Cómo calcular el retorno de la inversión en una propiedad de alquiler

Una de las principales razones por las que la gente invierte es para aumentar su riqueza. Si bien los motivos de los diferentes inversionistas pueden variar, algunos pueden querer dinero para la jubilación, otros pueden estar ahorrando dinero para otros eventos de la vida, como tener un bebé o casarse, ganar dinero suele ser la base de todas las inversiones. Y no importa dónde invierta su dinero, ya sea en el mercado de valores, el mercado de bonos o bienes raíces.

Los bienes inmuebles son propiedades tangibles compuestas de terrenos y, por lo general, incluyen cualquier estructura o recurso que se encuentre en ese terreno. La propiedad de inversión es un ejemplo de inversión inmobiliaria. La gente suele comprar propiedades de inversión con la intención de ganar dinero con los ingresos por alquiler. Algunas personas compran propiedades de inversión con la intención de venderlas en breve.

Independientemente de la intención, es importante que los inversores que diversifican su cartera de inversiones con bienes raíces midan el retorno de la inversión (ROI) para determinar la rentabilidad de los bienes raíces. Aquí hay una descripción general rápida del ROI, cómo calcularlo para una propiedad de alquiler y por qué es importante conocer el ROI antes de comprar una propiedad.

Resultados clave

• El retorno de la inversión (ROI) mide cuánto dinero o ganancias se obtienen de una inversión como porcentaje del valor de esa inversión.
• Para calcular el ROI porcentual de una compra en efectivo, tome el ingreso neto o el retorno neto de la inversión y divídalo por el costo inicial.
• Si tiene una hipoteca, debe considerar el pago inicial y el pago de la hipoteca.
• Otras variables pueden afectar su ROI, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como sus gastos recurrentes.

¿Qué es el retorno de la inversión (ROI)?

El retorno de la inversión mide cuánto dinero o ganancia se obtiene de una inversión como porcentaje del valor de esa inversión. Muestra cuán eficiente y efectivamente se están utilizando los dólares de inversión para obtener ganancias. Conocer el retorno de la inversión permite a los inversores evaluar si invertir dinero en una inversión en particular es una opción inteligente o no.

El ROI se puede utilizar para cualquier inversión: acciones, bonos, cuentas de ahorro y bienes raíces. Calcular un ROI significativo para una inversión inmobiliaria residencial puede ser un desafío, ya que los cálculos se pueden manipular fácilmente; ciertas variables se pueden incluir o excluir del cálculo. Esto puede volverse especialmente difícil cuando los inversionistas tienen la opción de pagar en efectivo o sacar una hipoteca sobre una propiedad.

Aquí vemos dos ejemplos de cómo calcular el retorno de la inversión en una propiedad de alquiler residencial: una compra en efectivo y una compra financiada con hipoteca.

Fórmula de rendimiento de la inversión

Para calcular la ganancia o el rendimiento de cualquier inversión, primero tome el rendimiento total de la inversión y reste el costo inicial de la inversión.

Para calcular el rendimiento porcentual de una inversión, tomamos el ingreso neto o ingreso neto de una inversión y lo dividimos por el costo original:

ROI = G anancia sobre la inversión – C ostof I nv estment C ostof I nvestment ROI\text{ } = \text{ } \frac{Beneficio\ de\ la\ inversión\text{ }-\text{ }Costo\ de\ la\ inversión} {Coste \ de \ Inversiones}

ROyo = DEsobreCont sobreF yonorteenmiContmetrominortetgramoayonorte sobrenorte yonorteenmiContmetrominortet − DEsobreCont sobreF yonorteenmiContmetrominortet​

Por ejemplo, si compra acciones de ABC por $1,000 y las vende dos años después por $1,600, la ganancia neta será de $600 ($1,600-$1,000). ROI en acciones 60% [$600 (net profit) ÷ $1,000 (cost) = 0.60].

Cálculo del retorno de la inversión en alquiler

La ecuación anterior parece bastante simple, pero tenga en cuenta que hay una serie de variables inmobiliarias que pueden afectar el ROI. Estos incluyen los costos de reparación y mantenimiento, así como los métodos para calcular el apalancamiento, la cantidad de dinero prestada a interés para realizar la inversión inicial. Por supuesto, las condiciones de financiamiento pueden afectar en gran medida el costo total de una inversión.

ROI para transacciones en efectivo

Calcular el retorno de la inversión en bienes raíces es bastante simple si está comprando una propiedad con dinero en efectivo. Aquí hay un ejemplo de una propiedad de alquiler comprada con efectivo:

• Pagó $100,000 en efectivo por una propiedad de alquiler.
• Los costos de cierre fueron de $1,000 y los costos de renovación fueron de $9,000, lo que eleva su inversión inmobiliaria total a $110,000.
• Recibió $ 1,000 en alquiler cada mes.

Un año después:

• Obtuvo $12,000 en ingresos por alquiler en esos 12 meses.
• Los gastos, incluida la factura del agua, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, totalizaron $2400 por año. o $200 por mes.
• Su ingreso anual fue de $9,600 ($12,000-$2,400).

