¿Debo usar el seguro hipotecario para prestamistas para comprar una propiedad?

Lenders Mortgage Insurance puede ayudarlo a llegar más rápido al mercado inmobiliario. Pero como explica el corredor financiero de inmosolucion, Maxwell Miorada, hay ventajas y desventajas que deben sopesarse.

¿Qué es el seguro de prestamista hipotecario?

El seguro de prestamista hipotecario (LMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de seguro que protege al prestamista, no a usted, si no paga su hipoteca a tiempo.

Cuando compra una propiedad con menos del 20% de garantía, el prestamista generalmente le pedirá que pague LMI.

Sin embargo, hay excepciones. El Programa de Garantía de Primera Vivienda del gobierno federal permite a los compradores elegibles de primera vivienda comprar con un depósito del 5% y sin LMI, ya que el gobierno garantiza el 15% restante.

¿Cuánto cuesta LMI?

La cantidad que puede esperar pagar en LMI depende de muchos factores. El hilo común es que LMI aumenta cuando tiene un depósito más bajo porque esto está directamente relacionado con el riesgo percibido por el prestamista. Básicamente, cuanto menos dinero deposita, más necesita pedir prestado, lo que aumenta la relación préstamo-valor (LVR).

Cuanto mayor sea el LVR, mayor será el riesgo para el prestamista. Si usted, como prestatario, no cumple con sus pagos y el prestamista debe vender la propiedad para recuperar la pérdida, un depósito más bajo significa que hay una mayor probabilidad de que el precio de venta no cubra el monto total del préstamo, especialmente si el valor de la propiedad ha disminuido.

Por lo general, por cada aumento del 5 % que su LVR supera el 80 %, el costo de LMI en el que incurre aumenta significativamente.

Ventajas de comprar con un depósito bajo y pagar LMI

Aunque LMI está destinado a proteger a los acreedores, puede brindarle varios beneficios como comprador. Éstas incluyen:

• Llega al mercado más rápido: Ya sea que esté comprando una propiedad de inversión o eligiendo una casa para vivir, cuanto antes salga al mercado y comience a pagar su préstamo, antes podrá comenzar a reducir la deuda, acumular capital y comenzar a generar riqueza.
• Puede vencer el aumento de los precios de las propiedades al: LMI puede permitirle comprar a los precios de hoy y superar los aumentos de precios futuros.
  Cuando los valores inmobiliarios aumentan mucho, puede ser más barato pagar LMI y comprar ahora en lugar de esperar hasta que haya acumulado un depósito del 20%. En ese momento, el valor puede haber aumentado mucho más que su prima LMI.
• Puede permitirse mejores bienes inmuebles: LMI le permite comprar a un precio más alto.
  Por ejemplo, un inversionista con $100 000 puede hacer un depósito del 20 % para una propiedad de $500 000 y pagar cero LMI, o usar $100 000 como un depósito del 13 % en una compra de $750 000 si paga LMI.
  De esta manera, LMI puede brindar la oportunidad de comprar una propiedad de mayor calidad o en una mejor ubicación, lo que probablemente proporcione una mayor tasa de crecimiento del capital. O podría ayudarte a comprar una bonita casa para vivir.
  No se trata sólo de comprar los mejores inmuebles. El mercado actual de Perth tiene una oferta limitada de viviendas al valor medio de la vivienda de la ciudad ($588 454 a partir de junio de 2023 según CoreLogic, 2023). Los compradores que pueden pasar al siguiente rango de precios obtienen una selección de propiedades significativamente mayor, lo que les permite una mayor flexibilidad al buscar en el mercado.
• Dejas de pagar el alquiler antes de tiempo: LMI puede ser su boleto para salir más rápido del carrusel de alquiler y comenzar a pagar por su propiedad en lugar de la propiedad del arrendador.

Desventajas de comprar con un depósito bajo y pago LMI

Hay posibles desventajas de pagar por LMI, que incluyen:

• Lo más probable es que pague una tasa de interés más alta: En el mercado hipotecario, las tasas de interés suelen ser más bajas para los prestatarios con grandes depósitos. Esto se muestra a continuación.
  Las tasas para los compradores de vivienda con un depósito del 20 % (80 % LVR) rondan actualmente el 5,84 % (principal más los intereses del préstamo), una cifra que puede subir hasta el 6,24 % si solo tienes un depósito del 10 % (90 % LVR).
  Los inversores pueden esperar un pago de alrededor del 6,09% cuando su LVR es del 80%. Obtenga LVR hasta 90% y la tasa puede subir hasta 6.44%.
• Tendrás más deuda: Comprar con un depósito más bajo significa endeudarse más. Sin embargo, existe el argumento de que la deuda adicional representa lo que de otro modo serían ahorros de reinversión.
• Los pagos de su préstamo serán más altos: Más deuda más una tasa más alta inevitablemente significa pagos de préstamos más altos.
  El pago estimado de una propiedad ocupada por el dueño de $500,000 comprada con un depósito del 20% (80% LVR) sería de aproximadamente $2,294 por mes. Compre la misma propiedad con un depósito del 10% (90% LVR) y los pagos mensuales aumentan a $2,695.

¿Sabías?

Dependiendo del prestamista, LMI puede ser reembolsado parcialmente. Si refinancia hasta el 80 % del LVR dentro de los 12 meses, o paga su hipoteca, puede ser elegible para un reembolso del 40 % de la prima del LMI.

Si refinancia dentro de los 24 meses hasta el 80% de LVR o paga su hipoteca, puede ser elegible para un reembolso del 20% de las tarifas de LMI.

Consideraciones prácticas

Si bien comprar con un pequeño depósito y pagar LMI tiene sus pros y sus contras, debe tener en cuenta consideraciones prácticas, como la forma en que pagará la prima de LMI. LMI puede ser un gasto único y debe pagarse por adelantado o, en algunos casos, el prestamista puede permitirle agregarlo al saldo del préstamo y distribuir el costo a lo largo del tiempo.

Si compra una propiedad con un LVR alto y el mercado se debilita poco después, podría estar en una posición de capital negativa. Ahí es donde necesita más propiedad de lo que vale. La equidad negativa elimina la posibilidad de refinanciar en un préstamo más barato, lo que potencialmente no le deja otra opción que capear la tormenta y esperar a que el mercado se recupere.

Como resultado, LMI puede ser una herramienta muy útil cuando se trata de comprar una propiedad, ya que le brinda la posibilidad de salir del mercado de alquiler más rápido y acelerar su camino hacia la riqueza a través de la propiedad. Pero dado que las circunstancias de cada persona son diferentes, es importante hablar con un agente hipotecario para ver si comprar con un depósito pequeño y pagar LMI es la estrategia adecuada para usted.

Publicado por Maxwell Miorada, corredor financiero, inmosolucion