Presupuesto 2026: ¿Qué significa para los inversores inmobiliarios?
Anoche vimos algunas propuestas de cambios impositivos importantes que afectan la inversión inmobiliaria en Australia. Si bien algunos cambios requerirán legislación en la Cámara y el Senado, dado el tamaño de los laboristas y los verdes en el Parlamento, no hay duda de que estas reformas se implementarán de alguna forma.
Estoy seguro de que verá muchos titulares en los próximos días, por eso quería compartir lo que nuestros expertos creen que estos cambios podrían significar para usted.
Comencemos diciendo que definitivamente ahora no es el momento de tomar decisiones precipitadas. Dado que los cambios no son retrospectivos y los cambios propuestos al impuesto a las ganancias de capital no entrarán en vigor hasta el 1 de julio de 2027, no habrá ningún impacto a corto plazo en los inversores existentes. Es posible que veamos que la reacción pública conduzca a enmiendas que reduzcan el impacto, pero por ahora la vida continúa, el alquiler se paga y los ingresos fluyen. De hecho, debido a estos cambios, es casi seguro que los alquileres de las viviendas aumentarán a un ritmo más rápido de lo que lo harían de otra manera, lo que ayudará a mitigar las consecuencias fiscales tanto para los inversores existentes como para los nuevos.
Con base en lo que se ha propuesto en el Presupuesto hasta ahora, hemos delineado los cambios y su impacto en los inversionistas nuevos y existentes. Continuaremos monitoreando de cerca la evolución del presupuesto y lo mantendremos informado sobre cualquier reforma o cambio que pueda cambiar con el tiempo.
Qué significan los cambios en el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) para los inversores inmobiliarios
La desgravación fiscal del 50% sobre las ganancias de capital se abolirá para todos los activos a partir del 1 de julio de 2027 y se reemplazará por un método indexado ajustado a la inflación, así como una tasa impositiva mínima del 30% sobre las ganancias de capital posterior a la indexación para inversores individuales.
Los inversores en nuevas construcciones pueden elegir entre el actual descuento del 50% CGT y el nuevo método de indexación.
También se aplicará una tasa impositiva mínima sobre las ganancias de capital del 30 por ciento (después de la indexación) a los individuos y fideicomisos familiares sobre los ingresos a partir del 1 de julio de 2027. No se proponen cambios a las inversiones mantenidas en fondos de pensiones.
Lo primero que hay que entender es que la CGT sólo muerde cuando vendes. Si es un inversor a largo plazo y no tiene planes de salir de su cartera o de sus fondos en el corto plazo, el impacto inmediato será más limitado de lo que sugieren los titulares. Creemos que la mayoría de nuestros inversores de Momentum y Westbridge siguen nuestro enfoque de inversión a largo plazo, que ha generado excelentes resultados durante más de 20 años.
Reemplazar el descuento del 50% con indexación por inflación para individuos y fideicomisos afectará las inversiones de manera diferente según la tasa a la que crece su activo. Un activo con menor crecimiento puede en realidad pagar menos impuestos cuando está indexado. Un aumento anual del 6 por ciento en el valor de las propiedades en comparación con una inflación del 3 por ciento lo coloca aproximadamente en la misma posición que el descuento actual del 50 por ciento, al menos a corto plazo.
En 10 años es un poco menos rentable. Veamos un ejemplo. Tomemos una propiedad valorada en 800.000 dólares y supongamos una inflación anual del 3% durante 10 años. Su costo base será $1,075,133. Si el valor de la propiedad creciera al 6% anual, su valor sería de $1,432,678. Si excluye los costos de compra y venta, pagará la tasa impositiva marginal completa sobre la diferencia entre ellos de $357,545, que a la tasa máxima del 47% sería $168,046.
Según la política de exclusión del 50% anterior, usted habría pagado la tasa impositiva marginal completa de $316,339, que a la tasa máxima del 47% es $148,679. Eso le deja aproximadamente $19,500 adicionales en impuestos sobre la venta, u otro 3% sobre la ganancia total de $632,678. En el transcurso de una inversión, esta cifra ciertamente no es tan significativa como muchos suponían. Como siempre, es importante recordar que no paga impuestos hasta que vende.
