Efectivo disponible para distribución (CAD) Definición

¿Qué es el efectivo para distribución (CAD)?

El efectivo disponible para distribución (CAD) se refiere al efectivo del fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que está disponible para su distribución como dividendos a los accionistas. El valor CAD se calcula restando el efectivo REIT de las operaciones (FFO) y restando los gastos de capital recurrentes (CAPEX).

CAD es el subconjunto más líquido de fondos disponibles para distribución (FAD). Los beneficios de tener un stock de CAD es que brinda una imagen más completa de los flujos de efectivo ajustados del REIT y cuánto pueden esperar recibir los inversores en forma de distribución de dividendos.

• El efectivo disponible para distribución (CAD) es una medida de REIT que resta los gastos de capital recurrentes de los fondos de operaciones (FFO).
• CAD es una medida no GAAP que se utiliza como medida del flujo de caja REIT para los inversores.
• CAD se puede escalar orgánicamente o adquiriendo nuevas características.
• El cálculo de CAD no sigue la fórmula estándar en el sector REIT, por lo que los analistas e inversores deben monitorear cuidadosamente la metodología utilizada.

Fórmula de Efectivo Disponible para Distribución (CAD)



CAD = FFO − RCE donde: CAD = Efectivo disponible para distribución FFO = Fondos de operaciones \begin{aligned} &CAD = FFO – RCE\\ &\textbf{donde:}\\ &CAD = \text{Efectivo, disponible para distribución} \ \ &FFO = \text{Fondos operativos}\\ &RCE = \text{Costos de capital fijo} \end{alineado}

​DEPEROD=FFO−RDEmidónde:DEPEROD=Efectivo disponible para distribuciónFFO=Fondos de operaciones​

Cómo calcular CAD

El efectivo disponible para distribución se calcula restando los costos de capital actuales de los fondos de operaciones. La fórmula y el cálculo de FFO se dan a continuación.

¿Qué dice el efectivo disponible para distribución?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) es un vehículo de inversión agrupado que posee una cartera de bienes raíces y/o hipotecas que generan ingresos y está obligado a asignar casi todos sus ingresos netos imponibles para mantener el estado de REIT. De hecho, los REIT están obligados a pagar a los inversores el 90 % de sus beneficios imponibles.

Si bien no existe un método estandarizado para calcular los fondos disponibles para distribución, muchos REIT calculan los dólares canadienses de manera similar, ajustando los fondos de los costos de transacción para alquileres permanentes, artículos que no son en efectivo y cualquier gasto recurrente relacionado con bienes raíces.

Para los inversores centrados en los ingresos, o los llamados inversores centrados en el rendimiento, el efectivo disponible para distribuir es un indicador clave a la hora de elegir un REIT. Los REIT son instrumentos buscados por un segmento de inversionistas que buscan ingresos o ingresos regulares, como los jubilados que reciben ingresos mensuales o trimestrales de sus ingresos por inversiones. Para ello, los REIT pueden hacer crecer sus rendimientos de forma orgánica a través de sus propias carteras inmobiliarias adquiridas o mediante adquisiciones.

Para los REIT, no existen reglas estrictas y rápidas con respecto al CAD y cómo se calcula. Por lo tanto, cuando un REIT calcula una métrica, el cálculo puede variar de una empresa a otra. Como resultado, esta es una medida no GAAP y debe considerarse pro forma.

Ejemplo de fondos disponibles para distribución

Boston Properties (BXP) es un REIT inmobiliario comercial que posee edificios en Boston, Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Washington, DC y Reston, Virginia. En 2022, el índice de pago de CAD REIT fue del 96,4% en comparación con el 86,7% en 2022.

Los informes financieros de Boston Properties muestran que calcula el CAD agregando a los costos de transacción de arrendamiento de FFO que califican como incentivos de alquiler, no depreciación de bienes inmuebles, pérdidas por pago anticipado que no son en efectivo y gastos de compensación basados ​​en acciones; luego, eliminando los efectos de la renta en línea recta y el ajuste en línea recta de los costos de la renta de la tierra; y finalmente neto de gastos de capital para mantenimiento, mejoras de hoteles, mejoras y reemplazos de equipos.

Esta lista de elementos de ajuste del flujo de efectivo no es exhaustiva, pero muestra cómo se manejan los elementos en efectivo y no en efectivo para proporcionar una cifra más precisa de los fondos reales disponibles para su distribución a los inversores.

Diferencia entre CAD y FFO

El efectivo disponible para el cálculo de distribución no sigue la fórmula estándar en el sector REIT, pero generalmente se define como la diferencia entre FFO y gastos operativos. Los costos de capital actuales, que generalmente se deducen del FFO para determinar el costo del CAD, incluyen reemplazos de techos de edificios, reparaciones del sistema HVAC, repavimentación de estacionamientos y otro mantenimiento continuo significativo. Algunos REIT pueden deducir mejoras de inquilinos, igualación de alquileres o tarifas de alquiler de FFO.

La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT), el grupo comercial de la industria, define FFO como ingreso neto más depreciación menos ganancias en la venta de bienes raíces más pérdidas en la venta de propiedades.

Fórmula extendida para FFO:

FFO = NI + DA – II + IE – GP + LP – IV + LV donde: ∋ = Utilidad neta DA = Depreciación y amortización II = Ingreso por intereses IE = Gasto por intereses GP = Ganancia por la venta de la propiedad LP = Pérdida por la venta de propiedad IV = Ingreso de negocios no consolidados LV = Pérdida de negocios no consolidados \begin{alineado} &FFO = NI + DA – II + IE – GP + LP – IV + LV\\ &\textbf{donde:}\ \ ∋ = \text{ Utilidad neta }\\ &DA = \text{ Depreciación y amortización}\\ &II = \text{ Ingresos por intereses}\\ &IE = \text{ Gastos por intereses}\\ &GP = \text{ Beneficio de la venta de propiedad}\\ &LP = \text { Pérdida en venta de propiedad}\\ &IV = \text{ Ingresos de negocios no consolidados}\\ &LV = \text{ Pérdidas de negocios no consolidados} \end{aligned}

∋= Beneficio neto​FFO=Hyo+DPERO−II+yomi−doctor general+yoPAGS−yoA+yoAdónde:DPERO= Depreciación y amortizaciónII= Ingresos por interesesyomi= porcentaje de gastodoctor general= Producto de la venta de bienes inmueblesyoPAGS= Pérdida por la venta de la propiedadyoA= Ingresos de negocios no consolidadosyoA= Pérdidas de negocios no consolidados​