Definición de revisión

¿Qué es una revisión importante?

Una mejora de capital es la adición de un cambio estructural permanente o la restauración de algún aspecto de una propiedad que aumentará el valor total de la propiedad, extenderá su vida útil o la adaptará a un nuevo uso.

Las personas, las empresas y las ciudades pueden realizar mejoras importantes en la propiedad que poseen. Algunas mejoras de capital son elegibles para un tratamiento fiscal preferencial y pueden estar exentas del impuesto sobre las ventas en algunas jurisdicciones.

En negocios o finanzas corporativas, este proceso es similar a la inversión de gastos de capital (CAPEX).

Resultados clave

• Una mejora importante es una actualización, adaptación o mejora a largo plazo de una propiedad que le agrega valor, a menudo incluyendo cambios estructurales o restauración.
• El IRS proporciona un tratamiento fiscal especial para las mejoras de capital calificadas, distinguiéndolas de las reparaciones ordinarias.
• Además de las mejoras en el hogar, las mejoras importantes pueden aumentar el valor subyacente de una propiedad, lo que a su vez reduce la carga fiscal de venderla.
• En algunos estados, las mejoras importantes pueden permitir que los propietarios aumenten su alquiler más de lo permitido legalmente.

Cómo funciona la revisión

Las mejoras de capital generalmente aumentan el valor de mercado de una propiedad, pero también pueden extender la utilidad de un activo más allá de su estado actual.

De acuerdo con el Servicio de Impuestos Internos (IRS), las reparaciones importantes deben durar más de un año después de su finalización y ser de naturaleza duradera o permanente. Aunque la escala de las reparaciones mayores puede variar, las reparaciones mayores las llevan a cabo tanto los propietarios individuales como los grandes propietarios.

La Publicación 523 del IRS define formalmente una revisión importante. Algunos ejemplos de mejoras residenciales importantes incluyen agregar o renovar un dormitorio, un baño o una terraza. Otros proyectos aprobados por el IRS incluyen agregar nuevos electrodomésticos empotrados, alfombras o pisos de pared a pared, o mejoras al exterior de la casa, como reemplazar el techo, el revestimiento o las contraventanas. Instalar una piscina fija o un camino de entrada también puede ser una revisión calificada.

El IRS distingue entre una mejora importante y una reparación o reemplazo debido al desgaste normal. Por ejemplo, si su refrigerador se descompone después de algunos años de uso, o si sus tuberías tienen fugas, entonces esta reparación no es una revisión general.

Sin embargo, si una persona agrega paneles solares a su propiedad y un cobertizo para herramientas que está permanentemente adjunto a la propiedad, se considerarán mejoras importantes en el hogar. Un ejemplo de una mejora de capital basada en negocios sería la instalación de un nuevo sistema HVAC o la instalación de características Accesibles para Estadounidenses con Discapacidades (ADA, por sus siglas en inglés) en un edificio existente.

Asimismo, la creación de un nuevo parque público en el centro de la ciudad también se consideraría una importante mejora para la ciudad. En estos escenarios, las nuevas incorporaciones darán mayor valor a los respectivos inmuebles, serán consideradas incorporaciones permanentes y su remoción ocasionará daños materiales al inmueble.

La mayoría de las reparaciones no se consideran mejoras importantes.

Consideraciones Especiales

Hay varios costos a considerar al considerar un programa de renovación importante. Por ejemplo:

Base de costo

La base de costo es el costo del activo. El IRS establece ciertos estándares de mejora para calificar como un aumento de costos. Lo principal es que esté disponible en el momento de la venta del inmueble. Una mejora importante también debe convertirse en parte de la propiedad, o estar unida a la propiedad con tanta firmeza que su remoción podría resultar en un daño significativo o una reducción en el valor de la propiedad misma.

Las reparaciones o el mantenimiento no pueden estar incluidos en el precio de la propiedad. Sin embargo, una renovación que sea parte de un proyecto más grande, como reemplazar todas las ventanas de una casa, sí califica como una renovación importante. No se incluyen las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en buen estado a menos que aumenten el valor del activo. Ejemplos de tales reparaciones no calificadas, según el IRS, incluyen pintar paredes, reparar fugas o reemplazar equipos rotos.

