Préstamo inmobiliario comercial

Los bienes inmuebles comerciales (CRE) son bienes inmuebles que generan ingresos y se utilizan exclusivamente para fines comerciales (no residenciales). Los ejemplos incluyen centros comerciales, centros comerciales, edificios y complejos de oficinas y hoteles. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades, generalmente se proporciona a través de préstamos inmobiliarios comerciales: préstamos hipotecarios garantizados por bienes raíces comerciales.

¿Qué es un préstamo de propiedad comercial?

Al igual que con las hipotecas residenciales, los bancos y los prestamistas independientes están muy involucrados en los préstamos a bienes raíces comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversionistas privados y otras fuentes, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU., proporcionan capital para bienes raíces comerciales.

Aquí analizamos los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos hipotecarios, sus características y qué buscan los prestamistas.

Explicación de los préstamos para bienes raíces comerciales

Préstamos para la vivienda frente a préstamos inmobiliarios comerciales: diferencias clave

Préstamos inmobiliarios comerciales

• Los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente se otorgan a entidades comerciales (corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fundaciones y fideicomisos).

• Los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años o menos y 20 años, y el período de amortización a menudo supera el plazo del préstamo.

• La relación entre el crédito y el costo del crédito comercial suele oscilar entre el 65 % y el 80 %.

Préstamos hipotecarios

• Los préstamos hipotecarios para viviendas generalmente se otorgan a prestatarios individuales.

• Una hipoteca de vivienda es un préstamo de amortización que paga la deuda en pagos regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años.

• Se permiten altas proporciones de préstamo a valor, incluso hasta el 100%, para ciertas hipotecas residenciales, como los préstamos USDA o VA.

Personas físicas frente a personas jurídicas

Mientras que las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales (por ejemplo, corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fundaciones y fideicomisos). Estas organizaciones a menudo se crean con el propósito específico de poseer bienes raíces comerciales.

Es posible que la organización no tenga antecedentes financieros ni calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir que los ejecutivos o propietarios de la organización garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista una persona (o grupo de personas) con un historial crediticio del cual pueden recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no exige este tipo de garantía, y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene derecho de recurso. contra cualquier persona o cosa que no sea la propiedad.

Calendarios de reembolso de préstamos

Una hipoteca de vivienda es un tipo de préstamo de amortización en el que la deuda se paga en pagos regulares durante un período de tiempo específico. El producto hipotecario más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores de viviendas tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos generalmente dan como resultado pagos mensuales más bajos y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente dan como resultado pagos mensuales más altos y costos de interés generales más bajos.

Los préstamos hipotecarios se amortizan durante el plazo del préstamo, de modo que el préstamo se paga en su totalidad al final del plazo del préstamo.

Un comprador de una casa de $200,000 con una hipoteca de tasa fija del 3% a 30 años, por ejemplo, haría 360 pagos mensuales de $1,027, después de lo cual el préstamo se pagaría en su totalidad. Estas cifras suponen un pago inicial del 20%.

A diferencia de los préstamos hipotecarios, los préstamos comerciales generalmente varían de cinco años (o menos) a 20 años, y el período de pago a menudo excede el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, puede otorgar un préstamo comercial por un período de siete años con un período de amortización de 30 años. En esta situación, el inversionista hará pagos a lo largo de siete años en una cantidad basada en el reembolso del préstamo a lo largo de 30 años, seguido de un último pago «aéreo» del saldo total del préstamo.

Por ejemplo, un inversor con un préstamo comercial de $1 millón al 7% hará pagos mensuales de $6.653,02 durante siete años, seguido de un pago final de $918.127,64 que liquidará el préstamo en su totalidad.

La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa que cobra el prestamista. Dependiendo de la solvencia del inversionista, estos términos pueden negociarse. Como regla general, cuanto más largo sea el calendario de pago del préstamo, mayor será la tasa de interés.

Relación préstamo-costo

Otra diferencia entre los préstamos comerciales y residenciales es la relación préstamo-valor (LTV), una métrica que mide el costo de un préstamo frente al valor de una propiedad. El prestamista calcula el LTV dividiendo el monto del préstamo por el valor tasado de la propiedad o el precio de compra, el que sea menor. Por ejemplo, el LTV para un préstamo de $90 000 en una propiedad de $100 000 sería del 90 % ($90 000 ÷ $100 000 = 0,9 o 90 %).

Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con un LTV más bajo serán elegibles para mejores tasas de financiamiento que los prestatarios con un LTV más alto. Motivo: tienen más equidad (o equidad) en la propiedad, lo que significa menos riesgo a los ojos del prestamista.

