Tasa de capitalizaci贸n terminal: definici贸n y ejemplo de c谩lculo
驴Qu茅 es la tasa de capitalizaci贸n terminal?
La tasa de capitalizaci贸n terminal, tambi茅n conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del per铆odo de tenencia. El ingreso operativo neto esperado (NOI) por a帽o se divide por la tasa de capitalizaci贸n terminal (expresada como un porcentaje) para obtener el valor terminal.
Las tasas de capitalizaci贸n final se estiman en funci贸n de datos de transacciones comparables o lo que se considere apropiado para una ubicaci贸n y propiedades de propiedad en particular.
Resultados clave
- La tasa de capitalizaci贸n terminal o tasa de salida se utiliza para estimar el valor de reventa de la propiedad al final del per铆odo de tenencia.
- La tasa de capitalizaci贸n es el ingreso neto proyectado de la propiedad para el primer a帽o dividido por el precio de compra de la propiedad.
- Si la tasa de capitalizaci贸n final es inferior a la tasa inicial, generalmente significa que la inversi贸n inmobiliaria fue rentable.
Comprender la tasa de capitalizaci贸n terminal
La tasa de capitalizaci贸n es el NOI proyectado para el primer a帽o dividido por la inversi贸n inicial o el precio de compra. Por el contrario, la tasa de capitalizaci贸n terminal es el NOI proyectado para el a帽o m谩s reciente (a帽o de lanzamiento) dividido por el precio de venta. Si esta tasa es inferior a la tasa de capitalizaci贸n, normalmente significa que la inversi贸n inmobiliaria ha sido rentable.
La mayor铆a de los profesionales que invierten en bienes ra铆ces est谩n de acuerdo en que es importante hacer coincidir la tasa de capitalizaci贸n con la tasa de mercado actual, teniendo en cuenta que un peque帽o aumento en la tasa de capitalizaci贸n terminal puede ser una prueba m谩s segura para el desarrollo. Una hoja de c谩lculo din谩mica puede ser 煤til para realizar pruebas de tensi贸n en un proyecto de desarrollo con el fin de establecer la tasa de capitalizaci贸n terminal m谩s alta que a煤n brindar铆a suficiente potencial alcista para los inversionistas.
Los inversionistas inmobiliarios inteligentes est谩n buscando mercados y tipos de propiedades que se espera que experimenten una disminuci贸n en los niveles de capitalizaci贸n de mercado, ya que una tasa de capitalizaci贸n terminal m谩s baja en comparaci贸n con la tasa de capitalizaci贸n inicial generar谩 ganancias de capital, siempre que el NOI no disminuya durante el per铆odo de tenencia. Algunos de los datos a tener en cuenta son las cifras de oferta y demanda de cada categor铆a de locales, as铆 como los servicios y costes que se prev茅n asociados a cada 谩rea de actividad.
Si bien el futuro siempre es incierto, al final de cualquier per铆odo de espera, dos cosas son seguras: los edificios envejecer谩n y los mercados cambiar谩n. Por lo tanto, es imperativo que todos los inversores inmobiliarios recopilen y analicen la mayor cantidad de datos posible para determinar con precisi贸n la tasa de capitalizaci贸n final de un proyecto.
Ejemplo de tasa de capitalizaci贸n terminal
Un inversionista compra una propiedad completamente ocupada por $100 millones. El NOI para el primer a帽o se estima en $5.0 millones. As铆, la tasa de capitalizaci贸n es del 5,0%.
Siete a帽os despu茅s, el inversionista cree que la tasa de capitalizaci贸n terminal es de aproximadamente 4,0%. El a帽o pasado, el NOI, que tom贸 en cuenta los aumentos de renta, se proyecta en $5.5 millones (nuevamente, suponiendo pleno empleo).
El valor de reventa se estima en $137,5 millones ($5,5 millones de ingresos netos divididos por 4,0% de capitalizaci贸n terminal o tasa de salida).
