Lo que ven los desarrolladores y lo que no hay en el mercado
Durante a帽os, los debates sobre vivienda han estado dominados por las tasas de inter茅s, la asequibilidad y los precios de las viviendas.
Desde la perspectiva de un desarrollador, el 煤nico tema que permanece constante es la alta demanda de viviendas de calidad en construcci贸n.
En lugar de preguntarse si existe demanda, la pregunta m谩s importante puede ser si es realista construir suficientes viviendas nuevas para satisfacerla.
Los promotores est谩n atentos a las se帽ales del mercado inmobiliario del estado de Washington.
| Indicador | 脷ltimos datos disponibles | 驴Por qu茅 es esto importante? |
|---|---|---|
| Crecimiento anual de la poblaci贸n del estado de Washington | Australia 1,5% y WA 2,2% durante 12 meses hasta diciembre de 2025. | Australia Occidental registr贸 la tasa de crecimiento anual m谩s alta del pa铆s por vig茅simo primer trimestre consecutivo. |
| Crecimiento anual de la poblaci贸n del estado de Washington | La migraci贸n internacional sum贸 40.422 personas. La migraci贸n interestatal sum贸 10.419 personas, s贸lo superada por QLD con 16.528. | El crecimiento demogr谩fico de Australia Occidental sigue estando respaldado por una fuerte demanda migratoria de vivienda. |
| Oferta neta de vivienda (WA) | D茅ficit estimado de aproximadamente 1.076 propiedades por trimestre en diciembre de 2025 y d茅ficit total de 7.138 propiedades hasta 2025 (Washington) | La nueva oferta no est谩 a la altura de la demanda tras considerar la finalizaci贸n de la construcci贸n y la aprobaci贸n de la demolici贸n. |
La demanda no ha desaparecido, est谩 creciendo.
La demanda de vivienda proviene ahora de varias direcciones a la vez. La reducci贸n de tama帽o sigue siendo una parte importante del mercado que busca viviendas que les permitan permanecer dentro de las comunidades establecidas y al mismo tiempo reducir los costos de mantenimiento y mejorar la flexibilidad del estilo de vida. Al mismo tiempo, los j贸venes profesionales dan preferencia a la comodidad, el confort y la proximidad a su lugar de trabajo. Los compradores de vivienda por primera vez contin煤an compitiendo por una oferta limitada de viviendas, mientras que las familias establecidas buscan suburbios exclusivos para mejorar.
Los baby boomers de Australia sumaban m谩s de 5,4 millones de personas, o el 21,5% de la poblaci贸n, seg煤n el censo de 2022. No todos reducir谩n su tama帽o, pero el tama帽o de esta cohorte significa que las cambiantes necesidades de vivienda a lo largo de la vida probablemente sigan siendo relevantes para la demanda de viviendas bien ubicadas y de bajo mantenimiento.
Es importante se帽alar que los mercados inmobiliarios funcionan como un ecosistema. Cuando una persona que reduce su tama帽o se muda de una casa familiar numerosa a un apartamento o casa adosada bien dise帽ado, esa casa queda disponible para otra familia. Esta familia, a su vez, puede liberar viviendas m谩s peque帽as liberando inventario m谩s abajo en la cadena de viviendas. De esta manera, las viviendas construidas pueden respaldar la movilidad en el mercado m谩s amplio, incluidos quienes mejoran viviendas y quienes compran viviendas por primera vez.
Esto ayuda a explicar por qu茅 la demanda de proyectos construidos bien ubicados sigue siendo fuerte en los suburbios de Perth. Los perfiles de los compradores son variados, pero las preferencias fundamentales siguen siendo las mismas: viviendas de calidad en lugares con infraestructura, servicios y conexiones comunitarias existentes.
La futura oferta de viviendas de Perth se est谩 convirtiendo cada vez m谩s en una historia de desarrollo.
El relleno y la rezonificaci贸n siguen siendo temas candentes de debate, especialmente en los suburbios establecidos donde las necesidades de vivienda, el car谩cter del vecindario, las opciones de infraestructura y las expectativas de la comunidad a menudo entran en conflicto. Independientemente de la posici贸n de la gente respecto de la pol铆tica de planificaci贸n, se espera que el futuro desarrollo de viviendas en Perth dependa en gran medida del desarrollo de relleno.