Se permiten LTV altos para algunas hipotecas residenciales: se permite hasta el 100 % de LTV para préstamos VA y USDA; hasta el 96,5% en préstamos FHA (préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda); y hasta el 95% para préstamos convencionales (garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).

El LTV del crédito comercial, por el contrario, suele oscilar entre el 65 % y el 80 %. Aunque algunos préstamos se pueden hacer con un LTV más alto, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría del préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65 % para terrenos sin cultivar, mientras que un LTV de hasta el 80 % puede ser aceptable para desarrollos multifamiliares.

No hay programas VA o FHA en préstamos comerciales, ni seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no tienen un seguro para cubrir el incumplimiento del prestatario y deben depender de los bienes inmuebles como garantía.

Ratio de cobertura de la deuda

Los prestamistas comerciales también observan el índice de cobertura de deuda (DSCR), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI) de una instalación con su servicio de deuda hipotecaria anual (incluidos el capital y los intereses), midiendo la capacidad de una instalación para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio de la deuda anual.

Por ejemplo, una propiedad con un NOI de $140 000 y un servicio de deuda hipotecaria anual de $100 000 tendría un DSCR de 1,4 ($140 000 ÷ $100 000 = 1,4). La relación ayuda a los prestamistas a determinar el monto máximo del préstamo en función del flujo de efectivo generado por la propiedad.

Un DSCR inferior a 1 indica un flujo de caja negativo. Por ejemplo, un DSCR de 0,92 significa que el NOI es suficiente para cubrir el 92 % del servicio de la deuda anual. Por lo general, los prestamistas comerciales buscan un DSCR de al menos 1,25 para garantizar un flujo de caja adecuado.

Un DSCR más bajo puede ser apropiado para préstamos con vencimientos más cortos y/o bienes raíces con flujos de efectivo estables. Es posible que se requieran índices más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, como hoteles que carecen de los arrendamientos de inquilinos a largo plazo (y, por lo tanto, más predecibles) que se encuentran en otros tipos de propiedades comerciales.

Tasas de interés y cargos en un préstamo de propiedad comercial

Las tasas de interés de los préstamos comerciales tienden a ser más altas que las de los préstamos hipotecarios. Además, los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente incluyen tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluidas las tarifas de tasación, los honorarios legales, la solicitud de préstamo, el desembolso del préstamo y/o las tarifas de inspección.

Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que se apruebe (o rechace) un préstamo, mientras que otros se aplican anualmente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tarifa única de originación del préstamo del 1 % pagadera en el momento del cierre y una tarifa anual de un cuarto del uno por ciento (0,25 %) hasta que el préstamo se pague en su totalidad. Por ejemplo, un préstamo de $1 millón podría requerir el pago por adelantado de una tarifa de originación del préstamo del 1 % de $10 000, con una tarifa del 0,25 % de $2500 pagada anualmente (además de los intereses) .

Pago por adelantado

Un préstamo de propiedad comercial puede tener restricciones de prepago diseñadas para mantener el rendimiento esperado del préstamo por parte del prestamista. Si los inversores pagan antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es posible que deban pagar multas por pago anticipado. Hay cuatro tipos principales de sanciones de «salida» por el pago anticipado de un préstamo:

• Tarifa de prepago. Esta es la multa por pago anticipado más simple, que se calcula multiplicando el saldo pendiente actual por la multa por pago anticipado especificada.
• Garantía de interés. El prestamista tiene derecho a una cierta cantidad de interés, incluso si el préstamo se paga antes de lo previsto. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tasa de interés garantizada del 10 % durante 60 meses con una tarifa de salida del 5 % después de eso.
• Bloqueo. El prestatario no puede pagar el préstamo hasta cierto período, como un cierre patronal de cinco años.
• Vencer. Cambio de garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario cambia la nueva garantía (por lo general, valores del Tesoro de EE. UU.) por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir la tarifa, pero se pueden aplicar multas altas a este método de pago del préstamo.

Los términos de pago anticipado se especifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos de préstamo en préstamos de propiedad comercial.

línea de fondo

En el caso de bienes raíces comerciales, un inversionista (a menudo una entidad legal) compra la propiedad, la alquila y cobra la renta de las empresas que operan en la propiedad. La inversión es para la propiedad que produce ingresos.

Al evaluar los préstamos de bienes raíces comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia de la entidad (o de los directores/propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las proporciones financieras como la relación préstamo-valor proporciones Ratio de Cobertura de Deuda y Ratio de Cobertura de Deuda.