Maximizar su inversión: por qué los buenos propietarios tienen un plan, no solo una propiedad
La mayoría de los propietarios que conozco llegan a la misma intersección. Acaban de comprar una propiedad de inversión o su inquilino a largo plazo se está desocupando y saben que hay trabajo por hacer para alquilarla.
Lo que muchas veces no tienen es un plan. Algunas personas quieren hacer demasiado y demasiado rápido. Otros suponen que el inquilino pagará por lo que personalmente le gusta de la casa.
Recuerdo a una pareja joven, inversores primerizos, que estaban dispuestos a arrancar todos los azulejos del suelo, de la cocina y del baño, no porque estuvieran defectuosos, sino porque no les gustaba el estilo.
Sin embargo, su estrategia se centró en inversiones que fueran confiables y fáciles de mantener, agregando valor con el tiempo. Entonces hicimos una pausa. Mantuvimos los muebles impecablemente mantenidos, reemplazamos la alfombra raída con pisos de vinilo modernos con apariencia de madera y dejamos todo lo demás a un lado. Esta decisión preservó su capital para el futuro y dejó margen de movimiento cuando el mercado finalmente se recuperara.
Aquí está la esencia de lo que estoy haciendo: Cada recomendación comienza con la estrategia de compra del propietario.. La propiedad a largo plazo, el desarrollo futuro, los ingresos del piso de una abuela, una casa a la que puedes mudarte en un día, todo requiere un asesoramiento diferente, por eso trabajo con los clientes para preparar la propiedad para su propósito.
A partir de aquí entendemos bien los conceptos básicos.
El cumplimiento es lo primero: detectores de humo y RCD certificados, seguridad de la propiedad, seguridad de cables ciegos, vallas para piscinas, muebles asegurados según las normas contra vuelcos de muebles e inspección de riesgos. Lo he visto todo, desde balaustradas sueltas hasta un socavón en una vieja fosa séptica mal llenada.
Luego están las medidas preventivas silenciosas y costosas: comprobar las tuberías del sistema de agua caliente y las famosas mangueras flexibles, que son sin duda uno de los seguros más solicitados en el país.
Luego veremos la presentación que realmente genera el alquiler: pintura nueva, jardines prolijos, aire acondicionado con sistema dividido y una casa limpia que se fotografía bien.
Pero la preparación es sólo el primer día. Un gran activo se preserva en lugar de simplemente gestionarse. Hago que los propietarios sigan un ritmo proactivo: mantenimiento anual del aire acondicionado antes del verano, limpieza de canaletas antes del invierno, inspecciones y barreras de termitas (recuerde, ningún seguro cubre daños por termitas), mantenimiento de paneles solares y electrodomésticos. Siempre incluyo un amortiguador realista para que una manguera flexible rota cuando el inquilino está en un columpio FIFO, o un sistema de agua caliente fallido la semana que llega un recién nacido a casa, no se convierta en un problema de flujo de efectivo.
Y estamos jugando a largo plazo. Al planificar mejoras para los años uno al cinco y del sexto al décimo con ventiladores de techo, iluminación LED, repintado, persianas nuevas, patios, cronometramos las renovaciones del contrato de arrendamiento y las condiciones del mercado.
No se trata sólo de gastar dinero en alquiler; Ellos utilizar herramientas para retener a un buen inquilino, evitar vacantes y mantener el valor cuando el mercado se debilita.
Para mí, mejorar una propiedad significa tratarla con el cuidado que merece algo ganado con tanto esfuerzo. Tu coche necesita mantenimiento, tu cuerpo necesita ejercicio; sus inversiones no son diferentes.