Seg煤n el plan marco Estado de Perth y Peel @ 3,5 millones, la regi贸n albergar谩 aproximadamente 3,5 millones de personas en 2050. Identifica alrededor de 800.000 viviendas adicionales, 1,2 millones de puestos de trabajo y establece un objetivo de ocupaci贸n metropolitana del 47%.
El marco de planificaci贸n tiene como objetivo equilibrar el desarrollo de zonas nuevas y de relleno, al mismo tiempo que se hace un mejor uso de la infraestructura existente y planificada y se apoya el crecimiento en el empleo, los servicios y las 谩reas de alta amenidad. El reciente debate sobre la rezonificaci贸n en Perth es otra se帽al de presi贸n para colocar m谩s viviendas en 谩reas establecidas, incluso cuando las opiniones difieren sobre la ubicaci贸n, escala y forma apropiadas.
Para los desarrolladores, el significado es obvio. Gran parte del futuro del oleoducto probablemente incluir谩 apartamentos, casas adosadas y viviendas de densidad media en ubicaciones designadas, todos ellos proyectos que suelen ser m谩s complejos de ensamblar, aprobar, mantener, financiar y construir que una expansi贸n t铆pica en las afueras de una ciudad.
Restricciones de suministro que la mayor铆a de la gente no ve
Gran parte del debate p煤blico sobre la vivienda se centra en la demanda. Los desarrolladores tambi茅n dedican mucho tiempo a la entrega.
La demanda puede aparecer y desaparecer casi de la noche a la ma帽ana, mientras que la oferta de viviendas suele tardar a帽os en responder. El desaf铆o no es simplemente determinar d贸nde quiere vivir la gente. Convierte esta demanda en viviendas asequibles y econ贸micamente viables.
El costo de la construcci贸n es la mayor presi贸n, pero el impacto general es m谩s amplio. Los desarrolladores enfrentan una serie de desaf铆os asociados con mayores costos, riesgos y procesos que se acumulan a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
Presi贸n acumulativa sobre la viabilidad de las formas construidas.
| Limitaci贸n | Impacto en la entrega |
|---|---|
| Precios de construcci贸n | Los precios m谩s altos de la mano de obra, los materiales, los subcontratistas y los riesgos de los contratistas pueden cambiar significativamente el estudio de viabilidad. |
| El apetito del constructor | Los constructores se est谩n volviendo cada vez m谩s selectivos a la hora de construir viviendas para la venta, lo que reduce las tensiones competitivas y limita la viabilidad. |
| Obras y servicios generales | Los costos m谩s altos y las actualizaciones espec铆ficas del proyecto aumentan los requisitos de capital inicial. |
| Contribuci贸n a la esfera p煤blica | Las contribuciones para arte p煤blico, espacios p煤blicos abiertos, escuelas y otras infraestructuras p煤blicas aumentan la base de costos general. |
| Costos t茅cnicos y de planificaci贸n. | Los estudios adicionales, las disciplinas de consultor铆a, las iteraciones de dise帽o, los c贸digos de construcci贸n m谩s onerosos y los pasos de aprobaci贸n aumentan los costos y el tiempo. |
| Costos de financiaci贸n y mantenimiento. | Los mayores costos de inter茅s, originaci贸n y financiamiento magnifican el impacto de per铆odos de aprobaci贸n y entrega m谩s largos. |
| Riesgo de entrega | Los programas de mayor duraci贸n aumentan la exposici贸n a la escalada, los movimientos del mercado y los cambios en las condiciones de financiaci贸n. |
Muchas demandas individuales existen por razones leg铆timas y pueden promover resultados comunitarios positivos. El problema es su efecto acumulativo. El proyecto puede absorber un costo adicional. Esto se vuelve m谩s dif铆cil cuando los precios de la construcci贸n, los costos de infraestructura, los honorarios, los requisitos de los consultores y los costos de financiamiento aumentan simult谩neamente.
El gobierno ha reconocido parte de este problema a trav茅s de iniciativas destinadas a crear infraestructura propicia y la construcci贸n de viviendas. Estas medidas son positivas, pero act煤an contra un cambio mucho mayor en el costo subyacente de la construcci贸n de viviendas terminadas.
