Lo que ven los desarrolladores y lo que no hay en el mercado
Durante años, los debates sobre vivienda han estado dominados por las tasas de interés, la asequibilidad y los precios de las viviendas.
Desde la perspectiva de un desarrollador, el único tema que permanece constante es la alta demanda de viviendas de calidad en construcción.
En lugar de preguntarse si existe demanda, la pregunta más importante puede ser si es realista construir suficientes viviendas nuevas para satisfacerla.
Los promotores están atentos a las señales del mercado inmobiliario del estado de Washington.
| Indicador | Últimos datos disponibles | ¿Por qué es esto importante? |
|---|---|---|
| Crecimiento anual de la población del estado de Washington | Australia 1,5% y WA 2,2% durante 12 meses hasta diciembre de 2025. | Australia Occidental registró la tasa de crecimiento anual más alta del país por vigésimo primer trimestre consecutivo. |
| Crecimiento anual de la población del estado de Washington | La migración internacional sumó 40.422 personas. La migración interestatal sumó 10.419 personas, sólo superada por QLD con 16.528. | El crecimiento demográfico de Australia Occidental sigue estando respaldado por una fuerte demanda migratoria de vivienda. |
| Oferta neta de vivienda (WA) | Déficit estimado de aproximadamente 1.076 propiedades por trimestre en diciembre de 2025 y déficit total de 7.138 propiedades hasta 2025 (Washington) | La nueva oferta no está a la altura de la demanda tras considerar la finalización de la construcción y la aprobación de la demolición. |
La demanda no ha desaparecido, está creciendo.
La demanda de vivienda proviene ahora de varias direcciones a la vez. La reducción de tamaño sigue siendo una parte importante del mercado que busca viviendas que les permitan permanecer dentro de las comunidades establecidas y al mismo tiempo reducir los costos de mantenimiento y mejorar la flexibilidad del estilo de vida. Al mismo tiempo, los jóvenes profesionales dan preferencia a la comodidad, el confort y la proximidad a su lugar de trabajo. Los compradores de vivienda por primera vez continúan compitiendo por una oferta limitada de viviendas, mientras que las familias establecidas buscan suburbios exclusivos para mejorar.
Los baby boomers de Australia sumaban más de 5,4 millones de personas, o el 21,5% de la población, según el censo de 2022. No todos reducirán su tamaño, pero el tamaño de esta cohorte significa que las cambiantes necesidades de vivienda a lo largo de la vida probablemente sigan siendo relevantes para la demanda de viviendas bien ubicadas y de bajo mantenimiento.
Es importante señalar que los mercados inmobiliarios funcionan como un ecosistema. Cuando una persona que reduce su tamaño se muda de una casa familiar numerosa a un apartamento o casa adosada bien diseñado, esa casa queda disponible para otra familia. Esta familia, a su vez, puede liberar viviendas más pequeñas liberando inventario más abajo en la cadena de viviendas. De esta manera, las viviendas construidas pueden respaldar la movilidad en el mercado más amplio, incluidos quienes mejoran viviendas y quienes compran viviendas por primera vez.
Esto ayuda a explicar por qué la demanda de proyectos construidos bien ubicados sigue siendo fuerte en los suburbios de Perth. Los perfiles de los compradores son variados, pero las preferencias fundamentales siguen siendo las mismas: viviendas de calidad en lugares con infraestructura, servicios y conexiones comunitarias existentes.
La futura oferta de viviendas de Perth se está convirtiendo cada vez más en una historia de desarrollo.
El relleno y la rezonificación siguen siendo temas candentes de debate, especialmente en los suburbios establecidos donde las necesidades de vivienda, el carácter del vecindario, las opciones de infraestructura y las expectativas de la comunidad a menudo entran en conflicto. Independientemente de la posición de la gente respecto de la política de planificación, se espera que el futuro desarrollo de viviendas en Perth dependa en gran medida del desarrollo de relleno.
