Normas mínimas de propiedad de la FHA

Los compradores de vivienda que buscan financiar la compra de su vivienda con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) a veces se sorprenden de que no se les permita comprar una propiedad en particular porque no cumple con los requisitos de la FHA.

La FHA ha establecido estos requisitos estándar mínimos de propiedad para proteger a los acreedores, pero también protegen a los compradores.

Resultados clave

• Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen requisitos, incluidos los estándares mínimos de propiedad, que ayudan a proteger a los prestamistas y compradores.
• Las viviendas financiadas con préstamos de la FHA deben cumplir con los estándares de seguridad, protección y confiabilidad que incluyen, entre otros, áreas como techos, electricidad, calentadores de agua y acceso a la propiedad.
• La FHA no exige la reparación de defectos estéticos o menores, el mantenimiento diferido ni el desgaste normal a menos que afecten la seguridad o la confiabilidad de la vivienda.
• Las soluciones alternativas para cumplir con los estándares incluyen que el vendedor haga las reparaciones él mismo antes de vender la propiedad.
• Alternativamente, los compradores que no califican para un préstamo FHA pueden usar otro producto de préstamo, como un préstamo FHA 203(k), que le permite comprar una casa con problemas significativos.

Normas mínimas de propiedad de la FHA

Cuando un comprador saca una hipoteca, la propiedad sirve como garantía para el préstamo. En otras palabras, si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista hipotecario finalmente ejecutará la hipoteca y tomará posesión de la vivienda. El prestamista luego venderá la casa para recuperar la mayor cantidad posible del dinero que aún se debe del préstamo.

Requerir que la propiedad cumpla con los estándares mínimos protege al prestamista. Esto significa que la propiedad debería ser más fácil de vender y tener un precio más alto si el acreedor tiene que confiscarla.

Al mismo tiempo, este requisito también protege al prestatario: significa que no tendrá que cargar con costosas facturas de reparación y mantenimiento de la vivienda desde el principio. Además, al tener una vivienda fundamentalmente segura, el prestatario puede tener más incentivos para realizar pagos para conservar la vivienda.

¿Cuáles son los estándares mínimos de propiedad de la FHA?

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU., la FHA requiere que los bienes inmuebles financiados por sus productos de préstamo cumplan con los siguientes estándares mínimos:

• La seguridad: La vivienda debe proteger la salud y la seguridad de sus ocupantes.
• La seguridad: El hogar debe proteger la seguridad de la propiedad.
• Fuerza: La propiedad no debe tener defectos físicos o condiciones que afecten su integridad estructural.

HUD requiere que el tasador controle la condición de la propiedad e informe los resultados en el formulario de tasación de la FHA. La tasación de bienes inmuebles es uno de los muchos requisitos que los compradores deben cumplir antes de cerrar un trato.

Para viviendas unifamiliares individuales, el tasador debe usar un formulario llamado Informe de tasación residencial individual. El formulario le pide al tasador que describa las características principales de la propiedad, como la cantidad de pisos, el año de construcción, los pies cuadrados, la cantidad de habitaciones y la ubicación. También requiere que el tasador describa la condición de la propiedad, incluidas las reparaciones necesarias, el desgaste, la renovación, etc. Además, el tasador debe evaluar cualquier condición adversa que afecte la habitabilidad, la confiabilidad o la integridad estructural de la propiedad. .

El formulario de tasación de condominios es similar pero contiene preguntas relacionadas con condominios, áreas comunes, asociación de propietarios, número de unidades ocupadas por propietarios, etc.

La FHA no exige la reparación de defectos estéticos o menores, el mantenimiento diferido ni el desgaste normal a menos que afecten la seguridad o la confiabilidad de la vivienda. La FHA dice que los ejemplos de tales problemas incluyen, pero no se limitan a:

• faltan pasamanos
• Puertas de salida rotas o dañadas que de otro modo podrían usarse
• vidrio de ventana roto
• Superficies con defectos de pintura en casas construidas después de 1978 (debido a los peligros asociados con la pintura que contiene plomo).
• Fugas menores de plomería (por ejemplo, grifos que gotean)
• Defectos en el acabado o revestimiento del suelo (acabado desgastado, moqueta muy sucia)
• Evidencia de daño previo (inactivo) por insectos/organismos que destruyen la madera, si no hay evidencia de daño estructural no reparado
• Encimeras podridas o gastadas
• Yeso, paneles de yeso u otros materiales de paredes y techos dañados en casas construidas después de 1978
• Mano de obra pobre
• Riesgos de tropiezos (aceras agrietadas o parcialmente levantadas, alfombras mal instaladas)
• Lugares de rastreo con basura y basura.
• Sin superficie de carretera para todo clima

La tasación es válida por 120 días, pero se puede extender bajo ciertas circunstancias; por ejemplo, si el prestatario firmó un contrato de venta antes de que venciera la tasación, se puede extender por 30 días.

Los problemas más comunes de seguridad, protección y confiabilidad de la propiedad.