La investigaci贸n de Internal Momentum muestra que Perth ha experimentado un crecimiento constante y constante en los costos de construcci贸n desde principios de la d茅cada de 2022, alcanzando un m谩ximo del 18% anual hasta junio de 2022. Por otra parte, un informe de enero de 2026 basado en datos de ABS dec铆a que el costo de una casa nueva en Australia Occidental era un 95,6% m谩s alto en diciembre de 2025 que en 2022, y que los costos de los materiales de construcci贸n hab铆an aumentado. 39,4% para este per铆odo.
Precios de materiales de construcci贸n en Perth
Fuente: Investigaci贸n de ABS y inmosolucion.
Dadas las actuales tensiones geopol铆ticas globales y las tasas de inflaci贸n persistentemente altas, se espera que los costos sigan aumentando en el futuro cercano.
El resultado es sencillo. Los proyectos que podr铆an haber sido viables hace unos a帽os suelen ser mucho m谩s dif铆ciles de implementar hoy. Cuantos menos proyectos se justifiquen econ贸micamente, menos casas se construir谩n.
Los costes de sustituci贸n est谩n cambiando silenciosamente el mercado
La oferta de viviendas cesa cuando los proyectos ya no pueden realizarse econ贸micamente.
Cada aumento en los costos de construcci贸n y entrega aumenta el precio requerido para construir nuevas viviendas. A medida que este umbral aumenta, los proyectos se retrasan, se redise帽an o no se implementan.
Con el tiempo, esto podr铆a ampliar la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda. Tambi茅n puede respaldar el valor relativo de las viviendas existentes y de los sitios verdaderamente listos para el desarrollo, ya que un producto nuevo comparable es m谩s caro y dif铆cil de reemplazar. Por tanto, para inversores y desarrolladores, el coste de reposici贸n no es una nota t茅cnica. Es una de las fuerzas que determina cu谩nta oferta nueva ingresa al mercado, qu茅 forma adopta y el precio requerido para entregarla.
La pol铆tica se centra cada vez m谩s en la oferta de viviendas nuevas
La pol铆tica gubernamental reconoce cada vez m谩s que el problema de la vivienda en Australia es un problema de oferta de vivienda. El Acuerdo Nacional de Vivienda establece el ambicioso objetivo de entregar 1,2 millones de viviendas nuevas y bien ubicadas en cinco a帽os a partir de mediados de 2024. La Commonwealth se ha comprometido a pagar 3.500 millones de d贸lares a los gobiernos estatales, territoriales y locales para apoyar el logro de este objetivo.
Al mismo tiempo, la configuraci贸n fiscal federal actual propone seguir permitiendo deducciones por apalancamiento negativo y cr茅ditos fiscales por ganancias de capital para inversiones inmobiliarias calificadas, incluidas viviendas nuevas. El punto de pol铆tica m谩s importante de este art铆culo no es el tratamiento fiscal del inversor individual. El hecho es que los gobiernos est谩n utilizando mecanismos de planificaci贸n, infraestructura, financiaci贸n e impuestos para estimular una oferta adicional de viviendas, y las nuevas viviendas siguen siendo el centro de la respuesta.
La configuraci贸n de pol铆ticas puede ayudar, pero no puede eliminar por completo el problema de viabilidad. Los objetivos e incentivos deben conducir en 煤ltima instancia a que se aprueben, financien y construyan viviendas.
Lo que ven los desarrolladores
El mercado inmobiliario suele verse a trav茅s de los precios de las viviendas, las tasas de inter茅s y la asequibilidad. Los desarrolladores ven una imagen diferente.
Vemos una gran demanda de viviendas de calidad en construcci贸n en los suburbios. Vemos demanda por parte de personas que reducen su tama帽o, profesionales, compradores de primera vivienda, familias e inversores. Vemos un sistema de planificaci贸n que depende cada vez m谩s del relleno. Estamos viendo costos de reemplazo m谩s altos, apetito limitado de los constructores y una larga lista de costos y riesgos menores que se combinan para determinar si un proyecto despega.
El pr贸ximo auge inmobiliario no puede ser impulsado por deuda barata, especulaci贸n de los inversores o una r谩pida expansi贸n urbana.
Esto puede estar determinado por algo m谩s fundamental: la creciente brecha entre la demanda de vivienda y la capacidad de la industria para ofrecer viviendas nuevas. Desde la perspectiva de un desarrollador, esta es una tendencia a la que vale la pena prestar atenci贸n. Es posible que el mercado siga considerando la vivienda como una historia c铆clica. Cada vez m谩s, los desarrolladores ven estructuras.
