago que los propietarios sigan un ritmo proactivo: mantenimiento anual del aire acondicionado antes del verano, limpieza de canaletas antes del invierno, inspecciones y barreras de termitas (recuerde, ning煤n seguro cubre da帽os por termitas), mantenimiento de paneles solares y electrodom茅sticos. Siempre incluyo un amortiguador realista para que una manguera flexible rota cuando el inquilino est谩 en un columpio FIFO, o un sistema de agua caliente fallido la semana que llega un reci茅n nacido a casa, no se convierta en un problema de flujo de efectivo.
Y estamos jugando a largo plazo. Al planificar mejoras para los a帽os uno al cinco y del sexto al d茅cimo con ventiladores de techo, iluminaci贸n LED, repintado, persianas nuevas, patios, cronometramos las renovaciones del contrato de arrendamiento y las condiciones del mercado.
No se trata s贸lo de gastar dinero en alquiler; Ellos utilizar herramientas para retener a un buen inquilino, evitar vacantes y mantener el valor cuando el mercado se debilita.
Para m铆, mejorar una propiedad significa tratarla con el cuidado que merece algo ganado con tanto esfuerzo. Tu coche necesita mantenimiento, tu cuerpo necesita ejercicio; sus inversiones no son diferentes.
