Cómo encontrar el retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces

El retorno de la inversión (ROI) es una medida de cuánto dinero o ganancias obtiene de una inversión como porcentaje de su valor total.

Este artículo analiza dos formas de calcular el retorno de la inversión en bienes raíces.

Resultados clave

• El retorno de la inversión (ROI) mide la ganancia que obtuvo (o podría haber obtenido si vendiera) en una inversión.
• El ROI se calcula comparando la cantidad que invierte en una propiedad, incluido el precio de compra original más cualquier costo adicional, con su valor actual.
• Dos formas comunes de calcular el retorno de la inversión en bienes raíces son el método de costo y el método de desembolso personal.

Cómo calcular el retorno de la inversión en bienes raíces

2 formas de calcular el retorno de la inversión (ROI)

Hay dos métodos principales para calcular el ROI: el método de costo y el método de desembolso. A continuación se muestran ejemplos simplificados de cada método. Tenga en cuenta que ninguno de los ejemplos tiene en cuenta ningún ingreso de alquiler que su propiedad pueda generar, ni ningún gasto continuo, como los impuestos a la propiedad.

método de costo

El método de costo calcula el retorno de la inversión dividiendo el retorno de la inversión en bienes raíces por el costo inicial de esa propiedad.

Como ejemplo, digamos que compraste una propiedad por $100,000 en efectivo. Después de renovaciones y mejoras que le costaron $50,000 adicionales, la propiedad está valuada en $200,000.

Por lo tanto, su ganancia sobre la propiedad será de $50 000 (es decir, $100 000 de ganancia sobre el valor de mercado menos $50 000 gastados en costos).

Para usar el método del costo, divida la ganancia entre todos los costos asociados con la compra, reparación y restauración de la propiedad.

Su ROI en este caso:

$50 000 ÷ $150 000 = 0,33 o 33 %.

Método de bolsillo

Muchos inversionistas de bienes raíces prefieren el método de desembolso directo, ya que proporciona un mayor retorno de la inversión. Toma la equidad actual de la casa dividida por el valor de mercado actual. Tenga en cuenta que esto es diferente del cálculo anterior, en el que el ingreso de la inversión (en lugar del capital) se divide sobre la base del costo entre los costos totales iniciales (en lugar del valor de mercado).

Usando los números del ejemplo anterior, supongamos que compró la misma propiedad por el mismo precio, pero esta vez financió la compra con un préstamo y un pago inicial de $20,000.

Sus gastos personales son $20,000 más $50,000 para reparaciones y rehabilitación, para un total de $70,000. Con un valor de propiedad de $200,000, su posición de capital o ganancia potencial es de $130,000.

Su ROI en este caso:

$130 000 ÷ $200 000 = 0,65 o 65 %.

Esto es casi el doble que en el primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, tiene que ver con el crédito: el apalancamiento como medio para aumentar el ROI.

¿Qué es un buen retorno de la inversión para los inversores inmobiliarios?

Lo que un inversionista considera un ROI «bueno» puede no ser aceptable para otro. Un buen retorno de la inversión en bienes raíces depende de la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a aceptar, mayor será el retorno de la inversión que puede esperar. Por el contrario, los inversores con aversión al riesgo pueden aceptar felizmente un ROI más bajo a cambio de una mayor confianza.

Sin embargo, en general, para que la inversión en bienes raíces valga la pena, muchos inversionistas buscan rendimientos que igualen o superen el rendimiento promedio de un índice bursátil importante como el S&P 500. Históricamente, el S&P 500 ha promediado históricamente alrededor del 10% de rendimiento anual. .

Por supuesto, no tiene que comprar una propiedad física para invertir en bienes raíces. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) se negocian como acciones en una bolsa y pueden proporcionar diversificación sin la necesidad de poseer y administrar ninguna propiedad. En general, los rendimientos de REIT son más volátiles que los activos físicos (después de todo, se negocian en una bolsa). En EE. UU., los REIT de renta variable generaron una rentabilidad anual media del 10,7 % durante el período de cinco años finalizado el 31 de marzo de 2022, según el índice FTSE Nareit All Equity REIT. También puede invertir en REIT a través de fondos mutuos que se especializan en ellos.

Costos que pueden reducir su ROI

Para obtener el retorno de la inversión en forma de ganancias reales en efectivo, debe vender la propiedad. A menudo, una propiedad no se venderá por su valor de mercado, lo que reducirá el rendimiento esperado de la inversión si estuviera basando sus cálculos en esa cifra.

Además, existen costos asociados con la venta de bienes inmuebles, como reparaciones, pintura y paisajismo. El costo de anunciar la propiedad también debe agregarse junto con los costos de tasación y la comisión de cualquier agente o corredor de bienes raíces que esté involucrado. Y, por supuesto, si hay una hipoteca sobre un bien inmueble, hay que saldarla.

¿Cómo se gravan las propiedades de inversión cuando se venden bienes inmuebles?

Cuando vende una propiedad de inversión, cualquier ganancia que obtenga en exceso de su valor ajustado se considera ganancia de capital a efectos fiscales. Si ha sido propietario de la propiedad durante un año o más, se gravará con las tasas de ganancias de capital. Si lo tuvo por menos de un año, se gravará como ingreso ordinario, lo que generalmente significa una tasa impositiva más alta, según los otros ingresos que tenga.

¿Cómo se gravan los ingresos de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT)?

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o REIT, pueden pagar ingresos a sus inversores de tres formas: dividendos, que se gravan a la misma tasa que los ingresos ordinarios; distribuciones de ganancias de capital, que generalmente se gravan a una tasa más baja para las ganancias de capital; y ganancias de capital que no están gravadas.

¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler?

Si tiene ingresos por alquiler de una propiedad que posee, debe informar esos ingresos en su declaración de impuestos del año, generalmente en el Anexo E del IRS. También puede deducir los gastos relacionados para obtener el total de ingresos o pérdidas de esa propiedad. por un año. Las pérdidas son deducibles hasta ciertos límites.

línea de fondo

El cálculo del ROI es una forma de determinar cuánto beneficio (si lo hay) ha obtenido de su inversión inmobiliaria. También puede usarlo para comparar los rendimientos inmobiliarios con otras inversiones potenciales, como acciones. Los ejemplos anteriores se simplifican con fines ilustrativos y, dependiendo de todos los costos involucrados y cualquier flujo de efectivo potencial que obtenga de su inversión inmobiliaria, puede ser más difícil obtener un ROI preciso. En particular, a efectos fiscales, lo más probable es que desee consultar a un contador u otro profesional de impuestos que esté familiarizado con las normas aplicables a los bienes inmuebles.