¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada (CMO)?

¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada?

Una obligación hipotecaria garantizada (CMO) se refiere a un tipo de garantía respaldada por hipotecas que contiene un grupo de hipotecas agrupadas y vendidas como una inversión. Organizados por vencimiento y nivel de riesgo, los CMO reciben flujos de efectivo cuando los prestatarios pagan las hipotecas que actúan como garantía de estos valores. A su vez, los CMO asignan los pagos de capital e intereses a sus inversores sobre la base de reglas y acuerdos predeterminados.

Compromiso Hipotecario Garantizado (CMO)

Comprender las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)

Las obligaciones hipotecarias garantizadas consisten en varios tramos o grupos de hipotecas organizadas por sus perfiles de riesgo. Como instrumentos financieros complejos, los tramos suelen tener saldos de capital, tasas de interés, vencimientos y tasas de incumplimiento variables. Las obligaciones hipotecarias garantizadas son sensibles a los cambios en las tasas de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciamiento y las tasas a las que se venden los bienes inmuebles. Cada tramo tiene una fecha de vencimiento y tamaño diferente, y se emiten bonos contra él con un cupón mensual. El cupón proporciona pagos mensuales de capital e intereses.

Resultados clave

• Las obligaciones hipotecarias garantizadas son valores representativos de deuda de inversión consistentes en préstamos hipotecarios empaquetados organizados de acuerdo con sus perfiles de riesgo.
• Son similares a la deuda garantizada, que es un conjunto más amplio de obligaciones de deuda a través de múltiples instrumentos financieros.
• Los CMO desempeñaron un papel destacado durante la crisis financiera de 2008 cuando aumentaron drásticamente de tamaño.

Para ilustrar, imagine que un inversor tiene una CMO que consta de miles de hipotecas. Su potencial de ganancias se basa en si los tenedores de hipotecas pagan o no sus hipotecas. Si solo unos pocos propietarios no pagan sus hipotecas y el resto hace los pagos como se esperaba, el inversionista paga su principal más los intereses. Por el contrario, si miles de personas no hacen los pagos de la hipoteca y son embargadas, la CMO pierde dinero y no puede pagarle al inversionista.

Los inversionistas en CMO, a veces denominados «Canales de inversión hipotecaria en bienes raíces» (REMIC), desean acceder a los flujos de efectivo de la hipoteca sin tener que originar o comprar un conjunto de hipotecas.

Obligaciones hipotecarias garantizadas y obligaciones de deuda garantizada

Al igual que las CMO, las obligaciones de deuda garantizada (CDO) consisten en un grupo de préstamos agrupados y vendidos como un vehículo de inversión. Sin embargo, mientras que los CMO solo contienen hipotecas, los CDO contienen una variedad de préstamos, como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso hipotecas. Tanto los CDO como los CMO alcanzaron su punto máximo en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial, y su valor se desplomó después de eso. Por ejemplo, en su apogeo en 2007, el mercado de CDO valía 1,3 billones de dólares, frente a los 850 millones de dólares de 2013.

Las organizaciones que compran CMO incluyen fondos de cobertura, bancos, compañías de seguros y fondos mutuos.

Obligaciones hipotecarias garantizadas y la crisis financiera mundial

Emitidas por primera vez por Salomon Brothers y First Boston en 1983, las CMO eran complejas e incluían muchas hipotecas diferentes. Por muchas razones, los inversionistas estaban más inclinados a enfocarse en los flujos de ingresos ofrecidos por los CMO en lugar de la salud de las hipotecas mismas. Como resultado, muchos inversionistas han comprado CMO llenas de hipotecas de alto riesgo, hipotecas de tasa ajustable, hipotecas propiedad de prestatarios cuyos ingresos no se verificaron durante el proceso de solicitud y otras hipotecas riesgosas con un alto riesgo de incumplimiento.

El uso de ECL ha sido criticado como un factor provocador en la crisis financiera de 2007-2008. El aumento de los precios de las viviendas hizo que las hipotecas parecieran una inversión segura, lo que alentó a los inversores a comprar CMO y otros MBS, pero las condiciones económicas y del mercado llevaron a un aumento de las ejecuciones hipotecarias y los riesgos de pago que los modelos financieros no podían predecir con precisión. Los efectos de la crisis financiera mundial han llevado a una mayor regulación de los valores respaldados por hipotecas. Más recientemente, en diciembre de 2016, la SEC y FINRA introdujeron nuevas reglas que reducen el riesgo de estos valores al establecer requisitos de margen para transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.