Según el plan marco Estado de Perth y Peel @ 3,5 millones, la región albergará aproximadamente 3,5 millones de personas en 2050. Identifica alrededor de 800.000 viviendas adicionales, 1,2 millones de puestos de trabajo y establece un objetivo de ocupación metropolitana del 47%.
El marco de planificación tiene como objetivo equilibrar el desarrollo de zonas nuevas y de relleno, al mismo tiempo que se hace un mejor uso de la infraestructura existente y planificada y se apoya el crecimiento en el empleo, los servicios y las áreas de alta amenidad. El reciente debate sobre la rezonificación en Perth es otra señal de presión para colocar más viviendas en áreas establecidas, incluso cuando las opiniones difieren sobre la ubicación, escala y forma apropiadas.
Para los desarrolladores, el significado es obvio. Gran parte del futuro del oleoducto probablemente incluirá apartamentos, casas adosadas y viviendas de densidad media en ubicaciones designadas, todos ellos proyectos que suelen ser más complejos de ensamblar, aprobar, mantener, financiar y construir que una expansión típica en las afueras de una ciudad.
Restricciones de suministro que la mayoría de la gente no ve
Gran parte del debate público sobre la vivienda se centra en la demanda. Los desarrolladores también dedican mucho tiempo a la entrega.
La demanda puede aparecer y desaparecer casi de la noche a la mañana, mientras que la oferta de viviendas suele tardar años en responder. El desafío no es simplemente determinar dónde quiere vivir la gente. Convierte esta demanda en viviendas asequibles y económicamente viables.
El costo de la construcción es la mayor presión, pero el impacto general es más amplio. Los desarrolladores enfrentan una serie de desafíos asociados con mayores costos, riesgos y procesos que se acumulan a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
Presión acumulativa sobre la viabilidad de las formas construidas.
| Limitación | Impacto en la entrega |
|---|---|
| Precios de construcción | Los precios más altos de la mano de obra, los materiales, los subcontratistas y los riesgos de los contratistas pueden cambiar significativamente el estudio de viabilidad. |
| El apetito del constructor | Los constructores se están volviendo cada vez más selectivos a la hora de construir viviendas para la venta, lo que reduce las tensiones competitivas y limita la viabilidad. |
| Obras y servicios generales | Los costos más altos y las actualizaciones específicas del proyecto aumentan los requisitos de capital inicial. |
| Contribución a la esfera pública | Las contribuciones para arte público, espacios públicos abiertos, escuelas y otras infraestructuras públicas aumentan la base de costos general. |
| Costos técnicos y de planificación. | Los estudios adicionales, las disciplinas de consultoría, las iteraciones de diseño, los códigos de construcción más onerosos y los pasos de aprobación aumentan los costos y el tiempo. |
| Costos de financiación y mantenimiento. | Los mayores costos de interés, originación y financiamiento magnifican el impacto de períodos de aprobación y entrega más largos. |
| Riesgo de entrega | Los programas de mayor duración aumentan la exposición a la escalada, los movimientos del mercado y los cambios en las condiciones de financiación. |
Muchas demandas individuales existen por razones legítimas y pueden promover resultados comunitarios positivos. El problema es su efecto acumulativo. El proyecto puede absorber un costo adicional. Esto se vuelve más difícil cuando los precios de la construcción, los costos de infraestructura, los honorarios, los requisitos de los consultores y los costos de financiamiento aumentan simultáneamente.
El gobierno ha reconocido parte de este problema a través de iniciativas destinadas a crear infraestructura propicia y la construcción de viviendas. Estas medidas son positivas, pero actúan contra un cambio mucho mayor en el costo subyacente de la construcción de viviendas terminadas.
