El mercado inmobiliario de Perth está mejorando, no colapsando.
El mercado inmobiliario de Perth ha cambiado. Las propiedades están tardando más en venderse, los compradores tienen más opciones y los vendedores ya no pueden contar con que cada casa reciba múltiples ofertas en unos pocos días.
Pero el cambio de condiciones no significa un colapso del mercado.
Lo que estamos viendo es una corrección después de un período excepcionalmente caluroso en el que las propiedades se vendieron casi de inmediato, los precios cambiaron rápidamente y los compradores a menudo pagaron más simplemente para conservar una casa. Estas condiciones no eran normales. Reflejaban un mercado que operaba bajo una presión significativa.
Cómo la urgencia hizo subir los precios
A principios de este año, la demanda llegó de casi todas direcciones. Los compradores de primera vivienda, inversores, remodeladores, remodeladores y compradores de otros estados compitieron por el número limitado de viviendas construidas.
Al mismo tiempo, la población de Perth crecía más rápido de lo que su oferta de viviendas podía absorber cómodamente.
La Oficina de Estadísticas de Australia dijo que la población de Perth aumentó en 58.088 personas, o un 2,4%, en el año financiero 2024-25, la tasa de crecimiento más rápida de cualquier capital australiana. Aún no se han publicado los datos de Perth para 2025-26, pero según las cifras de crecimiento de la población de WA, podemos esperar otro año de fuerte crecimiento.
Aunque la actividad constructora ha mejorado, las nuevas propuestas están tardando en llegar al mercado. Australia Occidental registró 24.223 viviendas iniciadas y casi 20.000 terminaciones en el año hasta marzo de 2026, con otras 26.741 viviendas aún en construcción en el trimestre de marzo.
Este desequilibrio entre el crecimiento de la población y la terminación de viviendas contribuyó a una sensación de urgencia entre los compradores. Las casas a menudo se pusieron a la venta antes de que los compradores tuvieran tiempo de completar su investigación. Muchos temían que perderse la oportunidad significaría pagar más por una propiedad comparable apenas unas semanas después.
Como resultado, algunos compradores pagaron más por tener certeza. En lugar de centrarse en el valor de una propiedad hace unos meses, se centraron en conseguir una casa antes de que los precios volvieran a cambiar.
El presupuesto federal ha cambiado de opinión
El presupuesto federal para 2026-2027 interrumpió este impulso.
Los cambios anunciados el 12 de mayo de 2026 limitaron el apalancamiento negativo para futuras compras de propiedades residenciales desarrolladas y reemplazaron el descuento fiscal del 50% sobre las ganancias de capital por una indexación de la base de costos y una tasa impositiva mínima sobre las ganancias de capital del 30%. Las medidas entrarán en vigor a partir del 1 de julio de 2027, con medidas de protección temporal que se aplicarán en determinadas circunstancias.
Si bien las reformas no cambiaron la demanda subyacente de vivienda, sí cambiaron el comportamiento de los inversores. Muchos compradores hicieron una pausa para evaluar las implicaciones, algunos prestamistas reconsideraron su enfoque sobre el apalancamiento negativo y la participación de los inversores se suavizó.
Los informes internos de inmosolucion señalaron que algunos prestamistas habían excluido los beneficios negativos del apalancamiento de las calificaciones crediticias después del anuncio del presupuesto. También mostró un aumento en el número de ofertas, mientras que los volúmenes de ventas se mantuvieron por debajo de los niveles del año pasado.
Es importante tener en cuenta que esto no significa que el mercado se vea repentinamente inundado de vendedores ansiosos. Más bien, se absorbieron menos propiedades cada semana. Los lotes no vendidos se acumularon y se agregaron a los nuevos artículos que llegaban al mercado, lo que resultó en un aumento en el inventario total.
Por qué los números de listado necesitan contexto
En la semana que finalizó el 6 de septiembre de 2026, REIWA registró 7.352 propiedades en venta en Perth, frente a las 6.852 de cuatro semanas antes y las 2.905 del año anterior. Las ventas semanales totalizaron 699 transacciones, incluidas 498 casas, 118 departamentos y 83 ventas de terrenos.
Un crecimiento anual de más del 150% puede parecer alarmante en sí mismo.
Sin embargo, el crecimiento se mide desde una base excepcionalmente baja.
Históricamente, inmosolucion Research ha considerado que alrededor de 13.500 listados son indicativos de un mercado de Perth equilibrado. Con 7.352 listados, los niveles actuales de inventario siguen siendo sólo alrededor del 54% de esa cifra.
Los compradores ciertamente tienen más opciones que hace un año, pero Perth no ha pasado de tener un suministro insuficiente a un exceso. Se pasó de una escasez extrema a una escasez menos extrema.
Los tiempos de venta más largos son relativos.
El mismo contexto se aplica a los días en el mercado.
En febrero de 2026, las casas en Perth se vendieron en una media de nueve días. En junio este período aumentó a 18 días y en julio a 23 días. Se necesitaron un promedio de 19 días para vender unidades.
Para los vendedores acostumbrados a ofertas inmediatas, este cambio parece significativo. Sin embargo, unas pocas semanas en el mercado no son prueba de angustia.
