¿Nuevo en el sector inmobiliario? Esto es lo que necesita saber en 2024
Invertir en bienes raíces es un gran paso que se vuelve mucho más fácil cuando se comprende el mercado y su dirección. Ahora 2024 promete ser un año prometedor.
No hay duda de que los bienes raíces residenciales son una maravillosa inversión.
En los últimos años, han surgido muchos factores que, desde cualquier medida razonable, deberían haber reducido el valor de las propiedades.
Sin embargo, a pesar de la pandemia, la caída del costo de vida y una serie de aumentos de tasas, el valor de las propiedades se ha disparado. Y Perth presume de ser una de las capitales estatales más eficientes.
Como se muestra en la Tabla 1, el valor de Perth se ha disparado un 56% desde el inicio de la pandemia, aumentando aproximadamente $252,624.
Cuadro 1: Crecimiento del precio de la vivienda desde el inicio de la pandemia de COVID-19 hasta marzo de 2024
Fuente: CoreLogic
Tres factores que pueden respaldar los valores de las propiedades en Perth
Por supuesto, las ganancias pasadas no son una guía para el futuro. Sin embargo, tres indicadores clave apuntan a un margen significativo para el crecimiento del valor de las propiedades en Perth:
1. Disponibilidad
A pesar del enorme crecimiento del capital en los últimos cuatro años, Australia Occidental sigue siendo uno de los mercados más asequibles de las capitales de Australia, donde el hogar promedio destina el 36,7% de sus ingresos a los pagos de hipotecas.
El gráfico 1 ilustra por qué Australia Occidental ofrece más valor por el dinero de un inversor que estados más caros como Nueva Gales del Sur, Victoria y Queensland.
Fuente: RIA
2. Tasa de desocupación más baja de Australia, mayor aumento de alquiler
Los mercados de alquiler en todo el país están experimentando tasas de desocupación récord. A nivel nacional, la tasa de desocupación es sólo del 1,0%.
Sin embargo, el mercado de Perth es excepcionalmente pequeño. REIWA informó que solo había 1.963 propiedades disponibles para alquiler en la semana que terminó el 7 de abril de 2024, y la Tabla 2 confirma que la capital de Australia Occidental tiene una tasa de desocupación del 0,4%, la más baja de Australia.
En comparación, SQM Research informa que en febrero, sólo 776 propiedades estaban disponibles para nuevos inquilinos en Perth, una ciudad de más de 2 millones de habitantes. Durante el año pasado, los alquileres aumentaron un excepcional 17,3%, el mayor aumento del país.
Fuente: Estudios SQM.
*Los cálculos de vacantes de SQM se basan en listados de alquileres en línea que han estado publicitados durante tres semanas o más, en comparación con el número total de propiedades en alquiler disponibles.
3. Crecimiento demográfico combinado con una oferta limitada.
El crecimiento de la población es un motor clave de los mercados inmobiliarios y Damian Collins, director general de inmosolucion, dice que la fuerte demanda continua de viviendas en Perth continúa ejerciendo presión al alza sobre los precios.
Los últimos datos de población publicados por ABS muestran que la población de Australia Occidental creció a una asombrosa tasa del 3,3% en el año hasta el 30 de septiembre de 2023, la tasa de crecimiento más rápida de Australia. En respuesta, Collins dijo: “93.600 personas satisfacen la necesidad de 37.000 viviendas adicionales. Sin embargo, durante el mismo tiempo sólo construimos unas 17.000 casas, una cifra mucho menor que esta cifra”.
Y añade: «El crecimiento demográfico se mantiene en un nivel muy alto, por lo que lamentablemente no hay esperanzas de alivio en el horizonte para los mercados de la vivienda y el alquiler».
Esto crea una intensa competencia por las casas en la mayoría de las capitales, lo que a su vez hace subir los precios.
Pasos clave a seguir antes de dar el paso
Como hemos visto, el mercado inmobiliario de Perth es muy atractivo para los inversores.
De todos modos, comprar una propiedad de inversión es un paso importante. A continuación se presentan algunos pasos que los nuevos inversores deben seguir antes de embarcarse en su viaje de propiedad privada.