Esto es más preocupante en el caso de los activos de alto crecimiento, y con razón. Esta es una característica de la política que efectivamente penaliza la buena selección de activos y la asunción de riesgos. Pero mantengamos esto en perspectiva. Las ganancias de capital, incluso sujetas a impuestos, siguen siendo ganancias de capital.. Los fundamentos de la inversión inmobiliaria a largo plazo no cambian de la noche a la mañana debido a ajustes fiscales.
Curiosamente, no ha habido cambios en el tratamiento fiscal de las ganancias de capital de los fondos de pensiones. Esto significa que si invierte en propiedades a través de su pensión, parece que el impuesto sobre las ganancias de capital recibe el mismo tratamiento que antes del Presupuesto, es decir, una reducción de 1/3 de los beneficios sin indexación. Esto puede hacer que la inversión inmobiliaria sea más atractiva durante la jubilación.
CGT proporcional para inversores existentes
El anuncio del Presupuesto establece que todos los activos, incluso los que se poseen actualmente, se incorporarán al nuevo sistema de indexación, pero se valorarán proporcionalmente en función del tiempo que llevan en posesión. Parece que se puede utilizar un modelo de valoración o un modelo proporcional para determinar el «valor» con el nuevo sistema. El impacto que esto tendrá en cada inversión adquiere más matices, ya que el resultado dependerá de varias variables, incluida la tasa de crecimiento de su propiedad antes de que los cambios entren en vigor y las tasas de crecimiento futuras. Dado que CGT sólo se paga en el momento de la venta, esta no debería ser una razón para vender su inversión ahora. Si actualmente tiene una visión negativa de su propiedad y es un beneficio que no estará disponible en su próxima inversión en vivienda, venderla probablemente no tenga sentido.
transferencia negativa
A partir del 1 de julio de 2027, el ratio negativo se limitará a los edificios nuevos, mientras que los propietarios de inversiones anteriores al presupuesto seguirán pudiendo impactar negativamente sus inversiones utilizando el enfoque heredado.
Los inversores que compren propiedades existentes después del anuncio de ayer aún pueden deducir las pérdidas de los ingresos de la propiedad residencial y trasladar las pérdidas no utilizadas a años futuros. Sin embargo, ya no pueden deducir estas pérdidas de otros ingresos.
Limitar el apalancamiento negativo perjudica el flujo de caja a corto plazo de los inversores. Pero las decisiones de inversión se toman en función de algo más que el flujo de caja. Se elaboran a base de dedicación total. Los inversores inteligentes se adaptan. También es importante señalar que las pérdidas no se “pierden”. Los reinvierte hasta que su propiedad esté orientada positivamente o tenga otros ingresos pasivos. Por lo tanto, se trata de beneficios retrasados, no de beneficios perdidos.
¿La consecuencia más probable de este cambio? Los alquileres están aumentando. Si los inversores ya no pueden compensar la pérdida con ingresos, incluirán estos costos en el monto que cobran a los inquilinos. La carga no desaparece. Está cambiando. Y esto se traslada a las personas a quienes estas políticas supuestamente pretenden ayudar.
Cuando se abolió el apalancamiento negativo en 1985, los alquileres aumentaron marcadamente, particularmente en Sydney y Perth, y la política se abandonó al cabo de dos años. No hay razón para creer que el resultado del contrato de arrendamiento será diferente esta vez.
¿Debería entonces comprar una nueva propiedad residencial?
La inversión se trata de ganancias totales. Si bien estos cambios no se aplican a propiedades nuevas, eso no siempre significa que deba comprar propiedades nuevas.
A largo plazo, el suelo se encarece y las construcciones caen. Las nuevas propiedades con un alto componente de suelo pueden seguir siendo una buena inversión. Todo inversor debe hacer cálculos y asegurarse de que la inversión generará dinero. Las propiedades creadas con un CGT más alto y beneficios de apalancamiento negativo diferidos aún pueden proporcionar una declaración general después de impuestos más alta.