En cambio, los compradores ahora tienen más tiempo para comparar opciones, realizar la debida diligencia y evaluar si el precio de una propiedad refleja su ubicación, condición y valor a largo plazo.
El mercado cambiante también pone de relieve las diferencias en la calidad.
Cuando casi todas las propiedades se venden en cuestión de días, las distinciones entre viviendas de alta calidad y aquellas afectadas por la ubicación, el diseño, los problemas de mantenimiento o los precios poco realistas pueden volverse borrosas. En el clima actual, estas diferencias vuelven a importar.
Las propiedades bien ubicadas, bien presentadas y con precios razonables siguen atrayendo demanda. Las propiedades de reventa están tardando más en venderse y los vendedores tienen cada vez más que responder a los comentarios de los compradores en lugar de depender de las condiciones que existían a principios de año.
La revisión del mercado de agosto de inmosolucion también encontró que la demanda de los compradores sigue siendo la más alta para propiedades de calidad en las zonas del interior y costeras, mientras que los compradores están tardando más en comprometerse.
Los datos de precios apuntan a una corrección
Los últimos datos de valor respaldan la opinión de que Perth está experimentando una corrección en lugar de una caída incontrolada.
El índice de valor de la vivienda de Cotality de agosto de 2026 mostró que los precios de la vivienda en Perth cayeron un 0,8 por ciento en agosto y un 3,2 por ciento en los tres meses hasta el 31 de agosto. A pesar de esto, el valor de las viviendas se mantuvo un 15,6% más alto que el año anterior, con un precio promedio modelado de $999,987.
Mientras tanto, los datos de ventas de REIWA mostraron que el precio promedio de la vivienda en Perth alcanzó los 960.000 dólares en los 12 meses hasta agosto de 2026, un 18,5 por ciento más que el año pasado.
Estas medidas evalúan diferentes aspectos del mercado. Cotality evalúa los movimientos de valor en el mercado inmobiliario en general, mientras que la mediana de REIWA refleja el punto medio de las propiedades realmente vendidas, que puede verse influenciado por la combinación de ventas que ocurren en un momento dado.
Juntos sugieren que el impulso a corto plazo se ha debilitado después de un fuerte ciclo de crecimiento, en lugar de que los valores de las propiedades en Perth se hayan desplomado.
La demanda básica se mantiene
Las razones de la escasez de viviendas en Perth no han desaparecido.
El crecimiento demográfico sigue siendo fuerte, las terminaciones de construcción continúan mejorando y el parque de viviendas se mantiene muy por debajo de los niveles históricos del balance.
El mercado de alquiler también sigue siendo ajustado.
Los datos de REIWA para julio de 2026 registraron una tasa de desocupación del 2,2%, por debajo del rango del 2,5% al 3,5% que generalmente se considera equilibrado. Hubo 2.023 anuncios de alquileres en Perth en la semana que finalizó el 6 de septiembre, frente a 2.211 el año anterior. Los alquileres promedio se mantuvieron en $750 por semana para casas y $700 para apartamentos.
Reducir la participación de los inversores no reducirá la demanda de vivienda de la noche a la mañana. Con el tiempo, menos compras de inversores podrían limitar el crecimiento de la oferta de alquiler. Si la demanda de los inquilinos sigue siendo fuerte, la presión al alza sobre los alquileres y la mejora de los rendimientos de los alquileres podrían eventualmente alentar a algunos inversores a regresar al mercado.
Si bien los recientes cambios impositivos han cambiado los cálculos de inversión, la necesidad de viviendas de alquiler sigue siendo la misma.
Un mercado más racional no es un mal mercado
Los compradores y vendedores están acostumbrados a condiciones inusuales.
Los vendedores esperaban múltiples ofertas. Los compradores se sintieron presionados a tomar decisiones en cuestión de horas. Ambos grupos consideraban cada vez más estas condiciones como normales.
Esto está mal.
El mercado actual ofrece a los compradores más tiempo, más información y más poder de negociación. También requiere que los vendedores se centren en la presentación, los precios realistas y la comprensión de la demanda local.
Algunas propiedades inevitablemente renunciarán a las primas obtenidas durante la fase más competitiva del mercado. Algunos suburbios, especialmente aquellos que dependen en gran medida de la demanda de los inversores, pueden experimentar cambios más significativos que los mercados estrictamente de propietarios-ocupantes.
Pero un reinicio de las expectativas de precios después de un período de crecimiento excepcional no es un colapso.
Esta es una corrección.
Para los compradores, esto crea la oportunidad de tomar mejores decisiones, no más rápido. Para los vendedores, esto significa volver a lo básico. Para los inversores, los bienes inmuebles siguen teniendo el mismo propósito de siempre; proporcionando vivienda, generando riqueza y apoyando objetivos financieros a largo plazo. Lo que ha cambiado es el análisis fiscal, financiero y de flujo de caja necesario antes de comprar.
El mercado se ha desacelerado. No hay necesidad de vivienda.
En general, el mercado de Perth parece menos una caída y más un mercado que regresa a la normalidad.
