¿Qué era mejor en el pasado: los bienes raíces o el mercado de valores?

Durante la mayor parte de la historia de los EE. UU., o al menos desde que se dispone de información confiable, los precios de la vivienda han aumentado solo un poco más que la tasa de inflación en la economía. Fue solo entre 1990 y 2006, conocida como la Gran Moderación, que los rendimientos inmobiliarios pudieron rivalizar con los del mercado de valores. El mercado de valores ha causado constantemente más altibajos que el mercado de la vivienda, pero también ha tenido rendimientos generales más altos.

Cualquier resultado obtenido al comparar el desempeño relativo de las acciones y los precios de los bienes raíces depende del período de tiempo considerado. Un análisis de ingresos para el siglo XXI solo se ve muy diferente de los ingresos que incluyen la mayor parte o la totalidad del siglo XX.

Resultados clave

• Las acciones y los bienes raíces son rutas importantes hacia la riqueza para muchos estadounidenses.
• Históricamente, el mercado de valores ha mostrado mayores tasas de crecimiento que el mercado inmobiliario, por lo que es la mejor forma de multiplicar su dinero.
• Las acciones son más volátiles que la vivienda, lo que hace que los bienes raíces sean una inversión más segura.
• Las ganancias de las acciones se gravan como ganancias de capital en el momento de la enajenación.
• Las acciones no tienen valor material, a diferencia de los bienes raíces.

Rentabilidad del mercado de valores frente al mercado de la vivienda

La forma más fácil de comparar acciones y bienes raíces es mirar el desempeño indexado de ambos mercados. Desde marzo de 1992 hasta marzo de 2022, la tasa de crecimiento promedio en EE. UU. fue del 5,3 %. El S&P 500 ha tenido una rentabilidad interanual del 9,65 % desde principios de 1992 hasta el mismo período de 2022.

El aumento ajustado a la inflación en el Dow Jones Industrial Average (DJIA) durante el mismo período de 30 años fue del 5,565 % anual, y eso es solo para los valores de los activos. Suponiendo que los dividendos se reinviertan, el rendimiento sería superior al 8,044 %. Con el tiempo, las acciones superaron a las inmobiliarias.

O tome 47 años entre 1975 y 2022. Invertir $100 en una casa promedio (según el índice de precios de la vivienda del Federal [FHFA]) en el cuarto trimestre de 1975 aumentaría a alrededor de $928 para el primer trimestre de 2022. Una inversión similar de $100 en el S&P 500 a principios de 1975 generaría aproximadamente $19 351 en 2022, suponiendo que se reinviertan todos los dividendos.

Si bien los precios de las acciones tienden a generar mayores rendimientos, también están sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital. Por otro lado, la compra de una vivienda ofrece importantes ventajas fiscales.

Diferencias clave

Si bien los precios de las acciones y los precios de las viviendas reflejan el valor de mercado de un activo, no puede comparar casas y acciones únicamente en función de los rendimientos del mercado. En primer lugar, las acciones son históricamente más volátiles que los bienes raíces, lo que significa que una mayor rentabilidad también puede conllevar un mayor riesgo.

Las acciones representan un interés de propiedad en una empresa pública. No son activos físicos tangibles y no tienen otro propósito que el de depósito de valor y una herramienta de seguridad líquida. Si bien hay alguna razón para creer que el valor real (en lugar del nominal) de todo el mercado de valores aumentará con el tiempo, hay pocas razones para creer que una sola acción debería aumentar para siempre.

Los bienes raíces no son como las acciones. Algunas personas especulan sobre los precios de los bienes raíces, pero los bienes raíces comerciales y residenciales tienen una función tangible. La gente vive en casas y condominios. Las empresas operan a expensas de los bienes raíces comerciales. La propiedad física tiene valor.

Esto introduce dos fenómenos contradictorios. Por un lado, las estructuras inmobiliarias existentes deben perder naturalmente su valor con el tiempo debido al desgaste. Una casa sin modificar no tiene motivos para aumentar su valor con el tiempo; todos los pisos, techos, electrodomésticos y aislamiento envejecen y se vuelven menos valiosos.

Por otro lado, las casas promedio construidas en 2015 pueden haber superado las casas promedio construidas en 1915. Si bien los edificios existentes no deberían ganar valor, los edificios nuevos deberían ser más valiosos en función de sus mejoras estructurales y funcionales.

Perspectiva del asesor

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Grupo financiero Artifex, Dayton, Ohio

De 1968 a 2009, la tasa promedio de crecimiento del valor de las viviendas existentes aumentó alrededor de un 5,4 % anual. Mientras tanto, el S&P 500 promedió un rendimiento del 7,5%; las acciones de pequeña capitalización promediaron 11,5% por año. La tasa de inflación fue de alrededor del 4,6%. No esperamos que la inversión inmobiliaria crezca mucho más rápido que la inflación.

Pero los números no cuentan toda la historia del rendimiento. También debe considerar el impacto de los créditos fiscales, los rendimientos y el hecho de que las inversiones inmobiliarias a menudo permiten un apalancamiento significativo (por ejemplo, puede financiar la compra de una casa con no más del 20% de su propio dinero invertido). . Por supuesto, si está comprando una propiedad directamente, también debe tener en cuenta el tiempo que lleva administrar la propiedad, así como los costos de mantenimiento y reparación. La comparación de las tasas de rendimiento debe incluir todos estos elementos.

¿Qué sucede con el mercado de la vivienda cuando se desploma el mercado de valores?

Los efectos de una caída del mercado de valores en el mercado de la vivienda pueden ser mixtos, dependiendo de la escala de la caída. En algunos casos, la caída de las acciones puede traer más dinero al mercado inmobiliario a medida que los inversores se mueven hacia activos menos riesgosos. Es probable que un colapso prolongado afecte los precios de las propiedades a medida que caen los ingresos y los bancos se vuelven más cautelosos con respecto a los préstamos.

¿Cómo se invierte en el mercado inmobiliario?

La forma más sencilla de invertir en el mercado inmobiliario es comprar una casa, aunque para el típico inversor minorista esto representa un compromiso importante. También es posible invertir a través de un fondo mutuo inmobiliario o REIT. Estos son fondos que invierten en una cartera de propiedades de alquiler y repercuten la utilidad neta a sus accionistas. Esto da el beneficio adicional de la diversificación.

¿Cuáles son los beneficios de invertir en bienes raíces?

Los bienes raíces tienen un rendimiento ajustado al riesgo más alto que el mercado de valores. Si bien los precios de la vivienda no aumentan tan rápido como las acciones, es comparativamente menos probable que un inversionista pierda sus ahorros en una caída repentina del mercado inmobiliario. Sin embargo, los colapsos de viviendas aún son posibles, como lo demostró la Gran Recesión de 2008.

línea de fondo

Si bien los bienes raíces y las acciones históricamente han tenido un buen desempeño, las acciones superan a los bienes raíces. Por otro lado, las acciones experimentaron más picos y valles, lo que las convirtió en inversiones más riesgosas. A pesar de su potencial para generar ganancias significativas, las acciones no tienen valor real; por otro lado, los bienes raíces son un activo valioso, tangible y generador de ganancias. Qué inversiones son mejores depende no solo de sus rendimientos; hay que tener en cuenta otros factores. Pero si la historia es un indicador del rendimiento futuro, ambos pueden generar rendimientos atractivos a largo plazo.