El gobierno no ha logrado cumplir los objetivos de nuevas construcciones debido a la escasez de mano de obra y el aumento de los precios de los materiales. Impulsar a más personas a invertir en nuevos edificios sólo exacerbará los problemas actuales y conducirá a mayores aumentos en los costos de construcción. En la mayoría de los mercados, el sector de la construcción ya está funcionando a plena capacidad.
También desconfío de quienes operan según el modelo de ofrecer paquetes de casas y terrenos para la venta como inversiones. Obtenga tanta información y asesoramiento como sea posible, ya que un enfoque estándar puede no ser adecuado y dañar ligeramente su estrategia a largo plazo.
¿Debería invertir más en bienes raíces residenciales?
Para aquellos que se preguntan si los cambios impositivos significan que los bienes raíces residenciales tal vez ya no sean una buena inversión, consideren lo que ha consumido el mercado durante las últimas dos décadas: la crisis financiera global, la pandemia, las guerras, los ciclos agresivos de tasas de interés. A pesar de todo esto, el sector inmobiliario australiano ha demostrado su resistencia. ¿Por qué? Porque siempre se trata de oferta y demanda. Esta ecuación no ha cambiado y no cambiará. Tenemos escasez de bienes raíces. Atraer inversores para comprar nuevas propiedades no ayudará mucho ahora, dado que las limitaciones de capacidad significan que no podremos construir muchas más viviendas, independientemente de la demanda.
El flujo de caja para comprar propiedades residenciales establecidas será más limitado en el corto plazo, pero el aumento de los alquileres ayudará a compensar parte del dolor. Las pérdidas diferidas eventualmente se utilizarán cuando la propiedad se vuelva positiva o usted tenga otros ingresos, como inversiones en bienes raíces comerciales, para compensar las pérdidas.
¿Debería cambiar antes de bienes raíces residenciales a comerciales?
Como muchos de ustedes saben, nuestra filosofía siempre ha sido crear una cartera inmobiliaria equilibrada que incluya una combinación de inversiones inmobiliarias comerciales y residenciales. Los bienes raíces comerciales suelen tener una dirección positiva, lo que fomenta el flujo de caja. Dependiendo de sus circunstancias, puede tener sentido invertir en propiedades comerciales (directamente o a través de un fondo) antes, pero la cartera y las circunstancias de cada persona son diferentes.
Los cambios impositivos no eliminan los beneficios de ninguna clase de inversiones inmobiliarias. Simplemente significa que su combinación personal puede ser diferente y es posible que esté considerando inversiones comerciales antes de lo esperado debido al crecimiento de su cartera.
¿Qué debo hacer ahora si estoy pensando en comprar una inversión inmobiliaria residencial?
Primero, debe observar su flujo de caja. La mayoría de los inversores pagan gastos durante todo el año y no reciben beneficios fiscales hasta que presentan una declaración. Un reembolso de impuestos siempre ha sido un buen beneficio, pero si no necesariamente lo necesitaba, nada cambia.
Debe seguir buscando inversiones de buena calidad para agregar a su cartera inmobiliaria. Algunos pueden estar interesados en una nueva propiedad, pero recuerde que el crecimiento sigue siendo fundamental para la rentabilidad general. Las exenciones fiscales simplemente ayudan en el camino.
Lo básico no cambia. La oferta y la demanda impulsan el mercado. Seguimos siendo optimistas sobre el sector inmobiliario residencial y su lugar en una cartera inmobiliaria equilibrada.
Continuaremos monitoreando de cerca las asignaciones presupuestarias y lo mantendremos informado. Siempre hemos abordado la inversión adaptando un plan a las circunstancias de cada individuo y ahora no somos una excepción. Continuaremos trabajando con cada inversor para comprender sus objetivos, obstáculos y estructura, y desarrollar una estrategia para aumentar la riqueza a través de la propiedad.
Si tiene alguna pregunta sobre el anuncio reciente, comuníquese con su asesor o contador para tener una idea de qué significa exactamente para usted.