Las mejoras de capital pueden ayudar a reducir los impuestos sobre las ganancias de capital cuando se vende una casa o un edificio.

ganancia capital

Además de mejorar una casa, una mejora importante, según el IRS, aumenta el valor base de un edificio. Es decir, a la cantidad que pagó el propietario por la compra o construcción del inmueble se le suman los gastos incurridos en la realización de mejoras. Un aumento en la base de valor, a su vez, reduce la cantidad de ganancias de capital sujetas a impuestos en la venta de la propiedad.

Las ganancias de capital de bienes inmuebles se comportan de manera diferente a otros tipos de ganancias de capital. A partir de 2022, los propietarios son elegibles para una exención de ganancias de capital sobre cualquier ganancia de la venta de su residencia principal hasta $250,000 si son solteros y $500,000 si están casados ​​y presentan una declaración conjunta. Esta excepción tiene una salvedad importante. El propietario debe haber vivido en la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la venta.

Además, si las ganancias son significativamente más altas que las cantidades enumeradas anteriormente, las consecuencias fiscales de la revisión pueden ser significativas. Muchos factores pueden causar que un contribuyente viole la tasa de ganancia de capital de $250,000/$500,000. Estos incluyen casos en los que los propietarios compraron la propiedad hace muchas décadas y el valor de la propiedad local se ha disparado desde la compra.

Excepciones locales

Las leyes de arrendamiento del estado de Nueva York incluyen una disposición denominada Programa de mejoras de capital (MCI). Creado en la década de 1970, permite a los propietarios aumentar la renta estabilizada o controlada de los edificios hasta en un 6 % anual para compensar el costo de las mejoras de capital en esas estructuras. Las actualizaciones del sistema HVAC, nuevos ascensores, áreas comunes mejoradas y otras mejoras cuentan para el MCI.

En febrero de 2022, dos legisladores estatales presentaron un proyecto de ley para cancelar el programa, argumentando que era demasiado fácil para los propietarios de edificios abusar del programa. El abuso ocurre cuando estos propietarios sin escrúpulos hacen reclamos de gastos inflados o inventados. Algunos críticos argumentan que, dejando de lado la posibilidad de fraude, el programa MCI es intrínsecamente injusto. Estos críticos argumentan que las reparaciones mayores son un costo único para el propietario, mientras que los aumentos de alquiler son un costo fijo para el inquilino.

Ejemplos de mejoras de capital

Imagine una persona que compra una casa por $650,000 y gasta $50,000 para renovar una cocina y agregar un baño. En muchos casos, no será necesario pagar el impuesto sobre las ventas a los contratistas por este trabajo, ya que es una mejora de capital calificada.

El costo base de la casa también aumenta de $650,000 a $700,000. Después de 10 años de ser dueño y vivir en la casa, el propietario, que es soltero y paga impuestos como tal, termina vendiendo la propiedad en $975,000.

Si no se realizaron mejoras de capital, la ganancia de capital imponible suele ser de $75,000 ($975,000 precio de venta – $650,000 precio de compra – $250,000 sin incluir las ganancias de capital). Dado que la revisión aumentó el costo base en $50 000, la ganancia de capital imponible sería de solo $25 000 ($975 000 – ($650 000 + $50 000) – $250 000 = $25 000).

¿Qué es una tarifa de reparación de capital?

La tarifa de reparación de capital es una tarifa única cobrada por la asociación de propietarios por cada venta de bienes inmuebles a la HOA. Esta tarifa generalmente se usa para pagar futuras mejoras importantes en la comunidad. El monto de la tarifa varía, pero generalmente se trata de un año de tarifas de HOA.

¿Qué es un plan de renovación de capital?

Un plan de renovación de capital es un proyecto comunitario o municipal que describe la financiación y la planificación para una renovación de capital de varios años. El plan de capital enumerará los principales costos únicos asociados con edificios, terrenos u otra infraestructura, junto con sus fechas de finalización y planes de financiación comunitaria.

¿Qué es un certificado de revisión?

Un acto de revisión importante es un documento que certifica que un proyecto en particular se considera una revisión importante. El propietario emite un Certificado de reparación mayor al gerente de construcción o al contratista para indicar que no se adeuda ningún impuesto sobre las ventas.