Hay muchas áreas en las que la FHA requiere que se solucionen los problemas para que se cierre la venta. Estos son algunos de los problemas más comunes que pueden enfrentar los compradores de vivienda:

Electricidad y calefacción

• No debe haber cables deshilachados o pelados en la caja eléctrica.
• Todas las viviendas deben tener una fuente de calor que funcione (a excepción de algunas ciudades con inviernos templados).

techos y áticos

• El techo debe estar protegido de la humedad.
• El techo debería durar al menos otros dos años.
• El tasador debe inspeccionar el ático en busca de posibles problemas con el techo.
• Un techo no puede tener más de tres capas de techado.
• Si la inspección revela la necesidad de reparar el techo y el techo tiene tres o más capas de techo, la FHA requiere un techo nuevo.

Calentadores de agua

El calentador de agua debe tener una válvula de seguridad de temperatura y presión con tubería para garantizar la seguridad y debe transferirse con la propiedad.

peligro y problema

Una serie de condiciones entran en esta categoría. Incluyen pero no se limitan a lo siguiente:

• suelo contaminado
• Proximidad a un vertedero de residuos peligrosos
• Pozos de petróleo y gas en el territorio.
• tráfico pesado
• Ruido y peligros en el aeropuerto
• Otras fuentes de ruido excesivo
• Proximidad a algo que podría explotar, como un oleoducto de alta presión.
• Proximidad a líneas eléctricas de alta tensión
• Proximidad a una torre de radio o televisión

Acceso a la propiedad

La propiedad debe proporcionar un acceso seguro y suficiente para peatones y vehículos, y la calle debe estar pavimentada para todo clima para permitir que los vehículos de emergencia lleguen a la propiedad en todas las condiciones climáticas.

Fiabilidad estructural

Cualquier condición estructural defectuosa y cualquier otra condición que pueda resultar en un daño estructural futuro debe corregirse antes de que se pueda vender la propiedad. Estos incluyen defectos de diseño, humedad excesiva, fugas, podredumbre, daño por termitas y asentamiento continuo.

Amianto

Si una sección de la casa contiene asbesto que parece estar dañado o deteriorado, la FHA requiere un examen más detallado por parte de un especialista en asbesto.

Baños

La casa debe tener un inodoro, lavabo y ducha. Este requisito puede parecer una tontería, pero se sorprendería de lo que la gente se lleva cuando son embargados y lo que los vándalos roban de una casa vacía.

Remedios para la propiedad por debajo de los estándares mínimos

Hay opciones para los compradores de viviendas que se han enamorado de una propiedad que tiene uno de estos problemas que pueden acabar con la negociación.

El primer paso es pedirle al vendedor que haga las reparaciones necesarias. Si el vendedor no puede pagar ninguna reparación, tal vez se pueda aumentar el precio de compra para que los vendedores recuperen su dinero cuando se cierre el trato. Por lo general, la situación es la contraria: si la propiedad tiene problemas graves, el comprador exigirá un precio más bajo para compensarlo. Sin embargo, si el valor de la propiedad ya está por debajo del valor de mercado, o si el comprador realmente la quiere, se puede aumentar el precio para garantizar que se completen las renovaciones (y se cierre el trato).

Si el vendedor es un banco, es posible que no quiera hacer ninguna reparación. En este caso, el trato está muerto. La propiedad tendrá que pasar a un comprador en efectivo o que no sea de la FHA cuyo prestamista les permita comprar la propiedad en su estado actual.

Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren la mejor propiedad que cumpla con los estándares de la FHA. Esta realidad puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y propiedades en un rango de precios limitado.

Algunos compradores de vivienda pueden ser aprobados para otro producto de préstamo. Un préstamo que no sea de la FHA puede proporcionar más libertad en cuanto a las condiciones en las que se encuentra la propiedad, pero el prestamista aún tendrá sus propios requisitos. Por lo tanto, este enfoque no puede tener éxito. Otra opción es solicitar un préstamo FHA 203(k), que le permite comprar una casa que tiene problemas importantes de reparación y mantenimiento.

¿Quién paga la evaluación de la FHA?

Por lo general, el prestatario paga por la tasación. El prestatario acepta el costo.

¿Cuánto cuesta una evaluación de la FHA?

Una tasación de la FHA cuesta casi lo mismo que una tasación hipotecaria convencional, en el rango de unos pocos cientos de dólares. El costo puede variar según el tipo de propiedad y su ubicación.

¿Qué es un préstamo FHA 203(k)?

Un préstamo FHA 203(k) permite a los prestatarios financiar tanto la compra como la renovación de viviendas. El programa de préstamos 203(k) está diseñado para apoyar la propiedad de vivienda entre los hogares de bajos ingresos y les permite reconstruir la propiedad como su residencia principal.

línea de fondo

Los préstamos de la FHA facilitan que los prestatarios obtengan una hipoteca, pero no necesariamente facilitan la compra de bienes raíces. Si una propiedad no cumple con los estándares mínimos para un préstamo de la FHA, muchos compradores simplemente tendrán que seguir buscando hasta encontrar la mejor propiedad que cumpla con los estándares de la FHA, un proceso que puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y pocas propiedades. en su rango de precios.

Sin embargo, los prestatarios de la FHA que saben qué esperar cuando compran en casa pueden querer limitar su búsqueda a propiedades que probablemente cumplan con las pautas de la FHA o, al menos, no depositar sus esperanzas en propiedades renovadas de primera hasta que se evalúen.