La investigación de Internal Momentum muestra que Perth ha experimentado un crecimiento constante y constante en los costos de construcción desde principios de la década de 2022, alcanzando un máximo del 18% anual hasta junio de 2022. Por otra parte, un informe de enero de 2026 basado en datos de ABS decía que el costo de una casa nueva en Australia Occidental era un 95,6% más alto en diciembre de 2025 que en 2022, y que los costos de los materiales de construcción habían aumentado. 39,4% para este período.
Precios de materiales de construcción en Perth
Fuente: Investigación de ABS y inmosolucion.
Dadas las actuales tensiones geopolíticas globales y las tasas de inflación persistentemente altas, se espera que los costos sigan aumentando en el futuro cercano.
El resultado es sencillo. Los proyectos que podrían haber sido viables hace unos años suelen ser mucho más difíciles de implementar hoy. Cuantos menos proyectos se justifiquen económicamente, menos casas se construirán.
Los costes de sustitución están cambiando silenciosamente el mercado
La oferta de viviendas cesa cuando los proyectos ya no pueden realizarse económicamente.
Cada aumento en los costos de construcción y entrega aumenta el precio requerido para construir nuevas viviendas. A medida que este umbral aumenta, los proyectos se retrasan, se rediseñan o no se implementan.
Con el tiempo, esto podría ampliar la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda. También puede respaldar el valor relativo de las viviendas existentes y de los sitios verdaderamente listos para el desarrollo, ya que un producto nuevo comparable es más caro y difícil de reemplazar. Por tanto, para inversores y desarrolladores, el coste de reposición no es una nota técnica. Es una de las fuerzas que determina cuánta oferta nueva ingresa al mercado, qué forma adopta y el precio requerido para entregarla.
La política se centra cada vez más en la oferta de viviendas nuevas
La política gubernamental reconoce cada vez más que el problema de la vivienda en Australia es un problema de oferta de vivienda. El Acuerdo Nacional de Vivienda establece el ambicioso objetivo de entregar 1,2 millones de viviendas nuevas y bien ubicadas en cinco años a partir de mediados de 2024. La Commonwealth se ha comprometido a pagar 3.500 millones de dólares a los gobiernos estatales, territoriales y locales para apoyar el logro de este objetivo.
Al mismo tiempo, la configuración fiscal federal actual propone seguir permitiendo deducciones por apalancamiento negativo y créditos fiscales por ganancias de capital para inversiones inmobiliarias calificadas, incluidas viviendas nuevas. El punto de política más importante de este artículo no es el tratamiento fiscal del inversor individual. El hecho es que los gobiernos están utilizando mecanismos de planificación, infraestructura, financiación e impuestos para estimular una oferta adicional de viviendas, y las nuevas viviendas siguen siendo el centro de la respuesta.
La configuración de políticas puede ayudar, pero no puede eliminar por completo el problema de viabilidad. Los objetivos e incentivos deben conducir en última instancia a que se aprueben, financien y construyan viviendas.
Lo que ven los desarrolladores
El mercado inmobiliario suele verse a través de los precios de las viviendas, las tasas de interés y la asequibilidad. Los desarrolladores ven una imagen diferente.
Vemos una gran demanda de viviendas de calidad en construcción en los suburbios. Vemos demanda por parte de personas que reducen su tamaño, profesionales, compradores de primera vivienda, familias e inversores. Vemos un sistema de planificación que depende cada vez más del relleno. Estamos viendo costos de reemplazo más altos, apetito limitado de los constructores y una larga lista de costos y riesgos menores que se combinan para determinar si un proyecto despega.
El próximo auge inmobiliario no puede ser impulsado por deuda barata, especulación de los inversores o una rápida expansión urbana.
Esto puede estar determinado por algo más fundamental: la creciente brecha entre la demanda de vivienda y la capacidad de la industria para ofrecer viviendas nuevas. Desde la perspectiva de un desarrollador, esta es una tendencia a la que vale la pena prestar atención. Es posible que el mercado siga considerando la vivienda como una historia cíclica. Cada vez más, los desarrolladores ven estructuras.