Para calcular el retorno de la inversión en bienes raíces:

• Divide el ingreso anual ($9,600) por la inversión total, o $110,000.
• ROI = $9600 ÷ $110 000 = 0,087 o 8,7 %.
• Su ROI fue del 8,7%.

ROI para transacciones financiadas

Calcular el ROI de las transacciones financiadas es más complejo.

Por ejemplo, supongamos que compró la misma propiedad de alquiler de $ 100,000 que se indicó anteriormente, pero en lugar de pagar en efectivo, obtuvo una hipoteca.

• El pago inicial requerido para la hipoteca fue del 20% del precio de compra, o $20,000 ($100,000 precio de venta x 20%).
• Los costos de cierre fueron más altos, típicos de las hipotecas, a $2500 por adelantado.
• Pagó $9,000 por las reparaciones.
• Tus gastos personales totales fueron $31,500 ($20,000 + $2,500 + $9,000).

También hay costos de hipoteca en curso:

• Suponga que ha obtenido un préstamo a 30 años con una tasa de interés fija del 4%. Sobre $80,000 prestados, el pago mensual de capital e interés será de $381.93.
• Agregaremos los mismos $200 por mes para agua, impuestos y seguro, lo que hará que su pago mensual total sea de $581.93.
• Los ingresos por alquiler de $1,000 por mes son $12,000 por año.
• El flujo de caja mensual es de $418,07 ($1000 de alquiler – $581,93 de pago de hipoteca).

Un año después:

• Obtuvo $12,000 en ingresos totales por alquiler durante el año a $1,000 por mes.
• Su ingreso anual fue de $5,016.84 ($418.07 por 12 meses).

Para calcular el retorno de la inversión en bienes raíces:

• Divida el ingreso anual por sus gastos de bolsillo iniciales ($20,000 de pago inicial, $2,500 de costos de cierre y $9,000 de reparaciones) para determinar su ROI.
• ROI = 5.016,84 USD ÷ 31.500 USD = 0,159.
• Su ROI es del 15,9%.

equidad de la vivienda

Algunos inversionistas agregan el valor acumulado de la vivienda a la ecuación. La equidad es el valor de mercado de la propiedad menos el préstamo pendiente total. Tenga en cuenta que la equidad no es efectivo. Deberá vender la propiedad para poder acceder a ella.

Para calcular la cantidad de capital en su casa, mire el programa de amortización de su hipoteca para ver cuánto de sus pagos de hipoteca se dedicó a pagar el principal. Esto crea equidad en su hogar.

La cantidad de capital se puede agregar a los ingresos anuales. En nuestro ejemplo, el cronograma de pago del préstamo mostró que se pagó un total de $1,408.84 en capital durante los primeros 12 meses.

• El nuevo ingreso anual, incluyendo una porción de patrimonio, es de $6,425.68 (ingreso anual de $5,016.84 + $1,408.84 de patrimonio).
• ROI = 6.425,68 USD ÷ 31.500 USD = 0,20.
• Su ROI es del 20%.

La importancia del ROI en las inversiones inmobiliarias

Conocer el ROI de cualquier inversión le permite ser un inversor más informado. Antes de comprar, evalúe sus costos y gastos, así como los ingresos por alquiler. Esto le da la oportunidad de compararlo con otras propiedades similares.

Una vez que lo haya reducido, puede determinar cuánto ganará. Si en algún momento se da cuenta de que sus costos y gastos superarán su ROI, es posible que deba decidir si desea esperar y esperar obtener ganancias nuevamente, o vender para evitar pérdidas.

Otras Consideraciones

Por supuesto, puede haber costos adicionales asociados con la propiedad de una propiedad de alquiler, como los costos de reparación o mantenimiento, que deberán incluirse en los cálculos, lo que en última instancia afectará el ROI.

También partimos del hecho de que la propiedad se alquiló por los 12 meses. En muchos casos surgen vacantes, sobre todo entre inquilinos, y debes tener en cuenta en tus cálculos la falta de ingresos de estos meses.

Los inversionistas de bienes raíces pueden diversificar sus carteras mientras mantienen el ROI a través de inversiones agrupadas como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT).

línea de fondo

La recuperación de la propiedad de alquiler es diferente de otras inversiones: puede variar mucho dependiendo de si la propiedad se financia con una hipoteca o se paga en efectivo. En general, cuanto menos efectivo pague por adelantado como pago inicial de una propiedad, mayor será el saldo de su hipoteca, pero mayor será su ROI.

Por el contrario, cuanto más efectivo pague por adelantado y menos pida prestado, menor será su ROI porque sus costos iniciales serán más altos. En otras palabras, el financiamiento le permite mejorar su ROI a corto plazo porque sus costos iniciales son más bajos.

Es importante utilizar un enfoque coherente al medir el ROI de varias propiedades. Por ejemplo, si incluye el valor líquido de la vivienda al valorar una propiedad, debe incluir el valor líquido de otras propiedades al calcular el ROI de su cartera de bienes raíces. Esto puede proporcionar la representación más precisa de su cartera de inversiones.