Determine la estrategia de inversión adecuada para usted
La inversión inmobiliaria no es un enfoque único para todos. La estrategia de cada inversor diferirá según factores individuales, incluidos sus objetivos únicos, perfil de riesgo y circunstancias actuales.
La estrategia más común para los nuevos inversores es el enfoque de comprar y mantener, que apunta al crecimiento del capital a largo plazo.
Al comprar una propiedad en una ubicación de grado de inversión con mucho terreno, los inversores pueden esperar la apreciación que experimentará la propiedad a lo largo de su vida útil.
Otro factor que deben considerar los nuevos inversores es la elección del tipo de propiedad en la que invertir. Tradicionalmente, las casas han demostrado ser una opción popular para los inversores inmobiliarios que valoran el componente terrestre y la libertad que conlleva.
Por otro lado, las acciones tienden a ser más baratas y ofrecen un costo de entrada más bajo, lo que puede permitir a los inversores primerizos ingresar al mercado más rápido. Sin embargo, tienden a producir tasas de crecimiento más bajas a largo plazo debido a un componente subyacente de tierra más débil.
Cree la estructura financiera adecuada para maximizar la flexibilidad
Estructurar adecuadamente sus finanzas es fundamental para los nuevos inversores.
No todos los agentes hipotecarios están bien versados en inversiones inmobiliarias, y una mala estructuración de préstamos puede tener graves consecuencias en su capacidad para llevar a cabo sus planes inmobiliarios en el futuro.
Tener una comprensión clara de su situación financiera actual y de cualquier cambio proyectado en los ingresos en el futuro es esencial para crear una estructura financiera escalable. Analizamos estas estrategias con más detalle en nuestro libro electrónico sobre el uso de capital para financiar su propiedad de inversión.
La investigación de mercado es la clave del éxito
Investigar el mercado local es fundamental a la hora de comprar una propiedad de inversión, y es aún más importante para los inversores primerizos que desean construir una base sólida para el crecimiento futuro.
Los factores del mercado, como la ubicación, la infraestructura cercana, las políticas de planificación local, los próximos suministros y los servicios locales, son factores críticos que pueden influir en el crecimiento futuro de una propiedad de inversión.
Sin embargo, los nuevos inversores inmobiliarios deben ser conscientes de que los mercados no actúan al unísono. Algunos suburbios inevitablemente tendrán tasas de crecimiento de capital más altas que otros.
Si bien la mayoría de los suburbios de Perth actualmente están aumentando de valor, lo importante es que mantenga ese crecimiento comprando una propiedad en un área que generará ganancias de capital a largo plazo. Esto no siempre significa comprar en los lugares de mayor crecimiento actual.
El truco consiste en limitar su investigación a subsecciones específicas del mercado para identificar las mejores oportunidades de inversión.
La ayuda profesional puede ser valiosa aquí.
Los agentes de compras profesionales ofrecen conocimientos y experiencia locales a los inversores y también desempeñan un papel importante en las negociaciones de precios. El agente de un comprador puede garantizar que los inversores no paguen más de lo necesario y puede negociar los términos del contrato que puedan facilitar una inversión exitosa.
No pierdas de vista la importancia de una buena gestión
Comprar una propiedad de inversión es sólo una parte de la ecuación; este activo ahora necesita ser gestionado para que pueda rendir a su máximo potencial.
La administración de la propiedad suele ser una ocurrencia tardía porque muchas personas asumen que el proceso solo implica cobrar el alquiler.
Esto está muy lejos de la verdad.
Un buen administrador inmobiliario se centra activamente en aumentar el valor de la cartera de un inversor a través de estrategias proactivas que aumentan la rentabilidad y, por tanto, el rendimiento potencial del alquiler, al tiempo que minimizan el riesgo para el propietario.
Si desea crear su propia cartera de bienes raíces, es importante construir una base sólida para su futuro.
Los asesores inmobiliarios de inmosolucion pueden ayudarle a adaptar una estrategia de inversión a sus circunstancias únicas y a su perfil de riesgo. Contáctenos aquí para obtener una consulta gratuita y comenzar su viaje de inversión en bienes raíces.
